참으로 흥미로운 주제라 부동산에 관심이 많은 독자로써 마치 공부하는 심정으로 재미있게 읽은 책이다. 책의 전반부는 공공의 목적으로 토지를 수용할 때 빈번하는 발생하는 여러 쟁점들, 그리고 각 사례들은 어떻게 감정평가를 하는지 예시를 들어 설명하고 있다. 단순하게 오래 버틴다고 해서, 내 땅에 건물이 있다고 해서 감정평가액을 더 높이 받는 것이 아니라, 토지의 가치 평가에는 구체적인 법적 근거가 있고, 그 근거에 따라 평가 한다는 것을 알려주고 있다. 그리고 중반부 이후 부터는 토지의 기본적인 세금 체계부터, 수용을 앞두고 있는 토지가 취할 수 있는 절세 전략을 무려 200페이지가 넘는 지면을 통해 상세히 설명하고 있다. 세금 중에서도 처분, 그 처분 중에서도 토지만 대상으로 한 세금 책이 이렇게 많은 분량을 할애한 경우가 있었나 싶다. 내용도 충실하고, 비록 어려운 내용이지만, 읽고 무언가를 얻어가는 기쁨을 주는 책인 것 같다.

책을 읽고 2가지 생각이 들었다. 첫 번째는 이렇게 어려운 내용을 너무나도 쉽게 쓰려고 노력한 점이 최대 장점이라는 것, 두 번째는 비록 좋은 내용이지만 대중적인 인기를 얻을 수 있을까 하는 생각이었다. 첫 번째 생각은 쉽게 접하기도 힘들고 찾아봐도 한 번에 답을 얻기 힘든 고급지식을 한 권의 책으로 쉽게 이해할 수 있도록 썼다는 점에서 드는 생각이었지만, 두 번째 생각은 보편적이지 않은 내용과 마치 전공책 같은 편집으로 얼마나 많은 사람이 이 책에 관심을 가질까 하는 의문 때문이었다. 나는 항상 책 내용은 좋지만, 그에 반해 편집이 따라주지 못하는 책을 보면 상당한 아쉬움을 표하는 편이다. 편집과 디자인이라는 것은 그 책을 조금 더 돗보이고, 더 많은 사람이 관심을 가질 수 있도록 돕는 과정인데, 왜 이렇게 관공서 안내 책자나 전공서적 같은 디자인을 했을까 하는 아쉬움이 남는다. 물론 이 책을 제작한 목적이 진짜 전공서적을 표방한다면 의도에 부합하지만, 만약 대중적인 재테크 서적으로 읽히는 것이 목적이었다면 출판사 차원에서도 조금 더 생각해 볼 문제가 아닌가 싶다.

내가 책의 편집과 디자인을 강조한 이유는 겉모습으로 이 책을 판단하지 말라는 뜻에서 였다. 표지를 넘겨보면 너무 좋은 내용이 펼쳐지는데, 다소 디자인이 올드하다고 해서, 편집 스타일이 딱딱하다고해서 그냥 흘려보내지 말았으면 한다. 내가 소유한 토지가 곧 수용 당할 상황이거나, 지금 추세로 봤을 때 언젠가는 수용 대상이 될 가능성이 높아 보인다면, 무조건 다른 사람에게만 의지 하지말고, 내 재산권은 내가 제대로 지킨다는 차원에서 읽고 공부하면 좋겠다는 생각이 들었다. 책 내용이 너무 어렵게 느껴진다면, 딱 90페이지 까지만 읽어봐도 좋다. 기본적인 감정평가 방식을 설명한 내용이라 적어도 손해보지 않는 대응이 가능할 것으로 본다. 좋은 책을 읽게 해준 3명의 저자에게 감사의 인사를 전한다.

얼마 전 친구와 함께 어느 감정 평가사님의 강의를 들었다.

평가사로서의 입지도 탄탄하시지만 전국 방방곡곡을 누비며 다양한 부동산을 접하고 그 가격의 흐름과 변화과정을 지켜본 분의 노하우를 들으니 부동산 투자자로서 소중한 시간이었고 그런 업을 투자와 접목시킬 수 있다는 부분에서는 부럽기도 했다.

