의외로 돈 벌 기회는 2030세대 바로 옆에 있다. 오피스텔에 가장 많이 거주하는 나이대는 20, 30대일 것이다. 직장을 구하고, 근처에 자리 잡으면서 자연스럽게 실거주 원룸을 알아보러 다닌다(이것이 사실 임장이다). 몇 번 살아보니 오피스텔 보는 눈도 생긴다. 창틀은 어떤 것이 좋은지, 관리비도 따져보고, 치안이 어떤지도 살펴본다. 사실은 오피스텔은 20, 30대가 제일 잘 안다. 예전에는 없던 주거 형태이기 때문이다.
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오피스텔 상승 원인의 본질은 무엇일까? 아파트 하락으로 투자할 곳이 없어지자, 그동안 오르지 않았던 오피스텔이 눈에 들어온다. 대중과 언론들은 많은 이유를 붙인다. 인플레이션이라서, 1인 가구가 늘어나서, MZ세대는 눈이 높아서 등…. 하지만 필자가 보기에는 아파트는 너무 올랐고, 주택 규제는 삼엄하니 투자할 만한 곳이 오피스텔밖에 남아 있지 않아서 투자금이 몰리는 것으로 생각한다. 쉽게 말해 ‘돈놀이’ 할 만한 곳이 여기밖에 남지 않았다. 그래서 오르는 것이다.
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오피스텔은 지불능력이 좋은 20, 30대 미혼 직장인들이 살기 때문에 ‘직주근접’이 가장 중 요하다. 직주근접 관점으로 오피스텔 입지를 정하면 강남, 여의도, 서울시청, 구디/가디, 분당/판교를 위주로 지하철 노선을 보자. 2, 9호선 역세권 오피스텔 위주로 살펴보되, 나머지 호선들도 직주근접이 된다면 투자 대상에 포함해보자.
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요약하자면, 20대 여성 임차인의 니즈를 파악해야 공실이 없는 좋은 오피스텔이다. 여성 임차인은 여러 주거 형태 중 ‘치안’ 때문에 오피스텔을 선택한다. 그래서 치안이 훌륭한지, 아닌지가 정말 중요하다. 귀갓길이 안전한 느낌이 드는지, 너무 멀지는 않은지, 건물 보안은 잘 관리되는지 확인해봐야 한다. 더불어서 오피스텔 내 상가에 쇼핑몰이 형성되어 있다면 금상첨화일 것이다.
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오피스텔은 수익률만으로 매수를 결정하는 우를 범해서는 안 된다. 역설적이게도, 좋은 오피스텔일수록 수익률은 낮다. 수익률은 단순히 월세를 매매가로 나눈 값이다. 좋은 오피스텔들은 월세뿐만 아니라 수치화할 수 없는 가치들이 프리미엄의 형태로 매매가에 녹아 있기 때문에 그렇다. 지역 네임밸류, 환금성, 공실률, 연식, 브랜드, 조망 같은 것들이다. 이는 상가도 마찬가지다. 1층 상가일수록 공실률이 낮고, 반대로 수익률은 떨어진다. 입지가 좋은 상가일수록 수익률이 떨어지고, 안쪽에 있는 후미진 상가일수록 수익률이 높아진다.
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마곡신도시는 현재보다 미래가 더 기대되는 입지다. 대규모의 LG사이언스파크도 거의 입주를 마무리하고 있고, 대부분 지식산업센터도 공실이 없어 매매가도 오르고 있다. 대기업들과 관련된 협력사의 상주 근로인원도 무시할 수 없고, 앞으로 지어질 지식산업센터의 오피스까지 생각한다면 고소득 직장인들이 계속 늘어날 전망이다.
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갭 투자자에게는 잔금기한을 길게 늘이면 늘일수록 유리하다. 수중에 계약금만 겨우 걸 돈만 있는 경우에도 잔금기한을 길게 하기도 한다. 잔금을 하는 사이에 전세보증금이 올라 투자금이 줄어들거나 시세가 올라서 대출에 유리하기 때문이다. 그리고 전세 임차인도 여유롭게 구 할 수 있어서 리스크가 많이 줄어든다.
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이렇게 투자자들이 들어오지 않은 ‘청정’구역은 강남구 같은 곳이 아니라 금천, 관악, 구로, 마포, 중구, 강동 같은 투자 비선호 지역이다. 이런 곳들의 특징은 투자금이 적게 들어서 수익률 관점에서도 뛰어나다. 쉽게 말해 갭이 거의 없거나 플러스피인데, 상승률은 서울 평균과 비슷해 투자 수익률이 뛰어나다. 또 하나 차이점은 오피스텔 한 채의 금액이 1억 5,000만 원에서 2억 원 이하로 절대 금액이 저렴하다.
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독자들은 지금까지 내용을 읽으면서 ‘그럼 법인으로 사서 업무용으로 팔면 양도세 절세가 되겠군’이라는 생각이 들었을 것이다. 그러면 주거용인지, 업무용인지는 누가 판단하는 것일까? 해당 물건지의 담당 세무서의 양도세 담당 공무원이 판단할 일이다. 오피스텔을 주거용, 업무 용으로 판단하는 명확한 법령이나 규칙 등은 아직 없다. 실질과세의 원칙에 따라서 주거용으로 사용했다면 주거용으로 과세하고, 사무실로 썼다면 업무용으로 과세한다.