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이 책은 1년만에 다시 출간됐다. 그럴 수밖에 없는 게, 그 사이에 정부 정책이 계속 바뀌었기 때문이다. 법이 바뀌니 이전에 알던 것은 소용이 없어진다. 오히려 더 많은 세금을 낼 수 있기 때문에 모르면 세금폭탄 맞을 수 있다.
특히 집값 안정을 위해 다주택자에 대한 세금 높이는 게 많아졌는데, 이제는 분양권도 1주택으로 보게 된다. 이러한 점들을 이 책에서는 아주 쉽고 차분하게 잘 설명해준다. 아마 이 책 내용 전부가 필요한 사람은 없을 거다. 워낙 방대한 양을 담고 있기 때문이다.
나는 아파트 재개발 관련되어 있다. 특히 상가였는데, 아파트로 분양받으려는 상황이다. 일반적인 관점에서 봤을 때, 우리가 어떠한 특징이 있는지 잘 살펴볼 수 있었다.
재개발 모임에서도 의견을 주고 받긴 하지만, 일목요연하게 잘 정리된 책이 있어 훨씬 수월했다. 동생에게도 이러한 걸 설명해주기 참 좋다. 인터넷에 검색하면 다 나온다고 하지만, 잘 모르는 사람은 뭘 검색해야 할지도 모른다. 하지만 이 책은 순서대로 쭉 나오기 때문에, 계속 읽다보면 필요한 걸 다 만나게 된다.
아파트 재개발이 되려면 아직 몇 년 더 남았다. 아직 철거도 하지 않은 상황이기에 6~7년 걸릴 수 있다. 내년에 정권도 바뀌니까 얼마나 더 법이 바뀔지는 모르겠다. 그래도 이 책 보며 대강의 흐름을 익힐 수 있었고, 막연한 두려움들을 떨쳐버릴 수 있었다. 아마 그때가면 이 책도 또 새로운 판으로 나와있겠지. 다 읽고 이해됐을 즈음에 또 법이 바뀌어서 새롭게 공부해야 하는 건 아닌가 싶지만...
삼일인포마인이란 출판사에서 이러한 책들을 알차게 연이어 내주고 있어서 반갑다. |
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부동산 관련해서 규제로 인해
개인적으로 재개발 투자에 있어서
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2021년의 핫 이슈는 역시 부동산이다. 우리의 삶에서 부동산이 매일 문제가 되고 있고 이렇게 점점 급격하게 높아지고 있는 시세에 감당하기 힘들어지고 있다. 책은 Part1에서는 재개발과 재건축의 권리에 대한 내용이며, Part2는 재개발과 재건축에 관한 세금에 대한 내용이 들어있다. 그 중에서 궁금한 내용을 정리 해 본다. Part1 01. 재개발과 재건축, 어떻게 다를까? 재개발 사업 - 정비기반시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상,공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시 환경을 개선하기 위한 사업 조합원 자격 02. 재개발,개전축 사업은 어떤 절차로 진행 될까? 재건축 사업의 경우 정비구역지정 할 때 '안전진단' 이라는 절차가 추가 된다. 정비구역지정 → 추진위원회 → 조합설립인가→ 03. 입주권과 분양권, 어떻게 다를까? 입주권 - 재개발,재건축 사업에서 조합원이 기존에 가지고 있던 주택을 제공하고, 이후 새롭게 지어진 아파트를 분양받을 권리 입주권은 일반 분양가에 비해 분양가 저렴, 동호수 우선 선택 혜택, 입주할 수 있는 시기 오래 거릴 수 있음, 추가분담금 있음 조합원에게 가장 중요한 순간은 아마도 '조합원 분양신청' 일 것이다. 06. 공유 부동산이라면 대표를 정해 분양신청을 해야 한다. 공동 부동산이라면 그 중 한명을 대표로 선임하여 분양신청을 해야 한다. 22. 재건축 초과이익환수제, 분단금 폭탄이 될 수 있다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업으로 생긴 초과이익을 지방자치단체에서 회수하여 임대주택을 건설하는 등 공적인 목적으로 사용하는 것을 말한다. 즉, 재건축 사업으로 얻은 이익을 지방자치단체에서 모두 회수하겠다는 것이다. 23. 리모델링 입주권에 관해 알아보자 장점 : 아파트 건축연한이 15년 이상, 안전진단 등급 B,C 등급이면 시행, 리모델링 사업은 재건축 사업과는 달리 절차가 간소하여 사업기간이 짧다. 게다가 재건축 초과이익환수제 등의 적용을 받지도 않는다. 28. 입주권 매매계약, 이것만 조심하자. 입주권에 대한 매매계약을 체결하는 경우 반드시 입주권을 목적으로 한 매매계약이라는 것을 명시해야한다. 매도인과 공인중개사는 매수인에게 설명,고지 해야 한다. Part2 03 1세대 1주택 양도소득세 비과세 (1) 요건 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 아래 요건 모두 충족되면 적용된다. 이렇게 책에서는 정말 재개발,재건축의 내용을 구체적인 예시와 함께 대법원 사례까지 정리가 잘 되어 있다. 지금 수도권의 아파트는 지어진지 오래된 아파트가 많다.