요즘 3기 신도시 지정과 관련하여 LH의 투기 의혹과 쪼개기 등을 이용한 무분별한 투자 등에 대한 뉴스를 접하면서 토지 투자와 보상금에 대해 공부해보고 싶어 졌는데 때마침 ‘나의 토지수용보상금 지키기’라는 책을 접하게 됐다.

3기 신도시나 공원일몰제 등 대규모 공익사업을 진행하기 위해서는 토지 소유자들에게 보상을 해주어야 하는데 워낙 부동산 관련 대책들이 자주 발표되고 관련 법규들 역시 변경되다 보니 자칫 잘못하면 내가 주고 산 가격에 훨씬 못 미치는 보상금에 당황하는 사람들을 곧잘 만나게 된다. 그 중에는 전문가인 세무사와 확인을 했는데도 불구하고 이런 일이 벌어지는 경우도 있고 보상과 세금에 대한 문제는 일이 벌어지고 나서는 거의 판세를 뒤집기 힘들기 때문에 더더욱 미리 준비를 해두어야 한다고 생각한다.

특히 정부가 주택 공급을 늘리기 위해 앞으로도 신규 택지 지정을 늘리겠다는 정책을 발표한 만큼 우리의 재산을 지키기 위해, 법의 테두리 안에서 적법하게 절세하기 위해서도 관련 공부는 필수인데 이 책이 많은 도움이 될 것 같다.

공익수용 손실보상의 기본 내용에서부터 도로, 임야, 대지, 건물 등의 부동산 종류에 따른 감정평가는 어떻게 이루어지는지, 그에 따른 세금과 매도 시기는 언제 일지에 대해 폭넓게 다루고 있고 특히나 다양한 사례를 통해 설명하니 어려운 주제지만 나름 쉽게 이해할 수 있었다

너무 어려운 내용이라 여러 번 읽어야 할 것 같지만 보상을 받을 수 있는 토지를 직접 사보는 것이 내용을 정확히 이해하기 위해서는 최고의 방법일 듯 하니 올해 안으로 계획을 세워봐야겠다.

*출판사로부터 무료로 제공 받았으며 솔직하게 서평을 작성하였습니다*

나의 토지수용보상금 지키기
개정판이 1년만에 다시 나왔다.

부동산 규제가 계속해서 강화되면서
주택 뿐만 아니라 상가와 토지에
대해서도 규제를 하기 시작하였기 때문이다.

대부분의 사람들은 토지수용 보상이
나와 관련없는 일이기 때문에
관심도 없을 것이고 무엇인지도 모를것이다.

나 역시 그러한 대부분의 사람들과 마찬가지였다.
그런데 부모님이 가지고 계신 토지 한 곳이
어쩌면 수용이 되거나 혹은 수용되는
바로 옆지역이 될 수도 있는 상황이 되었다.

그래서 과연 이 토지가 어떻게 될지 궁금해져서
나의 토지수용보상금 지키기를 통해 공부하였다.
작년에도 보았는데 감사하게도 바뀐 정책에 맞춰
개정판이 새로 나와서 다시 보게 되었다.

먼저 공익수용이란 무엇인지에 대해
그리고 감정평가 하는 법에 대해
그리고 가장 관심있는 과연 내 실제 수익은 얼마일까
를 알 수 있는 양도소득세에 대한 내용이 나온다.


이렇게 기본기를 마스터하고 나면 다음 챕터로
농지인지, 임야인지, 주택 혹은 건물인지
각 경우에 대해서 양도시 참고해야 할
사항에 대해 자세하게 알려준다.

나의 경우에는 부모님 토지가 자경농지여서
파트5 부분을 더 집중적으로 보게 되었다.
농지 여건과 양도시 자경감면한도조건은
필히 실수하지 않도록 기간을 잘 체크하였다.

정부의 부동산 규제가 하도 엉망으로
수십번 나오고 있어서 제대로 하지 않는다고 생각했다.
그런데 공익수용 보상 절차와 감정평가 부분을 보고
내가 몰라서 그런 것인지 체계적으로 구성되어 있었다.

그냥 잘 유지하다가 개선할 부분이 나오면
수정하면 될텐데 왜 정치적으로 이상하게 만들어서
잘 되어 있는 것도 엉망으로 만드는지 모르겠다.

