놀튼 리머(Norton Reamer)와 제시 다우닝(Jesse Downing)은 그들의 역작인 “투자의 역사 (Investment - A History)”에서 투자의 민주화가 시대를 관통하는 큰 흐름이라고 설명했다. 고대나 중세에는 특권층(Super Elite)에 국한되었던 투자활동이 근대 이후 누구나 참여 가능하게 되었다는 것이다. 여기에는 자본시장의 성장이 큰 역할을 했으며, 아마도 투자기구라는 금융상품이 그 정점에 있을 것이다.
자본시장의 성장은 주식이나 채권과 같은 증권을 중심으로 이루어졌다. 그래서 자본시장의 참여자들은 훨씬 역사가 오래된 실물자산 대신 증권을 전통자산(Traditional Assets)이라고 부른다. 거래소에 상장된 전통자산은 누구나 작은 자금으로도 투자할 수 있기 때문에 말 그대로 투자의 민주화를 견인했다. 이러한 과정에서 부동산과 같은 대체자산(Alternative Assets)은 도도한 민주화의 흐름에서 오랜 기간 벗어나 있었다.
하지만 20세기 말, 특히 2000년대 후반의 글로벌 금융위기 이후 부동산이 전 세계 투자자의 포트폴리오에서 적지 않은 비중을 차지하는 자산군으로 부상했다. 사모 부동산펀드와 상장 리츠의 성장이 덕분이다. 부동산펀드는 소위 큰손 위주의 금융상품이지만 그들 대부분이 일반 대중의 저축을 운용하는 연금기금, 공제회, 보험회사와 같은 기관투자자라는 점에서, 리츠는 주식시장에서 적은 자금으로도 누구나 거래할 수 있다는 점에서 국민경제에 미치는 영향 또한, 매우 크다.
하지만 아직 이러한 투자기구들이 부동산이라는 자산군에 완전히 적응한 것 같지는 않다. 세계 각국에서 증권을 중심으로 발전한 금융제도와 실물자산인 부동산 관련 제도의 상충이 끊이지 않고 있기 때문이다. 여기에는 투자기구 자체뿐 아니라 조세, 면허, 인허가 등 여러 제도가 두루 관여되어 있다. 그래서 부동산투자 민주화의 역사는 금융제도와 부동산제도의 상충을 하나씩 해결해온 과정이라고 할 수 있을 것이다.
이 책은 우리나라의 부동산펀드를 위주로 펀드와 리츠 제도를 다루고 있다. 특히 제도에 관한 일반적인 소개가 아닌 투자 실무에서 만날 수 있는 각종 이슈를 심도 있게 파헤치고 있다. 따라서, 학습교재뿐 아니라 실무 매뉴얼로 사용하기에도 부족함이 없다. 이는 변호사로서 오랜 기간 부동산펀드와 리츠의 법률 실무를 수행한 저자의 경험과 통찰 때문에 가능한 일이었을 것이다.
민법, 형법, 행정법과 같이 법체계의 근간을 이루는 제도에 대해서는 이러한 유형의 책이 풍부하게 발간되어 있다. 하지만 금융법과 같이 독자의 폭이 좁은 제도에 대해서는 사정이 사뭇 다르다. 그럼에도 부동산펀드와 리츠라는 매우 전문적인 영역을 대상으로 이러한 책이 세상에 나온 것은 부동산학을 연구하는 내 입장에서도 반가운 일이 아닐 수 없다. 부디 이 책이 관련 분야 실무자와 연구자의 책상 위에 한 권씩은 올라가 있는 손때 묻은 바이블이 되기를 바란다.
2024년 6월