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재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기 부동산 규제가 심해지면서 세금규제도 많아졌습니다. 오죽하면 양도세 계산을 포기하는 세무사가 생겼을까요 그만큼 시기에 따라 세금을 계산하는 조건이 많이 추가되어 복잡해졌습니다. 이 중에서 재개발과 재건축 위주로 권리와 세금에 대해 이 책으로 공부할 수 있습니다 재개발과 재건축 사업은 헌 집을 새집으로 바꾼다는 것에서 차익이 많이 나는 투자입니다. 하지만 그만큼 제약도 많고 시간도 기본 10년정도로 오래걸립니다. 재개발, 재건축 사업 진행절차에 따라서 프리미엄이 몇억씩 하기 때문에 재개발과 재건축의 권리와 세금에 대해서 더 정확히 알아야 합니다. 재개발 재건축 입주권을 매수한다고 하더라도 입주권으로 인정되는 물건이 있고 인정되지 않는 것도 있습니다. 이를 알기위해서 권리를 알아야하며 양도차액이 크기때문에 세금을 잘 알아야 합니다. 먼저 입주권 매매 계약시 입주권이 나오지 않는 물건이지 미리 확인해야 합니다. 매도인과 공인중개사에게 조합에 매도인의 분양 자격에 관해 문의해줄것을 요청하고 추가로 매도인의 분양신청서나 분양예정통지서 등의 자료를 확인해보는 것이 좋습니다. 아니면 계약서에 입주권을 목적으로 한 매매계약이라는 점을 명시해두면 됩니다. 입주권을 받지 못할 경우에 대해 특약으로 적어놓습니다. 면적이 넓거나 가격이 비싼경우에는 조합에서 정한경우 1 1 분양이 가능합니다. 우선 정관이나 관리처분계획에 1 1 분양 허용여부가 명시되어있는지 확인해야합니다. 이때 몇가지 제약이 있는데 추가로 분양받는 아파트는 60m2이하 여야하며 3년동안 전매가 제한 됩니다. 재개발지역의 경우 상가를 가진 사람들은 아파트단지내 상가를 분양받을 수 있습니다. 그러나 조합정관에 따라서 상가를? 가지고 있는 사람도 아파트를 분양받을 수 있습니다. 이럴경우에는 상가의 권리가액이 분양최소 규모 공동주택의 분양가격보다 높아야 합니다. 관리처분계획인가일을 기준으로 부동산이 입주권으로 변환됩니다. 그리고 신축아파트의 준공일을 기준으로 입주권이 다시 부동산으로 변환됩니다 입주권으로 변환되면 이후에 양도시 중과세가 적용되지 않습니다. 그러나 투기과열지구 재개발 입주권 전매제한으로 인해 재개발은 관리처분계획인가이후 소유권이전등기시까지 매매하지 못합니다. 재건축의 경우 조합설립인가 후부터 소유권이전등기시까지 입니다. 1세대 1주택인 경우 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다 양도차액이 큰 재개발 재건축 부동산의 경우 내야하는 세금금액도 큽니다. 그래서 세금을 절세할수 있는 방법을 찾아야 합니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 1세대 요건, 2년 보유요건 조정지역의 경우 2년 거주요건 양도 당시 1주택 (9억 초과 고가주택 제외) 요건 위 요건이 모두 충족되어야 합니다. 부동산규제로 자주 바뀌는 재개발과 재건축의 권리와 세금에 대해 미리 공부하고 부동산 투자로 큰수익을 내시기 바랍니다! #재개발재건축권리와세금뽀개기 출판서로부터 도서를 무료로 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다 |
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이 책의 궁극적인 목적은 재개발, 재건축에 따른 세금 내용을 알려주는 것이다. 그렇지만, 세금 내용을 이해하려면, 먼저 재개발과 재건축에 대한 기본적인 이해가 필요할 것이다. 그래서, 이 책은 Part 1, 2로 나눠 Part 1에서는 주로 재건축과 재개발의 권리에 대해 기술하고 있으며, Part 2에서는 재개발과 재건축관련 세금에 대해 설명하고 있다.