이 글은 출판사로부터 도서를 협찬받아 주관적인 견해에 의해 작성했습니다

따라서 토지보상법 또는 그 밖의 법률에 의하여 사업시행자가 협의 취득 또는 사업시행자에게 수용에 의하여 토지나 주택을 강제적으로 이전하는 것도 소득세법 상 양도로서 양도소득세 과세대상이 됩니다. (-28-)


편입부분만을 보상하고 잔여지의 가치하락 또는 필요한 공사비 등에 대하여 별도로 보상하지 않는다면, 보상 전에 비하여 보상 후의 재산권의 가치가 감소되기 때문에 이는 헌법상 정당한 보사에 부합하지 않습니다. 따러서 법에서는 잔여지의 가치하락 등에 따른 손실을 인정하고 있습니다. (-70-)


토지보상법 제63조에는 '손실부상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다.'라고 명시되어 있습니다. 즉 , 현금보상이 원칙이지만 다음의 2가지 경우에는 해당 사업 시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있습니다. (-160-)


또한 양잠 또는 버섯재배용 건축물 ,고정식 온실, 축사, 축산폐수, 분뇨 처리시설, 저온창고, 상온창고 , 농기계 보관용 창고 및 농산물 선별처리시설 등 농업용 시설도 감면대상이 됩니다. (-217-)


우리 인생은 어떻게 바뀌고, 어떤 일이 일어날 지 예측하기가 현실적으로 불가능하다. 사람과 사람 사이에 수많은 욕구가 얽혀 있기 때문이다. 사람과 사람관계를 중요하게 생각하는 이유, 손실을 보더라도,미래를 위해서, 척을 지지 않고 살아가야 하는 이유는 여기에 있다. 특히 부동산 관련 문제는 언제 어디서 무슨 일이 생길지 모르는 상태이며, 내가 가지고 있는 부동산이 어떤 상황과 엮일지 모르는 독특한 상황이 우리 앞에 놓여질 수 있다. 특히 공공기관 이전, 국가 기간산업의 필요성으로 인해 개인의 땅을 국가 소유로 편입하는 경우가 발생한다. 그 과정에서 개인 대 개인의 거래시 발생하는 세금문제도 국가와 개인간의 거래에도 똑같이 적용될 수 있다. 하지만 대부분의 사람들은 그것을 상식처럼 생각하지 않는 경우가 많다. 양도소득세를 국가가 대신 물어주거나 감면 해 줄거라고 생각한다.즉 어떤 집을 소유하거나 사업을 운영하거나, 농지를 소유할 때, 투기 목적이 아닌 생계 ,생활 목적으로 쓰여질 때, 미리 준비하지 못하고, 예기치 않은 불이익이 찾아올 때가 있다.그런 경우 이 책이 필요한 이유는 여기에 있다.즉 깨끗하게 부동산, 토지 보상금을 내것으로 국가에 합법적으로 청구할 수 있다.


이 책을 눈여겨 보았던 이유는 최근 시외버스 이전 문제 , 철도 부지 고가화 과정에서 발생한 문제가 내 주변에 있었기 때문이다. 철도를 지상에서 다리를 세워 하늘로 올리면서, 주변 땅이 국가 소유로 편입된 적이 있었다.그 과정에서 어떤 사업체의 땅의 일부분이 철도시설공단과 전부 편입 보상을 해 달라는 사업주의 입장과 일부분만 편입해 줄 수 있다는 철도 시설공단의 입장이 상충되었다. 물론 결론적으로 서로 합의가 되지 않은 상태에서 종결났지만, 이 책을 읽는다면, 철도시설공단의 입장과 사업주의 입장이 충분히 이해할 수 있으며, 공공기관이라 하더라도, 법률에 근거한 대로 고스란히 보상해 주지 않는다는 걸 알 수가 있다. 즉 철도 보상 체계에 있어서, 법망을 얼마든지 빠져나갈수 있고, 개인 주택의 경우는 전면 보상을 내주는 경우가 대부분이지만, 이처럼 사업주의 사업체와 엮일 때는 보상금이 파이가 커지기 때문에, 보상 기준의 애매모호함으로 인하여 , 협상 결렬이 충분히 나타날 수 있었다. 즉 어떤 상황과 어떤 조건이 갑자기 발생할 때, 그 과정에서 깨실히 자신의 몫을 얻기 위해서는 법과 제도, 세금과 감정에 대한 기본 지식은 꼭 가지고 있어야 한다.

