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‘투자의 끝판왕, 토지투자’
본서의 목적은 단순합니다. ‘토지를 분할하고 합병을 하는 방법을 다룬 책’의 한 문장입니다. 하지만 이 한문장이 얼마나 어려운지는 토지관련 투자를 하신 분들이라면 전부 아실겁니다. 결국 토지의 분할과 합병은 결국 수익성을 위한 것입니다. 예를 들어 1개의 필지가 있는데 한 필지가 2천평인데 평당 20만원이라면 4억원이지만 실제로 일괄매도를 하게 되면 이보다는 조금 낮은 가격에 팔게 됩니다. 문제는 이 2천평의 필지가 정말 개발호재가 있는 곳이 아니라면 넓은 부지를 명확한 목적성이 없다면 한번에 매매하기가 쉽지 않다는 것에 있습니다. 그래서 하나의 필지를 500평씩 4분할을 하고 평당 24만원으로 할 경우에 총 4억 8천만원(4필지로 분할후 일괄 매도의 경우)의 수익을 얻을 수 있기 때문에 분할을 하는 것이죠. 합병의 경우는 이와는 반대로 애매하게 필지가 다른데 지목이 같은 경우 합병을 해서 개발이나 건축물을 올릴 때 하게 되는 경우겠지요.
저의 경우 현재 하고 있는 일과 관련되어 전국 방방곡곡의 토지를 다닌 적이 많았는데요. 필지를 분할하던 합병하던, 그 위에 건축물을 세우기 위해 개발행위허가를 받는 것이 말은 쉬운데 정말 어려운 부분이 많습니다. 첫째는, 관련 법령을 알아야 하고(생각보다 알아야 할게 많습니다), 둘째는 토지분할과 합병은 결국은 새로운 개발을 하기 위한 것이라 수익성 분석을 하는데 상당히 복잡한 검토가 필요합니다. 그리고 마지막은 결국 ‘시간’입니다. 시간이 지나서 주변 환경이 변하거나 수익성이 보이는 프로젝트나 개발건이 없다면 토지를 투자했어도 분할과 합병의 목적성이 떨어져 버리기 때문이죠. 그런 과정을 정말 많이 경험했기에 ＜분할과 합병 실전가이드＞에 나온 사례와 저자의 전문성있는 내용들(법령해석과 적용), 그리고 실전 매매방식에 있어서는 그동안 어렴풋이 알고 있던 것들을 보다 구체적으로 확인할 수 있었습니다. 투자중에서도 아는만큼 보인다라는 것은 현재로서는 토지투자가 가장 잘 맞는 부분이라고 생각합니다. 주변에서도 주식전문가 부동산(주로 아파트나 재건축 부문)전문가가 있을지언정, 토지개발전문가는 실제로 그리 찾아보기 쉽지 않을 겁니다. 이 얘기는 희소성이 있는만큼 학습을 하면 역을 전문성을 가질 수 있는 범주라는 얘기기도 하지요. 본서는 토지분할, 그리고 합병에 관해서는 국내출간 단행본중에서는 상당히 경쟁력을 갖고 있는 서적이고 실제 토지 매매를 앞두고 있거나 증여, 상속받은 토지의 필지분할을 검토하고 계신다면 필독서가 될 것입니다.
‘모르면 가장 잘 당하는게 토지투자기도 하지요. 기획부동산에 속은 사례들이 많습니다’ *출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다. |
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토지 투자는 아파트나 주택과 달리 같은 지역, 같은 모양, 같은 가격이 형성되어 있지 않습니다. 바로 옆에 붙어 있는 똑 같은 크기와 모양을 가진 토지라 하더라도 지목, 도로, 하전, 경사, 형질, 법규에 따라 다른 가치를 가지고 있기 때문입니다. 따라서, 토지 거래에 대한 경험이 없는 분이라면 어떻게 시작해야 할지 막연할 수 있습니다. 이 책은 토지 투자의 여러 방법 중에서도 분할과 합병을 통해 토지를 개발하고 그 가치를 높여 수익을 창출하는 방법을 다루고 있습니다.