Part 1에서는 주로 재개발이나 재건축의 권리에 대해서 설명하고 있으며, 권리를 알기 위해서는 일단 재개밸이나 재건축의 의미를 구분할 수 있어야 하므로, 주요 권리와 차이점에 대해 기술하고 있으며, 또한 관련절차 즉, 구역지정에서부터 주택분양에 이르기 까지 관련 내용을 알려준다. 뿐만아니라, 리모델링이나 보류지와 같은 잘 모르는 사람들에게는 많이 들어는 봤지만, 실제로 구분은 잘 못하는 다양한 케이스도 포함하여 설명하고 있다. 또한, 각 내용마다 실제 사례 즉, 각 용어에 대해 실제 문서의 사례를 제시함으로써 좀더 쉽게 이해할 수 있도록 도와준다.
Part2는 주로 세금에 대해 설명하고 있으며, 재건축 및 재개발에서 가장 관심이 많을 수 있는 양도 소득세를 중심으로 취득세 등을 주로 설명한다.이 경우에도 주로 현실에서 발행할 수 있는 주요 질문들에 대해 답변을 하는 구조로 기술되어 있으므로, 다 읽어보고 전체적인 구조를 이해하며 제일 좋겠지만 이 책을 다 읽어보지는 않더라도 나의 경우에 해당되는 질문만 읽어봐도 도움을 받을 수 있다.
사실 쉽게 말해서 재건축, 재개발이라고 대표하여 말할뿐이며 현실에서는 그동안의 많은 실제 재개발, 재건축 사례와 다양한 방법으로 재개발 수익률을 높이려는 투자자들의 규제회피 노력에 대해 정부가 부동산 가격을 규제하기 위해 수많은 관련법률 및 탈세를 방지 하기 위한 조세정책을 실시하였기 때문에 매우매우 복잡하다. 하지만, 실제 재건축, 재개발에 투자하려는 사람의 입장이 되어보거나 조합원의 입장이 되어 생각해보면 제3자의 일이 아닌 현실이 되기 때문에 좀더 몰입하여 이해할 수 있게 도와준다. * 이글은 출판사로부터 도서만을 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.
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「재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기」
부동산 전문 변호사와 세무사 두 분이 힘을 합쳐 쓴 책이다. 전문가 세 분이 쓴 책이니만크 전문적인 정보가 많다. Part 1에서 재개발 재건축 권리 뽀개기 30주제와 Part 2에서 재개발 재건축 세금 뽀개기 38개 주제를 다루었다.
입주권과 분양권의 차이점 빌라를 매입하여 재개발이 된다면 입주권을 받게 된다. 입주권은 동,호수를 우선 고를 수 있고 시공사로부터 베란다 확장이나 가전의 설치 등의 혜택을 받는다. 그러나 추가분담금과 재개발이 무산될 수도 있기에 리스크가 크다. 분양권은 입주가 확실한 반면 경쟁률이 높아 분양권 획득 자체가 어려운 실정이다. 두 경우 다 전매제한이 있으니 사업시행을 보지 않고 함부로 매입해서는 안된다. 입주권은 의무거주가 없고 분양권은 의무거주 기간이 있다는 점도 두 권리의 차이점이다. 양도소득세는 보유기간 산정일이 기존 조합원은 종전주택 취득일로부터 입주권을 매입할 경우 준공일로부터 양도소득세를 산정한다. 원조합원의 경우 종전주택의 양도차익과 청산금납부분 양도차익을 구분하여 각각의 보유기간 및 양도차익을 계산하므로 무척 복잡하다.