다양한 부동산 정책 및 도시계획에 대한 정보활용, 이를 통해 얻거나 이룰 수 있는 재테크의 새로운 관념이나 투자정보와 전략에 대한 고민, 이 책을 통해 조금은 풀 수 있을 것이다. 토지수용보상금의 개념이 무엇인지 알 수 있고 내가 갖고 있는 물건의 유형이나 종류, 특히 새롭게 대안투자처로 인식되는 토지투자의 개념과 보상금의 범위, 유형에 따라 다른 보상 관련 정책들을 전문가들의 조언과 의견을 통해 배우며 투자의 방향성을 정할 수 있을 것이다. 책에서는 다소 어려운 전문용어가 많이 나오며, 이를 제대로 이해하며 알아야 정책이나 세법에 맞는 토지투자에 대한 개념을 정리할 수 있을 것이다.

기본적인 내용은 다음과 같다. 공익수용 손실보상의 기본이 무엇이며 손실보상 감정평가에 대한 조언, 양도소득세에 대한 정리, 각종 세제혜택, 수용 부동산의 유형이 농지인지, 임야 또는 대지인지, 혹은 주택 또는 건물인지에 따라서 다른 세법의 유형에 대해 배울 수 있다. 그리고 세무사와 감정평가사에게 물어보며 배울 수 있는 코너도 함께 소개하고 있어서 내가 갖고 있는 자산이나 물건, 투자대상 및 유형에 따라서 비교하며 배울 수 있고, 정확한 의미에서 토지수용보상금의 개념과 활용방안에 대해 일정한 가이드라인을 제공받게 될 것이다. 

물론 기본적인 부동산 정책 및 세법에 대한 공부도 중요하며 관련 용어마다 다른 특징, 구분적 요소에 대해 실무적으로 접근하며 판단하는 능력을 키워야 한다. 또한 개인적인 차원에서 중요한 상속이나 증여에 대한 언급, 사업용 토지와 비사업용 토지의 구분, 양도소득세 계산구조 및 관련 가산세에 대한 정의 등 세법을 완벽하게 알아야 한다는 점에서 부담스러운 점도 있지만 새로운 대안투자의 개념이나 기존의 투자전략에 있어서 반드시 알아야 대응할 수 있으며, 전문가의 조언을 받아들이면서 더 나은 투자전략을 선택할 수 있기에 소장하며 배우는 가이드북으로 사용할 것을 권하고 싶은 책이다.

땅의 가치를 판단하는 전문가들의 조언, 그리고 관련 업에 대한 전문성 강조, 개인의 관점에서 할 수 있는 부분과 위임하거나 관련 정책에 따라 유동적인 마인드를 가져야 하는 부분은 무엇인지, 이 책을 통해 배울 수 있을 것이다. 여전히 토지수용보상금에 대한 개념 자체가 생소하게 느껴지는 분들도 많고, 반대로 잘 알면서 새로운 투자 기회로 여기며 활용하는 분들도 존재한다. 부동산 정책도 변하며 관련 분야의 투자전략도 다양해지고 있는 현재의 추세를 고려할 때, 이 책은 전문성을 갖고 있는 실무적 부동산 투자 가이드북으로 정의할 수 있다. 책의 내용이 방대해, 모든 내용을 이해하거나 보기에 무리가 따른다면 나에게 맞는 종류나 유형에 따라 뽑아서 공부해 보는 것도 괜찮은 방법론이 될 것이다. 활용해 보길 바란다. 

세무사와 감평사가 알려주는 : 나의 토지수용 보상금 지키기 - 이장원 외 2

*본 도서는 출판사로 부터 제공받았습니다.*

어려서부터 재개발이 일어나는 지역에서 살았어서 토지수용과 재개발에 관심이 좀 있는 편이다. 이번에 발간된 ＜나의 토지수용 보상금 지키기＞를 읽으며 내가 가진 땅은 비록 없더라도, 추후 취득하게될 물건이 있으면 대비해두어야겠다고 생각했다.

대한민국 헌법 제 23조 제3항에는 “공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.“라고 규정하고 있다. 그렇지만 수용당하는 토지를 가지고 있는 사람들은 그 ”가격“이 매우 많은 불합당하다고 생각한다. 어찌되었든 국가가 강제 취득하게 되는 이상 토지 소유자는 제대로된 감정평가를 통해 합당한 가격으로의 청구를 하고, 양도세를 절세함으로써 그에 대한 타격을 최소로 완화해야 할 것이다.

