제1장 다중회귀분석

1-1 학위논문 소개
다중회귀분석은 저자의 박사학위논문 “주택가격에서 아파트 브랜드가 차지하는 가치비중에 관한 연구”를 기반으로 다중회귀분석 사례를 소개하고자 한다.
먼저, 본 학위논문에 대한 이해가 필요하기에 논문 배경, 목적, 자료, 방법, 결론에 대한 간단한 설명을 하고자 한다.

1. 연구배경
아파트 브랜드는 구매 결정 과정에서 가장 중요하게 생각하는 항목 중 하나이다. 또한 대형 건설사들이 사용하던 ‘브랜드아파트’는 중견 건설업체까지 도입이 확산되면서 아파트의 브랜드화가 전국적으로 확대되고 있다. 하지만 선행연구자들이 아파트의 가격결정 요인과 아파트 브랜드의 영향력에 관한 연구는 꾸준히 진행해 왔으나, 브랜드 가치비중 변화를 시기별로, 하부시장별로 살펴본 연구는 거의 없었다.
또한 정부의 부동산시장에 대한 정부 규제가 강화되면서, 동일한 생활권 내에서도 특정단지의 아파트가격만 상승하는 현상이 나타나고 있는 가운데, 이와 같은 원인이 브랜드와 어떤 상관성을 가지는지 살펴볼 필요가 있다.

2. 연구목적
본 연구는 아파트의 매매가격에 내재되어 있는 아파트 단지의 특성 중에서 브랜드의 가치를 정량적으로 분석해 아파트 브랜드가 매매가격 결정과 가격의 상승에 어느 정도의 영향을 미치는지를 살펴보는 데 목적을 두고 있다. 지자체에서는 저자의 연구결과를 참고하여 아파트 브랜드의 가치가 매매가격에 미치는 영향을 고려하여 건설사의 분양가격을 심의하는 자료로 이용할 수 있을 것이다. 또한 부동산 정책의 패러다임을 양적인 관리에서 벗어나 질적인 관리로 전환하는 데 정책적 시사점을 제공할 것으로 보인다.

3. 연구과정 및 방법
본 연구과정은 선행연구 분석, 자료조사 및 구축, 실증분석, 현장 전문가 검증 등의 순서로 진행하였다. 이중 실증분석은 아파트단지 별로 가격 Data를 수집한 후, 통계프로그램인 SPSS 와 엑셀 프로그램을 활용하여 기초분석을 진행하였다. 본격적인 분석에 앞서, 변수들간의 독립성을 확인하기 위해 상관관계분석을 진행하였고 일부 변수를 제거한 후 분석을 진행하였다.
실증분석은 아파트 매매가격에 영향을 주는 변수들을 독립변수로 하였고 종속변수는 3.3㎡당 매매가격으로 설정하였다. 헤도닉가격함수 모형은 일반적으로 가장 많이 이용하는 선형모형과 준로그모형을 활용하여 실증적으로 분석하였다. 또한 시간 변화에 따른 브랜드 가치비중의 변화를 살펴보기 위해 연도별 매매가격을 활용해 분석을 진행하였다. 실증분석을 통해 도출된 연구결과에 대한 검증은 ‘정성적인 방법’을 활용하였다. 연구결과에 대한 연구자의 주관적 편향을 줄이기 위해 ‘전문가 심층인터뷰’를 진행하였고 정책방안에 대해 의견도 청취하였다.
회귀분석 과정을 종합해보면 ① 모형 선택 ② 변수의 선정 ③ 상관분석 및 다중공선성 검증 ④ 회귀계수의 유의성 검증 ⑤ 최적모형 결정과 해석 등의 순서로 진행되었다.

4. 연구결과
연도별 매매가격 자료를 활용해 분석한 결과, 아파트 매매가격이 아파트브랜드에 의해 큰 영향을 받는다는 것을 확인하였다. 또한 선호도가 높은 브랜드 아파트단지는 브랜드가 없거나 선호도가 낮은 브랜드 아파트단지에 비해 집값이 높게 형성되는 것으로 분석되었다. 이밖에 아파트 매매가격이 높게 상승한 지역에서는 아파트 브랜드가 차지하는 가치의 비중 역시 높게 나타났다. 연구결과를 종합해볼 때 브랜드 아파트를 선택하는 소비자의 행동이 자산가치 상승으로 보상받고 있는 것으로 보인다.

5. 연구 시사점
학문적으로는 아파트 매매가격을 살펴보기 위해 사용되어 온 헤도닉 분석모형에 아파트 시장의 특성을 반영하여 아파트 브랜드의 가치비중을 파악함으로써 그동안 추정하는 수준에서 머물렀던 아파트 브랜드의 가치를 정량적, 정성적으로 종합 검증했다는 데 의의가 있다. 소비자의 경우, 가격모형결과에 대한 분석내용을 토대로 아파트브랜드 가치에 대한 판단기준을 제시함으로써 합리적인 구매에 도움을 줄 것이다. 주택 공급자인 건설사에게는 현재 보유하고 있는 아파트 브랜드의 가치를 측정해 볼 수 있고, 내부적으로 브랜드 마케팅 전략을 수립하는 데 참고자료로 활용될 수 있을 것이다.

이밖에 지방정부에는 아파트 가격의 안정을 위해서는 브랜드 아파트의 매매가격 현실화를 위한 제도적 보완이 필요하다는 사실을 제시하고 있다. 특히 대형 건설사의 브랜드 아파트 가격이 상승하면 인근에 있는 아파트 가격까지 덩달아 상승할 수 있기 때문에 브랜드 아파트의 분양승인 과정에서 철저한 검토와 관리가 필요하다.