재건축과 재개발의 차이점 중 가장 중요한 것은 재건축은 초과이익환수제로 인해 분담금이 늘 수도 있지만 재개발은 초과이익환수제의 적용을 받지 않는다는 내용이다. 재개발·재건축 조합원의 취득세와 양도세에 관한 내용은 다주택자와 1주택자에 따라 어떻게 달라지는지를 포함하여 설명한다.
투기과열지구, 공공정비사업, 재개발·재건축 권리 & 세금과 관련한 절세방안 등 기본적인 사항 외에 거의 모든 예외적인 경우까지 재개발·재건축에 관한 세밀한 정보를 담고 있는 책이어서 재개발 지역에 관심을 갖고 있는 사람이라면 책 한 권은 꼭 읽고 투자를 해야 실패가 없다는 점을 강조하고 싶다.
요즘 양도세를 양포세라고 부른다고 한다. 세무사도 포기한 양도소득세이기 때문이다. 그래서 양도세를 넉넉하게 내고 세무서에서 계산한 뒤 돌려받아야 과징금을 물지 않게 된다는 팁을 전수하는 세상이다. 이미 소유한 부동산이 재개발 진행중에 있다면 앞으로의 취득세, 양도세 등 각종 세금 관계와 1가구 2주택 처분문제 등에 관한 자세한 내용을 읽어본다면 틀림없이 도움이 될 듯하다.
삼일인포마인 출판사에서 책을 제공받아 작성한 리뷰입니다. |
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책제목을 우선 살펴보자. 재개발, 재건축 그리고 세금. 책을 공법적인 부분을 이해한다면 좀더 쉬울 전반부 부분과 관련 부동산 등을 처분 및 양도시 세금관련 사항 들을 정리해 보는 후반부 파트로 나눠져 있다.
개인적으로 이 책을 읽게 된 이유라면, 공법을 공부해 보면서 재미가 있었는데 생각보다 궁금해지고 디테일한 부분에서는, 교과서적인 면보다는 이 책에서처럼 일상적이고 매수인 매도인의 입장에서 관련 항목들을 이해해봐야 할 것임을 느꼈었기 때문이다.
흔히, 재개발 재건축 등이라 부르는 부분은 도시 및 주거환경 정비법이란 특별법 위에서 벌어지는 일들이다. 건축법, 주택법이 있지만 굳이 위와 같은 법을 만들어 놓은 건 그만큼 사유재산에 관한 복잡한 이해관계 처리 때문이라 여겨진다. 일단 위에서 말한 특별법은 그냥 도정법이라 부르기로 하겠다. 도정법은 크게 3가지 사업을 관할한다. 주거환경 개선사업, 재개발 사업, 재건축 사업. 그 중 이 책에선 재개발과 재건축만을 다룬다. 도정법상 사업은 3개인데 왜 2개만을 다룬다면 그 이유는 뭘까. 주거환경 개선사업은 쉽게 말해 거래의 대상이 아니니까. 말그대로 열악도 아닌 극히 열악한 주거환경을 이주하지 않은 상태에서 개선해주는 사업이니, 그로인한 삶의 질은 개선될 지 몰라도 이 사업으로 인한 입주권, 분양권은 해당없다는 말이다. 결국, 어쩌면 이 책이 주로 말하고 있는 부분은 재개발과 재건축 중에서도 재건축이라 할 수 있겠다. 재건축을 하게 되면, 이는 공동주택이라 부르지만 쉽게 말하면 APT인 것이고, 기존 1000세대라 치면 1500세대쯤 여유있게 새로 APT를 지어서, 1000세대는 입주권을 받고 나머지 500세대 여유분은 분양분이 되면서 이로써 기존 입주자들은 본인들이 부담할 자금 중 일정부분을 도움을 받고, 시공사는 그 여유분을 판매함으로써 또한 이익을 발생시키는 구조라 볼 수 있는데, 이 와중에 발생되는 기존 입주민들의 입주권 양도나 관련 세금처리 문제들을 이 책이 다루는 것이다.