땅 가격에 대해 가장 손쉽게 얻을 수 있는 정보는 ‘개별공시지가’이다. 이것은 시장성을 반영한 값이 아닌 ‘과세’를 위한 값이다. 그래서 시세와 괴리가 있는 경우가 대부분이다. 그리하여, 실제 감정평가시에 내 땅의 개별공시지가가 옆 땅보다 비싸지만 가격이 좀 더 낮게 감정평가될 가능성도 있다.

그리고 건물의 경우. 잔여 건축물 보상이라는 제도도 있는데. 도로 확장공사등의 사업에 따라 내 건물의 일부분이 잘려나가는 경우에 하는 보상이다. 이 경우 가장 유의할 점은 전체 건물을 보상하는 것이 아니며, 잔여 건축물의 가격 감소분과 건물을 잘래내고 잔여부분을 다시 쓸만한 비용(보수비 등을 보상한다는 점이다. 또한 현상태에서 건물잔여연수를 늘리는 것만이 아닌 보상비만 보상하므로, 시설개선비는 보상하지 않는다는 점을 주의해야 한다.

공익 수용의 양도시기는 “잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일” 중 빠른 날이 된다. 양도시기가 결정되고 나면, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세를 예정신고 및 납부하여야 한다. 이 세금 계산에 있어서는 다양한 감면방법이 있으므로 전문가와 상의 하는 방법이 좋겠다.

마지막으로 수용부동산 감면 대표적인 감면 8가지 방법을 이야기 하고 마무리하고자 한다.

1. 자경농지에 대한 양도소득세 감면

2. 농지대토에 대한 양도소득세 감면

3. 공익사업용 토지 등에 대한 감면

4. 대토보상에 대한 양도소득세 과세 특례

5. 축사용지에 대한 양도소득세 감면

6. 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면

7. 자경산지에 대한 양도소득세 감면

8. 개발제한구역징정에 따른 매수 대상 토지에 대한 양도소득세 감면

이중 농지 자경감면에 대해 5과세기간 동안 양도소득세 감면 한도를 3억원으로 알고있는 토지소유자가 많지만 감면한도 개정으로 인해 2018년 1.1.부터 2억원으로 그 감면 한도가 축소되었다. 이부분을 특히 유의해야 하겠다. 지속적인 세법 개정으로 인해 달라진 부분을 재검토 하는 부분이 특히 필요하다. 자경기간 8년 이상이면 농지자경감면이 적용된다. 이부분도 거주자 요건과 주소지 요건들의 필요조건이 있으니 세부적인 사항도 필히 확인해야 하겠다.

사업시행자의 입장에서 양도소득세는 과세대상 부동산을 매입하는 양수자 입장일 뿐이므로, 세금신고의 의무가 없고, 신고 세목이므로 세무서에서도 세금신고를 대신해 줄 의무가 없다.
이는 적용가능한 세액감면을 놓쳐서 더 많은 세금을 납부하게 되더라도 과세관청 입장에서는 그많은 개별납세자의 정황을 다 파악하기 어려우므로, 본인의 토지보상금 손실로 이어지게 된다.

잘못된 신고서는 가산세를 부담할 뿐 아니라, 본인에게 적용가능한 감면요건 및 플랜을 놓치게 된다.  토지 절세방법에 따라 억단위의 보상금을 받을수도 놓칠수도 있다. 국가에서 땅을 편입하게 되어 가져가게 되면, 이 땅은 시가대로 감정평가하지 않는다.  목적에 따라 시점에 따라 달라진다.(가치다원론)

사업의 목적 등을 고려한 토지보상법상 적정가격을 기준으로 보상액을 산출한다. 보상금이 시가가 아닌 두번째 이유는, 보상 감정평가시 해당 공익 사업으로 인한 가치의 변동분(개발이익 배제)은 배제하기 때문인데, 사업의 이익은 사업을 시행한 주체가 가져가는 것이 맞다고 보는 논리 때문이다.