이 책은 천기누설 토지투자 시리즈의 10번째 책으로서 이미 2019년도에 출간된 책을 전면개정한 최신 정보가 담겨 있습니다. 또한, 같은 시리즈의 4번째 책인 ‘고수의 투자법 토지분할 실전투자’도 있으니, 함께 공부한다면 더 도움이 될 것입니다. 책의 내용에서 과반 이상이 비중으로 분할에 대한 내용을 설명하고 있습니다. 기본적으로 분할을 하기 위해서는 지목이 동일해야 하고 근저당권 설정과 같은 문제가 없어야 하며, 토지의 위치와 용도지역을 세밀하게 검토한 뒤에 추진하라고 합니다. 또한, 단순한 분할 매매도 있지만, 개벌허가를 위한 사업목적이나 건축 행위가 따르는 행위를 통해 지목을 바꾸는 경우도 있습니다. 책에서는 크네 매매, 공유물, 소송, 개발행위에 의한 분할의 네 가지로 구분하였습니다.
다른 투자와 달리 분할을 하기 위해서는 개발행위허가를 위한 지자체의 지적과를 거쳐 한국국토정보공사의 분할측량을 하고 분할신청서를 지자체에 제출하는 과정을 거쳐야 합니다. 책에서는 관련된 절차와 필요한 서류를 제공하고 있으며, 사례를 통해 상세한 과정과 가치를 높이는 방법은 물론이고 주의하거나 금지된 사항에 대해서도 설명하고 있습니다. 실제 지적도와 함께 설명하고 있어서 어떤 토지가 분할과 합병을 통해 가치 는 토지로 변경되어 가는지 쉽게 이해할 수 있었습니다.
토지 투자에 관심은 있지만, 아직 한 번도 투자해 보지 못한 왕초보로서 이 책의 정보는 정말 천기누설이라 할 만큼 하나 하나가 값진 정보였습니다. 공인중개사를 통해 간단하게 거래하는 아파트나 주택 보다 공부해야 하는 부분이 많지만, 무엇을 공부해야 하는지 잘 안내되어 있기 때문에 향 후 토지 투자를 시작하는데 큰 도움이 되리라 생각됩니다. 저자의 다른 토지투자 시리즈도 함께 읽으면서 토지 투자에 대한 안목을 키울 수 있을 것으로 기대합니다. :)
(이 서평은 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.)
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부동산에 대한 대중들의 관심, 그리고 더 나은 투자 방향성을 찾기 위한 전략 및 대응책 마련, 이는 전문가나 기관들의 입장이 아니다. 우리 앞에 닥친 현실적인 투자전략, 방법론으로 볼 수 있고 이 책도 이런 관점에서 생소할 수도 있는 토지개발 밑 토지투자에 대해 조언하고 있는 가이드북이다. 특히 책에서 강조하는 토지투자의 분할 및 합병에 대해 이해를 해야 관련 투자법을 실무에서 활용하며 더 나은 결과나 수익을 기대해 볼 수 있을 것이다. 책의 내용을 간략하게 보자면 다음과 같다. 1장에서는 분할과 합병에 대한 기본적인 구조와 이해를 소개하고 있다.
사례를 중심으로 한 분석, 건축법, 위험사례, 법적기준, 죽은 땅을 살려내는 토지합병의 기술 등을 소개하고 있다. 아무래도 기본적인 법이나 규제에 대한 이해도가 있어야 실무적 활용방안이나 전략에 대해 판단할 수 있다면 점에서 반드시 짚고 넘어가야 하는 파트이다. 그리고 2장에서는 토지의 생산, 측량에 대한 이해, 토지 리모델링 검토, 공유토지, 매매에 의한 토지분할 실무, 공유물 분할 경매 투자 등에 대해 소개한다. 아는 용어나 개념도 있겠지만 낯설게 보이는 용어들도 많은 만큼, 구분해서 공부하는 가이드라인 설정이 필수적인 파트이다. 또한 3장에서는 투자가치의 극대화, 토지분할 투자분석, 개발행위 허가 등을 소개하며 지적선, 면적, 등록전환신청, 임야, 도시지역 등 다양한 사례분석을 중심으로 소개하고 있는 것이 특징이다.
마지막 4장에서는 투자에 따른 세무, 등기, 질의응답의 형식으로 책을 마치고 있다. 관련 세무에 대한 이해, 개발부담금, 보전등기 실무, 지적업무 관련 질의응답, 등기신청서 작성 및 절차에 대해 소개하며 실무투자에 있어서 어떤 점에 유의해야 하는지, 또는 상대적으로 고급정보로 볼 수 있는 요소들, 여전히 토지투자에 대해 주저하는 분들에게 어떤 방향성과 전략으로 땅투자 및 토지투자, 관련 업의 개발현황 분석, 세금 관련 규제나 현황에 대해 이해해야 하는지, 종합적인 관점에서 마무리 하고 있다. 그리고 부록을 통해 부족한 점에 대한 보충의 개념으로 분할과 합병 관련 법규 정리, 관련 법규 소개, 법리 검토 및 판례 해설 등을 통해 독자들의 이해를 돕고 있는 것이 장점으로 볼 수 있다.