책을 읽으며 눈길을 끌었던 부분들은 해당 세계에서만 쓰여지는 은어들이 포함된 사례들을 접할 때였던거 같다. 무허가건물과 관련된 '뚜껑'이라는 용어. 입주자의 권리를 산 줄 알았는데 알고보니 해당지역 2주택자나 같은 세대원이 해당지역에 또 입주권이 있어서 결국 무용지물인 입주권이 되어버린다는 '물딱지' 등의 표준 용어가 아닌 딱 이해는 잘 되게 짓고 쓰는 은어들에 관련한 정의나 처리 상황들이었다. 특히, 무허가건물을 따로 배우며 들었을 때 무허가라도 세금 낼 건 낸다고 들으면서도 근거가 없는데 어찌 세금을 낸다는 건가 납득은 안되지만 일단 넘어갔었는데, 알고보니 무허가건물도 관리대상엔 정리가 되어있고 점유사용료라는게 발생하는 것도 보며 이런게 발생하니 세금이 자동적으로 따라오게 됨도 상식적으로 이해할 수 있었다.
도시개발법에서 쓰는 환지처분이나 도정법에서 쓰는 관리처분계획은 모두 기존 살던 사람들의 분쟁을 막고자 미리 논쟁꺼리도 해결하고 난 후 안전하게 사업을 진행할 수 있게하는 틀이다. 그런 틀도 재건축이란 공법의 시각이 아닌 재산처분과 증식의 차원과 세금문제 차원에서 보니 신선하고 또다른 관점도 배워볼 수 있었다. 특히나, 1세대 1주택, 장기보유특별공제 같은 부분들은 일상과 매우 밀접하게 연결되어 있기도 하지만, 아는 듯 여기면서도 실상 정확하겐 맥이 잡히지 않을 사항들일지 모른단 느낌도 이 책으로 다시 읽게 되면서 생각해 보게 되더라.
난 이 책이 신간인 줄 알았는데 2020년에 초판이 출간됐었고 이번이 2판이었다. 초판이 다 팔려 다시 찍은 건지 아님 세법개정이 워낙 잦다보니 2판을 다시 찍어야 했는진 모르겠지만, 어떤 식으로던 책의 내용에 책임을 다하고 있고 나름 내용의 가치가 입증된 듯도 생각됐다. 부실한 내용이라면 2판까지 굳이 가지 못했었을 듯.
요즘 세무사들이 양도세처리는 포기하고 안한다고 한다. 너무 복잡해져서 잘못 실수할까봐 또는 본인들도 잘 정리가 안되서. 진짜인지 웃자고 하는 얘긴진 정확지 않지만 나름 시사점은 분명하다고 생각이 들었다. 이젠 세법이나 관련 처리 등의 전문분야도 어느 정도 해당 사항들을 본인들이 알 수 있어야 부담이 덜해질 시대인 듯 싶다. 해야 하는 공부라면 즐겁게 아님 조금 쉽게라도 해봐야 하지 않겠나. |
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이 책은 제목에서도 알수 있듯이 재개발과 재건축 권리및 세금에 대해 알아 볼 수 있는 책이다.
책을 살편 보면 재개발과 재건축 개념의 차이점을 설명해주고 있다.
재개발과 재건축에 관해 대략적인 정보에서 좀 더 구체적으로 두 가지의 건설사업에
폭넓게 배울 수 있었다. 정부의 오락가락하는 부동산 정책과 최근에도 떠들썩했던 재건축
이익환수제로 시공사와 조합은 계산기를 두드리며 공사를 미루는 경향도 보였던게 사실이다.
이 책은 재개발과 재건축에 관해 몰랐던 내용들을 자세히 담고 있어서 좋았다.
재개발과 재건축 사업에 빠지지 않고 따라 붙는 입주권과 분양권 권리의 두 가지 권리의
차별성을 장점과 단점을 세부적으로 살펴 볼 수 있게 책은 설명하고 있다.
책을 통해서 알게 되는 내용중에는 공법 공부를 하면서 알게 된 내용도 있지만 정확히 몰랐거나
새롭게 배울 수 있는 내용들도 다양하게 예시와 함께 살펴 볼 수 있었다.