공익 사업또한 사업이기에 수익이 비용보다 커야 진행을 한다.  그래서 공익사업에서의 순수익은 국가에 귀속되어야 한다고 보고 있다. 이 책은 공익수용 손실보상 감정평가/ 양도소득세/ 세재혜택을 단락으로 설명하고 있고, 내 수용부동산이 농지인 이유/ 임야또는 대지인경우/ 주택, 건물인 경우의 단락으로 질문과 답변 형식으로 쓰여져 있다.  그밖외 취득계약서 허위작성시 문제점, 증여한 부동산이 증여되면 어떤 문제가 있는지, 수용보상금을 자녀에게 주면 어떻게 되는지 등. 세법상에 증여와 양도등에 관한 흔한 질문을 전문가가 잘 설명해 주고 있는 책이다.

저자가 토지 수용을 상담하면서 양도소득세는 절대 고정된 세금이 아니며, 운용형태, 면적 등 주변의 수용대상 토지와 유사하더라도 토지소유자가 처한 개별적 상황에 따라 달라질수 있으므로, 사전에 절세플랜을 수립해 나가야 한다고 강조하며, 다양한 케이스를 담고 있어, 세금절세와 계획이 왜 중요한지를 깨닫게 하고 있다.  토지를 수용하고 보상받으려는 사람들과 최근 3기 신도시 개발등과 관련한 궁금증이 많은 사람에게 꼭 추천해 주고 싶은 책이다.  

국가나 지방자치단체가 도로, 철도, 항만 등을 건설하기 위해서는 그들을 건설할 땅이 있어야 한다. 하지만, 국가나 지방자치단체 소유로 되어 있는 땅만으로는 필요한 인프라를 모두 만들수는 없기에 국가가 토지를 강제로 빼앗을 수 있도록 하는 제도가 있다.

당연히 개인소유의 토지이기 때문에 그에 상응하는 보상이 나가야 하고, 이를 규정하는 것이 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)』이다.

필요한 토지의 보상은 다음의 네 단계에 걸쳐 보상금액이 확정되게 된다.

① 협의보상 → ② 수용재결 → ③ 이의재결 → ④ 행정소송

위의 4단계를 모두 거치는 것은 아니고, 각 단계에서 보상금이 합의되면 그 단계로 끝이 나게 된다.

누구나 자기가 가진 땅을 국가에 내놓게 된다면 조금이라도 더 많은 보상금을 받기 원할 것이기 때문에, 간단하게 협의로 종결되지 않는 경우가 종종 나오게 되는 것이 현실이다.

어쨌던 보상금이 확정되어 돈을 받게되면, 국가에서 강제로 수용한 것이니까 세금은 안내도 되는 것일까?

그렇지 않다.

우리나라 『소득세법』에 의하면 유상으로 이전하는 것을 말하고, 헌법재판소의 판결에 따라 『토지수용법』 등에 따라 자기의사에 기하지 아니한 강제양도도 유상으로 이전하는 것에 해당되므로 결국 세금을 내야 한다.

다만, 국가의 필요에 의하여 양도가 이루어지는 점을 감안하여 "공익수용에 따른 양도소득세 감면"제도를 운용하여 일부 세금을 줄여주고 있다(현재 현금 보상은 10%, 채권보상은 15%~50% 감면).

수용되는 토지 위에 있는 각종 건축물이나 수목 등도 보상의 대상이 되지만, 결국 가장 중요한 것은 토지에 대하여 얼마를 받을 수 있는지가 핵심일 것이다.

통상 이 과정에서 핵심 역할을 하는 이가 바로 감정평가사이다.

보상금액 확정 과정의 4단계에서 때로는 국가의 요청에 의하여, 때로는 이에 이의를 제기하는 토지주인의 요청에 의하여 여러단계에서 감정평가가 이루어지고 이를 토대로 합의금이 결국 만들어지게 된다.

이 책에는 그러한 평가를 하는 데 있어서 반영하는 요소들 뿐만 아니라 수용에 의하여 작업장이나 상가를 옮겨야 되는 경우에 발생되는 유형적, 무형적 손실 등에 평가 등에 대하여도 개략적인 사항들을 설명해 주고 있다.

또한, 보상에 따른 세금도 중요한 항목이기에 수용에 따른 양도소득세 계산 방법과 절세전략, 그리고 수용과 관련된 세금감면 관련 주요규정 또한 나름대로 상세하게 예시를 통하여 제시함으로서 수용이 되는 이들의 궁금증을 해소시켜 주고 있다.