아무래도 책의 분량이 상당해 단기간 독파로는 무리가 따를 것이며, 토지투자 가이드북 또는 투자 가이드북으로 활용하며 실무투자에 있어서 어떤 점에 유의하며 투자를 병행해야 하는지, 이에 대해 일정한 판단을 가늠해 볼 수 있을 것이다. 분할과 합병이라는 의미가 토지투자 및 개발에도 적용할 수 있고, 나아가 부동산 정보나 시장분석, 부동산 투자에 있어서 가장 기본적인 단위가 되는 요소들에 대해서도 기본기를 확실히 다질 수 있을 것이다. 다소 전문가들의 영역으로 보이는 책의 구성이 어렵게 보이지만 사례와 판례, 그리고 실무 적용사례를 위주로 소개하고 있다는 점에서 누구나 독학으로 공부하며 배울 수 있고, 이를 통해 투자자들이 원하는 정보와 활용방안에 대해서도 다른 관점에서 접근해 볼 수 있을 것이다. 토지투자와 땅투자, 그리고 분할과 합병전략을 통해 성공투자의 방향성 설정, 책을 통해 활용해 보자.
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돈벌 수 있는 방법은 많은데 그 방법을 모르고 지나온 세월들이 서러워 요즘에는 부동산중에서도 토지에 관심을 가지고 눈여겨 보고 있다. 정부의 주거 정책으로 아파트는 꿈의 재테크 항목이 되어 버렸고 이제는 다른 무언가에서 투자를 해서 부자가 될 방법을 찾아야 할때라고 생각했다. 그런데 토지 투자에 대해 알아보면 알아볼 수록 아리송하고 어려운 점들이 많았다. 그러던 중 "분할과 합병 실전가이드"라는 책을 접하게 되었다. 이 책은 토지 투자 중에서도 토지 분할에 대한 모든 내용을 담았다. 땅을 쪼개고 합치는 것만으로도 땅값을 몇 배씩 올려놓을 수 있다고 말하는데 과연 같은 땅이라 하더라도 더 비싸고 값지게 팔 수 있는 방법이 있는것인지 의아 했었다. 싸게 내놔도 팔리지 않는 땅을 더 비싼 값을 받고 팔 수 있는 길이 있다고 하니 당장 그 기술을 배워보지 않을 수 없었다. 이 책에서는 커다란 땅을 쪼개 수요가 많은 크기로 만들거나 합쳐서 예쁘게 만들면 땅값이 오른다고 한다. 그러나 분할과 합병에는 여러 가지 제한들이 있고, 제대로 알아보지 않고 함부로 투자에 나서면 기획부동산들의 덫에 걸리게 되기 때문에 법적으로 정정당당한 투자를 할 수 있도록 실전 가이드를 제시해놓았다. 분할과 합병에 대한 법적 제한들을 다루면서 투자를 어떻게 진행할 것인지와 어떤 해결책들이 있는지 상세히 기술하고 실제로 어떤 실무 지식을 바탕으로 어떤 절차를 밟아 땅을 리모델링할 것인지를 다양한 사례를 통해 알려주기 때문에 아리송하고 어려웠던 투지 분할에 대한 법적 문제들을 쉽게 이해할 수 있었다. 같은 땅을 더 비싸고 가치있게 만들 수 있는 방법이 있다면 누구나 알고 싶을 것이다. 나는 왜 이 책을 지금 읽었나 싶다. 토지투자에 관심이 있다면 이 책은 꼭 읽어봐야 할 것 같다. 책을 읽고 보니 금세 나도 토지 투자의 신이되어 벌써 부자가 된 느낌이다.
출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 글입니다. |
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저자의 도시농부의 토지투자 책을 읽어봤던터라 깨나 반가웠다.
땅투자 많이 어렵게 느껴졌는데, 분할투자도 다양하다는걸 알게 되었는데 완전 신세계에 온 느낌이었다.