재개발과 재건축 사업의 차이점 내용중엔 입주권과 분양권의 전매제한,
무허가 건물 확인원, 지분쪼개기, 물딱지, 협동주택..등의 한 번쯤은 들어본 말들과
처음 듣는 말들의 내용을 확인하고, 새롭게 공부하는 느낌으로 책을 읽었다.
또한 상가를 가지고 있어도 아파트 분양권을 받을 수 경우와 투기과열 지구에서
조합원은 하나의 주택만 분양 받을 수 있고, 2년간 실거주 하지 않으면 현금청산 된다는 걸
다시 확인하며. 재개발과 재건축의 대안으로 리모델링 사업이 추진되기도
하는데 그에 따른 장점과 단점도 살펴 볼 수 있어 좋았다.
이 책의 앞부분은 재개발과 재건축을 중심으로 관련 내용들이 설명되었다면
뒷부분은 부동산 관련 세금에 관해 알아보는 내용들을 담고 있었다.
여기서 설명하고있는 부동산 관련 세금은 양도소득세 관련 내용을 중점적으로
설명하고 있다. 양도소득세는 부동산을 팔 때 내는 세금으로, 우리나라 국민이라면
당연히 내야하는 소득관련 세금이기도 하다. 물론 1세대 1주택자는 주택 양도차익에
대해 양도세를 비과세 하고는 있지만 양도소득세 관련 과세와 비과세에 관해서는
취득관련 세금과 함께 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 세금 분야로
일반인들은 접근하기엔 어려움이 있어 세무사와 같은 전문가의 도움을 받기도 한다.
하지만 기본적인 정보는 가지고 접근해야 불이익을 줄일 수 있다고 본다.
아는게 힘이다.라는 말처럼 이 책에서 알려주는 부동산 양도 소득세 관련해서는
비과세 부분도 많이 다뤄져 있다. 부동산에서 주택이 차지하는 부분이 큰 만큼
달라지는 세법으로 인해 국민들과 세무사는 물론 세무 공무원들도 이번 정부들어서는
많이들 혼란스러워하는 상황은 공감할 수 있는 부분이다. 달라진 주택관련 양도세에서
특히, 2021년 부터 비과세 요건에 2년이상 거주 요건이 추가 된 내용은 주시해야겠다.
이 책에는 비과세 요건에 해당되는 내용엔 농어촌주택 특례, 장기보유특례등의 방법도
알아보고 부동산 투자및 주택거래와 관련한 양도세에 알아둬야 할 내용이 있다.
현정부 들어 25차례나 발표된 주택가격 안정화 대책이 발표되었지만 역효과만 커졌다.
천정부지로 올라간 부동산가격과 위축된 건설 경기에 많은 국민들이 정부에 실망하고 있지만,
앞으로는 더 좋은 때가 시대가 돌아오겠다는 희망과 함께 재개발과 재건축의 활발한
건설 사업도 일어날꺼라 기대해 본다.
이 책에서 알려준 재개발, 재건축, 입주권, 분양권, 양도소득과 연관된 내용들을
좀더 알아볼 수 있는 시간이 된 것 같다. 부동산 재개발과 재건축및 양도소득세에 관해
알고 싶다면 이 책을 읽어 보고 궁금증을 해결하는데 도움이 될 수 있겠다.
이 서평은 출판사로부터 제공받아 작성한 리뷰입니다. |
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제목과 같이 크게 2부분으로 나눈다. Part 1. 재개발 재건축 권리 뽀개기 재개발, 재건축 자체에 대한 권리 자체의 이야기 Part 2. 재개발 재건축 세금 뽀개기 재개갭, 재건축으로 인하여 발생할수 있는 각종 세금에 대하여 설명하고 있다. 아래무래도 Part2는 다양한 경우의 수, 양도, 취득, 절세에 대한 자세한 설명이이 조건별로 나와 있다. 재개발 자체에 대한 에 대하여 개념을 잡고 싶다면 Part1을, 투자상황별 최적의 절세를 위해서는 Part2를 보는것이 좋을거 같다.