이 책을 읽고 있는 지금, 아쉽게도 나는 수용이 될 수 있는 토지를 가지고 있지 않다.

하지만, 언제인가 나에게도 땅이 생길 것이고, 그 땅이 공익용도를 위하여 수용이 된다면 어떻게 대응하는 것이 좋을지 개략적인 내용이라도 알고 있다면, 땅을 바라보는 시각이나 부동산 투자에서의 미래 전략을 좀 더 잘 짤 수 있지 않을까 한다.

부동산에 관심이 있다면 아주 면밀히 공부하지는 않더라도 공익수용에 대한 절차와 평가방법, 그리고 세금절약 팁들은 머리 속에 살짝 담아두어도 좋을 것 같다.(진짜 땅이 생기고, 수용을 당하는 일이 발생한다면 아마 이 책에서 읽었던 내용들이 머리속에서 튀어나오지 않을까? 언제인지는 모르겠지만..)

올해 5월 중순!! 가정의 달을 맞이해서 내 평생 이렇게 책을 꾸준하게 읽어본 적이 있었는가? 책을 멀리하던 시절... 이제는 책과 함께 내 인생을 업그레이드 하고 있어요. 특히, 지식을 쌓는걸 떠나서 부동산 책을 꾸준하게 읽어보면 볼수록 묘한 매력과 호기심을 자극하는 부분들이 많은데요. 나의토지수용보상금지키기 를 통해서 토지수용보상금 을 알게 된 계기가 되었고, 어떻게 하면 더 많은 수용보상금 을 받을 수 있을지에 대한 지식들을 꼼꼼하게 알 수 있었어요. 

나의토지수용보상금지키기 는 공익수용 손실보상의 기본, 공익수용 손실보상 감정평가, 공익수용의 양도소득세 기본, 공익수용 대표 세제혜택 등을 소개하고 이에 따른 다양한 상황 예시를 마지막 챕터에서 언급하면서 마무리가 되어있었어요. 

본인의 의지와 상관없이 공익수용 보상금이 발생시, 양도소득세 감면제도가 있는데, 공익수용의 강제성을 지니고 있어, 양도소득세 100퍼센트 감면 현실은 떨어지고 있는 추세였어요. 그만큼 강제성이 있는만큼 국가에 세금을 걷어들여서 좋은 일에 쓰겠다는 의미인 것 같은데, 과연 공익수용 양도소득세를 납부하면 국가에서는 그 세금으로 어떻게 이용되는지에 대한 궁금증을 유발시켜 세금 사용처를 납부자들에게 정확하게 알려줄 필요가 있지 않나 싶었어요.

토지가 없어서 모르겠지만, 수용재결, 이의재결 단계에서 정확한 근거와 적법한 절차를 통하여 좀 더 안전하고 정확한 보상이 될 수 있도록 전문가의 조언을 듣는것이 중요하다고 했는데요. 사실, 국가 또는 지방의 강제성이 있는 토지수용은 전문가의 의견을 듣는다고 해서 정확하게 의견이 반영될지 의문이더라구요. 언젠가는 토지를 가지고 있는 상황이 되었을 때, 전문가의 의견이 필요한지 한번 알아보고 싶어요.

토지보상뿐만 아니라 상가가 편입되었을때 영업을 못한 손실부분과 권리금에 대한 평가가 가능한지도 나오는데요. 사업인정고시일 등 전부터 영업을 하고 있고, 적법한 장소에서 하는 영업, 일정한 정도의 인적시설과 물적시설을 갖추어야 하며, 영업이 보상대상이 되기 전에 계속적으로 영업을 해야된다는 등에 대한 조건들이 갖추어졌을 때 갖추어졌을때 손실이 발생하는 경우 보상을 해주더라구요.

가장 관심있던 부분 중에 하나가 조정대상지역 내 내가 살고 있는 집이 수용된다면 하는 부분인데요. 다주택자는 아니지만, 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도할 때 양도소득세가 중과될 수 있다는 점입니다. 그런데, 너무 억울하지 않나요. 내 의지와 상관없이 강제성으로 양도소득세 중과된다면 누가 좋아할까요? 이런 점을 고려해서 2021년 세법 개정에는 주택공익수용자 에 대한 중과배제도 추가되어 세금부담을 덜어주니, 꼭 알아주셨으면 좋겠어요. 여기서 중요한 점은 본인 상황에 맞는 부분들을 전문가에게 꼭 상담해서 어떻게 행동을 취해야 되는지 꼭 검토하시는게 좋겠어요.