분할을 할 수 있는 방법도 무려 4가지의 경우가 있었고 이 책에는 절차부터 방법, 서류까지 모든 상황을 세세하게 알려줘서 공부해서 따라해볼수도 있을것 같다.
또한 사례를 통한 내용도 있어 보다 쉽게 이해할 수 있는 부분이 아닌가 싶다.
분명 공인중개사 공부를 하면서 공시법 파트에서 배워왔던 내용이지만 이렇게 디테일하게 공부해본적이 없어 많은 도움이 되는 책이다.
덩치 큰 토지를 투자하기 어려울땐 분할로 하는 땅 재테크가 있다니 새삼 놀랍게 느껴진다. 안그래도 요즘 소액으로 땅투자 하는 이런 류의 글들을 많이 봤었는데, 에이 그걸 어떻게해 하고 그냥 넘어갔던거 같은데 이런식의 분할도 가능하다는걸 이제야 알게되어 아쉬운 마음도 들지만 좀 더 공부해서 좋은 투자를 할 수 있을거라는 막연한 기대감이 더 쏟구친다.
또한 분할 뿐만 아니라 죽은 땅을 살려낼 수 있다는 합병도 가능하다는 사실이다! 이렇게 합병을 한후 다시 분할로 인한 토지의 가치가 높아진 사례들도 여러개 나오는데.. 나도 해보고 싶다는 생각이 마구 든다.
토지 투자를 하고 싶다면 이 책은 꼭 읽어봐야 하지 않을까 하는 생각도 든다. 공부를 제대로 하지 않아 왕초보나 마찬가지인 나도 어느정도 이해하고 따라해볼 수 있다는 생각이 들 정도로 쉽게 설명된 책인거 같다.
이 책을 이해하게 된다면 공시법의 점수도 잘 나올것 같기도하다!!! 사례를 통한 공부법 참 좋은 책 이라는 생각이다.
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요즘 LH 사건으로 말이 많습니다 그만큼 부동산에 대한 이슈가 많은 올해인데요, 그만큼 부동산 투자를 통해서 돈을 버는 것에 대한 관심이 많습니다 상가, 아파트 투자도 많이 하지만 땅투자는 일반인이 하기 쉽지 않습니다
부동산에서 큰 땅을 사가지고 분할하여 여러 매수자에게 판매하는 것이죠 하지만 기획부동산이라는 말 어감 자체가 그리 긍정적인 어감이 아닙니다 티비에서 보면 다루는 프로그램을 보면 기획부동산에 사기를 당했다는 것을 심심치않게 볼 수 있습니다
하지만 땅에 대한 정보가 부족한 일반인은 기획부동산의 달콤한 말에 속아서 큰 돈을 날릴 수 있죠 그런 위험을 덜고자 이러한 책이 나온 것 같습니다 많은 부동산 책을 보았지만 분할과 합병 실전가이드 라는 주제는 처음 본 것 같습니다 땅에 대한 전문가가 쓸 수 있는 책으로 부동산 초보에게는 다소 어려울 수 있습니다 하지만 조금만 공부한다면 볼 수 있는 어려운 책은 아닙니다 대학교 부동산과에서도 써도 될 책으로 법적인 내용, 실제 서류를 준비해야하 하는 것 등 상당히 자세합니다 땅에서 중요한 것은 내 땅이 미래에 팔릴지가 중요합니다
속아서 길이 없는 맹지를 산다면 개발을 하면 의미가 없겠죠 하지만 맹지가 있는 땅에 내가 주변을 다 사서 길을 낸다면 이것저것 지을 수 있으니 수익률이 올라가겠죠 아파트도 많이 오르지만 땅이 큰 수익을 낼 수 있습니다 호재가 있는 땅은 이미 오를만큼 올랐기에 내가 살 수도 없으며 비쌉니다 분할과 합병 공부를 통해서 맹지를 금싸라기 땅으로 만들려면 이러한 전문적인 책을 공부한 다음에 땅투자를 해도 늦지 않을 것입니다
개인이 할 수 없고 전문기관에 의뢰를 해서 하겠지만 수많은 서류 처리 비용도 만만치 않지만 전혀 모르고 의뢰를 한다면 의뢰 비용도 만만치 않겠죠 내가 더 잘 안다면 내가 할 수 있는 것은 한다면 조금더 비용을 절약할 수도 있을 것입니다 대학교 교과서로 쓸 정도로 전문적인 내용이 많기에 땅에 관심이 많으신 분들에게는 꼭 추천드립니다 :)
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