재개발과 재건축의 차이 난 솔직히 재개발은 특정지역을 철거하고 다시 짓는것을 재개발, 특정 건물을 철거하고 다시 짓는것을 재건축이라고 생각했다. 잘못된 것은 아니지만 정확하게 하자면, 지역의 정비기반시설이 낙후된 것을 개선하는 것이 재개발, 정비기반시설을 양호하나 건축물이 낙후된 것을 개선한 것이 재건축이다.
기본적인 절차 기본계획 수립→정비계획 수립 및 구역지정→추진위원회 승인→조합설립인가→시공자 선정→사업시행계획인가{작성}→분양공고·분양신청→관리처분계획인가{작성} →착공·일반분양→준공?이전고시→청산 및 해산
특색있는 아이템 뚜껑(?), 뚜껑이라는 표현을 들어본 적이 있을 것이다. 이른바 무허가 건축물을 뚜껑이라고 한다. 무허가 건축이라.. 요즘은 이해가 안되지면 과거에는 관청의 1) 1981년 12월 31일 무허가 건축물 대장의 등재여부 2) 1981년 제 2차 항공사진에 해당 물건 촬영여부 3) 무허가 건축물이지만 재산세 등의 납부로 등으로 증명된 건축물 뚜껑은 초기투자비가 일반 재개발 물건에 비해 작고, 주택수에 포함되지 않음, 따라서 취득세, 종부세, 중과대상에서 제외되는 장점이 있다. 그러나 무허가건축물(뚜껑)의 매입가격 자체가 거의 프리미엄이기 때문에(프리미엄=매매가격-감정평가액) 프리미엄이 상대적으로 높은 편이고 , 결정적으로 만약 재개발 사업이 무산되면 무허가 주택는 그자체로는 아무런 매력이 없다. 대부분 거주하기가 현실적으로 불가능한 물건임 (건물자체는 가치가 없음. ) 따라서 반드시 조합의 정관을 확인(무허가건물의 조합원 지위), 관련지자체(주로 구청) 무허가건물 확인원을 요구하고, 반드시 현장을 확인하라, 대부분 국유지/공유지를 무단 점유하고 있는바, 점유사용료의 납부를 확인해야한다. (밀린 점유사용료 등이 있는지 확인하라)
투기과열지구(현재 서울 전지역)에서 제한되는 조합원의 권리 1. 조합원읜 권리양도 금지 재건축: 조합설립이후 양도 불가 재개발: 관리처분이후 양도 불가 2. 재당첨 제한 5년 과거에는 일반분양만 재당첨 제한 5년, 그러나 2017년 10월 24일 이후) 일반분양 뿐 아니라 재개발, 재건축 조합원 분양도 해당됨 3. 조합원은 하나의 주택만 분양받는다 투기과열지구 또는 조정대상지역에서, 2018. 2. 9 이후에 최초로 사업시행인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 여러 채를 소유하고 있는 조합원에 대해서 한 채 이상 공급하는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 다만 '1+1 분양'에 따른 두 채 공급은 가능 4. 재건축의 경우 2년 실거주의 의무 추가 분양공고신청일 이전 2년실거주의 추가됨, 2년 실거주하지 않으면 분양신청 불가 (전체 기간기준 2년, 연속 및 합산 가능) --＞ 우스개 소리로 2년 실거주때문에 2년목적의 인테리어를 새로하는 웃지 못하는 사태 발생중
단독주택, 다세대주택, 다가구주택의 입주권 단독주택- 1개의 입주권 나옴, 다세대주택-세대별로 1개씩 입주권 나옴 원래다세대주택이었는지, 단독에서 다세대로 전환한 것인지 확인필요 다가구주택-원칙적으로 단독주택으로 1개의 입주권만 나오나 예외적인 경우 가구별로 나올수 있다.
리모델링사업 장점: 재건축의에 비하여 절차가 간단하고, 소요기간도 짧다. 또한 입주권의 전매제한이 없다. 단점: 아파트 구조의 변경이 제한적(수직증축 힘들고, 주로 앞뒤(발코니)로 확장 즉 새로로 면적이 넓어지는 경향, 분양가 상한제 적용은 동일하다. 현실적으로 일반분양분이 상대적으로 적은바 조합원의 분담금이 높다. 건축난이도가 높다.(완전철거후 신축보다)
이 서평은 출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 작성한 글입니다. |