토지가 있어도 토지수용보상금을 제대로 못 받으시는 분들이 많다는 것! 무조건 많이 받아야 된다기 보다는 어느 정도 정확한 수용보상금을 받으면 좋은지, 정확한 양도소득세를 꼭 아셔야만이 진정한 수용보상금을 받았다라고 할 수 있겠습니다.

이 책은 정말 특수한 상황에 처해있는 사람들에게만 필요한 지식이 담긴 책입니다. 사실 일반인들이 이 책을 안 접하고 이런 고민없이 사는 것도 하나의 복이지 않을까하는 생각을 읽으면서 했습니다.(물론 어떤 분들은 역으로 이 책을 읽으며 고민하는 사람을 부러워 하실 수도 있겠지만요.)

제가 읽으면서 생각한 이 책의 큰 용도는 2가지 case로 생각이 듭니다.

1. 수용지 부근에서 영업을 하고 있는 공인중개사

2. 본인의 토지가 수용을 앞두고 있는 토지주들

저는 2번째 케이스로 향후 이 좋은 우리의 농장이 수용되었을 때 조금이라도 덜 억울하려고 이 책을 끝까지 탐독했습니다.

이번에 저와 같이 처음부터 끝까지 읽는 방법도 있겠지만 추후에는 그리고 다른 분들은 사무실이나 집 서재에 꽂아두고 case by case로 자신의 경우가 발생한 case에 대한 대응을 어떻게 해야할지 방향을 알려주는 토지보상의 Navigation으로서의 역할을 할 수 있는 책이라고 생각이 듭니다.

물론 이 책에서도 나오듯이 이 책이 모두 맞는 것은 아닙니다. 왜냐하면

"(P269) 최근 잦은 세법 개정과 복잡한 법리적용으로 결코 판단이 쉽지 않으므로, 직접 판단하기보다는 세무사에게 중과세 판단을 의뢰하는 것이 필요합니다."

최근 잦은 세법의 개정으로 인해 책 출간이후에도 개정되어 제가 아는 바로는 비사업용 토지에 대한 세법 내용이 조금 차이가 있는 것으로 알고 있습니다. 하지만 전문가를 찾아거나 유튜브를 통해 지식을 전달받을 때 자신이 제대로 모르면 이 전문가가 진짜 전문가인지 아님 전문가 타이틀만 있는 사람인지를 판단하기 힘들고 전문가의 말에 대해서 오해를 하거나 잘못된 정보로 오판을 하여 자신의 소중한 재산, 돈을 읽을 수 있으니 이 책을 통해 최소한의 지식을 가지고 상담이나 유튜브 정보를 접해야 하지 않나 생각해봅니다.

책의 내용은 제가 공부해서 합격했던 공인중개사 준비 때 공법과 세법의 수용관련 주요 내용을 취합해서 설명하고 보다 쉽게 이해하도록 노력한 책입니다.

부동산은 큰 돈이 오고 가는 거래이기에 세금 또한 큰 금액이 부과됩니다. 본인의 잘못된 지식이나 준비 부족으로 세금 감면의 기회를 놓치는 과오를 범하지 않기 위해서는 차근차근 공부가 필요하다고 생각합니다.

3기신도시나 수용예정지역 토지를 가지신 분들은 이 책을 읽어보고 또한 이 기반 지식을 바탕으로 전문가(세무사,감정평가사)와의 상담을 통해 자신의 권리인 세금 감면의 혜택을 최대한 받으셨으면 하는 바람입니다. 탈세는 범죄이지만 절세는 자신의 노력에 대한 보상이며 또하나의 재테크라고 생각합니다.

저 또한 우리 농장 땅이 수용되기 전까지 맘껏 누리고 또 공부해서 최대한 우리 땅의 가치에 맞는 보상금과 함께 절세전략을 세워나가 보려 합니다.그러한 노력의 도움이 되어주는 책이 바로 이 책이라고 생각합니다.

이 포스팅은 업체제공 도서로 솔직하게 작성되었습니다.