무엇을 예측한다는 건 어떤 의미가 있을까? 수많은 전문가들이 미래를 예측하지만 얼마나 맞을지 궁금하다. 부동산시장도 마찬가지다. 시장이 좋을 때 전문가들은 집값은 계속 오를 것이라고 예측한다. 집값이 빠지기 시작하면 일시적 현상이라고 이야기한다. 계속 빠지면 오히려 오를 것이라고 이야기하면서 살 때라고 말한다. 더 빠지면 조용하다가 다시 오를 것이라고 이야기한다. 뛰어난 전문가는 사실 자기 의견을 계속 유지하는 사람들이다. 이러한 전문가들의 오류가 있다. 방향을 예측하려고 하지 않고, 시점을 맞추려고 하는 것이다. 2018년 집값 예상이라는 전문가들의 전망 기사를 보면 흥미롭다. 2018년 A전문가 10% 상승, B 전문가 5% 상승, C 전문가 보합 전망. 시장을 전망하는 애널리스트로서 몇 퍼센트 상승할 것이라는 말은 사실 허구에 불과하다. 예측할 수 없고, 예측한다고 해도 가정이 자의적일 가능성이 높기 때문이다. 그러나 방향은 다르다. 충분히 예측 가능하다. 그리고 투자자 입장에서 방향을 예측하는 것이 더욱 중요하다.

확신과 공포는 과잉행동을 만들고 결국 비이성적인 부동산시장을 만든다. 그렇다면 사람들의 확신과 공포를 객관적으로 측정하는 것은 무엇인가? 바로 빚이다. 과도한 빚으로 집을 산다는 말은 집값이 떨어진다는 가능성을 전혀 고려하지 않는 행위다. 빚이 많아질수록 사람들의 확신도 커진다는 말이다. 반대도 성립된다. 빚이 적어질수록 공포가 커진다는 말이다. 집을 대부분 현금으로 사다니? 집값이 떨어질까봐 얼마나 걱정하고 있는 것인가?부 동산투자에서 경계해야 할 점이지만 확신과 공포는 기회를 만드는 중요한 요인이기도 하다. 확신은 가격을 크게 올리고, 공포는 가격을 크게 내리게 하기 때문이다. 따라서 부동산 심리를 읽으면서 가장 중요한 투자법칙 중 하나는 공포에 사고 확신에 팔아야 한다. 최근 부동산 대출이 급증했다. 낮은 금리도 원인이겠지만, 향후 금리인상이 전망되는 시점에서 빠른 대출증가 속도는 무엇을 이야기하는 것일까? 사람들이 확신하고 있다는 이야기다.