[머 리 말]

흔히 ‘자산’이라고 하면 “개인이나 기업이 소유하고 있는 경제적 가치가 있는 모든 유형·무형의 재산”을 의미한다. 그러나 회계이론에서는 생산과정에서의 전환에 따라 자산의 의미가 달라진다. 즉 정태론(靜態論)에서는 자산을 재산개념으로 이해하지만, 동태론(動態論)에서는 미소비(未消費)된 원가, 즉 용역잠재력(用役潛在力)으로 이해한다. 더욱이 최근에는 자산을 “특정의 회계실체 내에서 기업목적에 기여하는 용역잠재력의 총액으로서 화폐성(貨幣性) 자산이나 비화폐성 자산 모두를 포함하는 것”으로 보고 있다.

자산 중에서도 부동산은 용역잠재력이 매우 클뿐 아니라 자산 내 비중이 크기 때문에 경영학적 관리의 중요한 대상으로 되어있다. 한편 부동산자산관리는 그 자체가 매우 복잡할뿐 아니라 각종 규제로 얽매는 요소가 많기 때문에 최근에는 자산관리하면 많은 사람들은 부동산관리를 연상하게끔 된 것이다.

부동산은 토지와 그 위에 있는 건축물을 비롯하여 입목 등 모든 정착물을 포함한다. 누구든 이 부동산에 대해 권리를 행사하려면 반드시 등기라는 행위를 거쳐야 하는데 이때 등기는 제3자에 대한 대항요건이 된다. 조선시대에도 일반인들이 ‘토지나 가옥’이라는 용어를 쓰긴 했지만 등기제도는 없었다. 그러다가 일제가 경술국치를 계기로 조선민중의 재산을 수탈하기 위해 1906년 10월 ‘토지·가옥 증명규칙’과 ‘토지·가옥 전당규칙’을 반포함으로써 이들 용어가 공식화 됐지만 다수 민중들에게는 매우 생소한 것이었다.
‘부동산’이라는 용어가 우리나라에서 처음 공식적으로 사용된 것은 한일합병 후인 1912년 3월에 공포된 ‘조선부동산증명령 및 시행규칙’, ‘부동산등기령 및 시행규칙’에서다. 이들 법규들로 인해 당시 몽매했던 조선인들의 많은 재산이 부지불식 사이에 일본인들의 손으로 넘어갔던 것이다. 부동산관리에 대한 최소한의 소양(素養)만 있었어도 일제의 획책에 일방적으로 당하지는 않았을 것이다.

지금도 부동산자산관리는 그 당시 못지않게 우리 생활에서 중요하다. 특히 IT기기사용에 능하고, 도전적 성향이 강한 MZ세대마저도 향후 “재산증식을 위해 가장 중요하다고 생각하는 재태크수단”으로는 부동산을 가장 많이(36.1%) 꼽는 것으로도 어느 정도 부동산자산관리의 중요성을 짐작할 수 있다.(전경련이 모노리서치에 의뢰해 20-30대 700명을 조사한 결과, 2021.11.22일 발표) 이는 곧 앞으로 다가오는 4차혁명시대에도 부동산 및 부동산관리의 중요성은 여전할 것임을 시사하는 것이라 할 수 있다.

본서는 저자가 지난 15여년 동안 여러 대학에서 강의한 부동산관련 각종 강의안을 한데 모아 집성한 것이다. 따라서 부동산자산관리에 관한 한 “알파(α)요 오메가(Ω)”라 자부할 수 있다.

책 내용을 요약하면,
제1장 “부동산 총론”에서는 부동산의 정의에서부터 인접 학문과의 관계 등을 간략하게 설명하여 초보자들로 하여금 부동산관리론을 공부함에 있어서 길라잡이가 되도록 배려했다.
제2장 “부동산 개발경영론”에서는 용역잠재력(또는 부동산의 수익력)을 극대화하기 위해 실시하는 각종 부동산개발을 단계별로 설명하고, 각 단계의 주요 이해관계자, 각종 고려사항, 문제점들을 설명하였다.
제3장 “금융 및 투자론”에서는 부동산을 활용함에 있어 절대 필요한 금융조달을 설명하고 만일 금융이 조달 되었다면 이를 언제, 어떻게 투자할 것인가를 설명하고 있다. 부동산을 담보로 금융을 조달하는 한편 수익성이 극대화 되는 투자방법을 모색하는 것은 매우 중요한 부동산 재테크이기 때문에 결코 가볍게 볼 수가 없다.
제4장에서는 “부동산에 대한 각종 정보를 언제, 어떤 방식으로 획득·관리하는가를 설명하고, 이에 따라 제기되는 복잡한 세금문제” 등을 검토하고자 했다. 부동산은 용역잠재력이 큰 자산인 만큼 이에 따른 각종 세금도 중첩되고 있다. 따라서 세금의 경우 하나라도 소홀히 할 경우 큰 낭패를 당하는 수가 있기 때문에 늘 긴장해서 살피지 않으면 안 된다.
제5장에서는 “부동산에 관련된 서비스 및 관리”를 설명하고 있다. 여기서의 관리는 좁은 의미의 관리로 각 시기별 시세 및 여건의 파악과 이용방식의 결정, 이에 따른 지적 확보 등 각종 대관청 민원행위, 진행절차 등을 상세히 설명하였다.
제6장에서는 “부동산 보유에 따르는 각종 리스크”를 설명하고, 가급적이면 이들 리스크를 선제적으로 회피하는 한편 효율을 극대화하기 위한 미래전략 등을 설명한다. 다시 말하면 부동산을 활용한 최적의 재테크가 무엇인지를 설명하였다.

옛말에 “늙은 목수라면 손에 익숙한 연장 한 두 개쯤은 항상 가지고 다닌다”고 하였다. 저자도 그동안 여러 사람의 저서를 그때그때 골라서 강의교재로 사용하였으나 마음에 들지 않아 늘 불만이 많았었다. 본서는 그러한 불만을 없애고자 스스로 마련해 보았으나 결코 만족스런 것은 아니어서 계속하여 개선해 나갈 생각이다. 왜냐하면 본서의 내용 전부를 창작한 것이 아니고 기존의 여러 저서와 관련 논문들을 모아 필요한 부분을 참고하거나 인용한 것이 많기 때문이다.
출판과정에서 기획·원고정리·교정·인쇄 등에서 많은 분들로부터 큰 도움을 받았다. 이 분들에게 깊은 감사를 드린다.
2022.1.10.
저자 박운선 · 송요섭