도시경관의 일관성과 정체성을 찾을 수 없는 이유는 서울의 도시계획과 규제가 형태적 일관성을 만드는 데 효과적이지 못하기 때문이다. 도시형태를 조절하려면 먼저 도시의 구성요소와 그들이 만드는 질서에 대한 명확한 이해가 있어야 한다. (…) 도시형태의 연구는 이러한 도시의 변화과정을 이해하고 현재 도시의 조작에 적용하려는 의도를 갖는다. 그러므로 도시형태에 관한 이론 없이 도시에 개입하는 것은 단순한 기능의 분배에 그칠 수밖에 없다.
---「프롤로그: 서울의 정체성」중에서

이 책은 서울에 관한 역사서가 아니다. 따라서 기존의 도시사나 도시계획사, 도시지리학 책과는 구성이 다르다. 한성부터 일제강점기를 거쳐 1960~1970년대까지 서울의 확장기를 다루지만 연대기적 서술을 따르지 않는다. 대신 각 주제별로 서울의 도시구조와 그 생성 원리를 종적, 횡적, 공시적, 통시적으로 분석하여 서울의 정체성을 이해하고자 한다. 물리적 조건과 도시계획, 행정적, 법적 규제가 중첩되며 어떻게 서울의 모습을 규정하고 만드는지 분석한다. 물론 이것은 서울의 도시형태에 대한 주관적 해석을 포함한다. 이런 점에서 이 책은 서울에 대한 일종의 도시설계 프로젝트라고 할 수도 있다.
---「프롤로그: 서울의 정체성」중에서

왜 서울 도심의 건물들은 질서정연하지 않고 조금씩 틀어져 서 있는 것일까? 크기는 왜 이렇게 들쑥날쑥 차이가 날까? 답은 간단하다. 도시의 밑그림이라고 할 수 있는 길과 필지가 그렇게 생겼기 때문이다. 도시의 평면은 가로와 필지로 구성되고 건물은 필지 위에 지어진다.
---「1장 ‘길과 필지, 블록」중에서

유럽 도시의 가로망이 결속된 필지들을 둘러싸는 그물망이라면 한성의 길은 각 필지를 접속하는 신경망인 셈이다. 길과 길이 만나 필지들을 둘러싸도 블록을 형성하지 않았다. 길이 아주 좁고 구불구불할 뿐 아니라 길에 둘러싸인 필지들도 블록으로 인식될 정도의 적절한 형상과 크기를 갖지 못했다.
---「1장 ‘길과 필지, 블록」중에서

서울에 적절한 크기와 명확한 형태를 갖는 도시블록이 없다는 것은 인식 가능한 도시의 구성요소가 없음을 의미한다. 개별 필지와 도시를 매개하는 물리적 구성물이 없다고도 할 수 있다. 서양은 필지와 도시가 블록을 매개로 통일된 도시조직을 형성한다. 반면, 블록이라는 매개체가 없는 서울은 대형 필지 자체가 도시적이다. 대형 필지 안에는 건물과 길, 외부공간이 공존한다.
---「1장 ‘길과 필지, 블록」중에서

유럽의 도시블록은 도시의 영속적인 구성요소로서 기능의 변화와 상관없이 형태를 유지한다. 반면 서울은 개별 필지와 도시의 매개체로서 블록이 없기 때문에 도시형태의 지속성이 약한 반면, 도시의 변화를 수용하는 데는 더 효율적이다.
---「1장 ‘길과 필지, 블록」중에서

유럽 도시에서 건축선은 건축지정선이다. 건물이 가로에 면해 지어지기 때문에 건축선의 지정은 곧 가로선과 일치된 연속된 가로벽의 형성을 의미한다. 하지만 한국에서 건축선은 그것을 침범하면 안 되는 건축한계선으로 작용한다. 건물이 필지 안에 놓이는 한국건축의 특성 때문이다. 또 건물을 필지별로 자율적 논리에 따라 짓는 관습 때문에 건축선을 굳이 인접 건물과 일치시켜 연속된 가로벽을 만들려고 하지도 않는다. 서울에서 필지 경계를 둘러싸던 담이 없어진 후 가로에 노출된 건물들이 톱니바퀴처럼 삐뚤빼뚤하게 서 있는 이유가 여기에 있다.
---「 2장 ‘건물」중에서

서울에는 건물의 윗부분이 사선으로 잘린 이상한 형태의 중소규모 건축물이 많다. 이런 건물들이 생겨난 이유는 필지마다 적용되는 사선제한 때문이다. 사선제한은 전면도로의 반대편 끝에서 사선을 그어 그 위로는 집을 짓지 못하게 하는 규정이다.
---「2장 ‘건물」중에서

건축규제의 목적은 도시경관을 예측 가능한 틀에서 관리하는 것이다. 이런 점에서 보면 서울은 낙제점이다. 사선으로 잘린 삼각형 모양의 건물, 좁은 필지에 뾰족하게 솟은 연필 유형의 건물, 주변과 어울리지 않는 거대한 규모의 건물들이 혼재하는 서울의 모습은 각종 규제를 통해 예상한 게 아니다. (…) 복잡한 법과 촘촘한 규제에도 불구하고 서울의 도시경관이 이렇게 되는 이유는 무엇일까? 근본적인 원인은 필지단위의 건축규제에 있다. (…) 대표적인 필지단위의 건축규제는 건폐율과 용적률이다.
---「2장 ‘건물」중에서

소위 근생 건물은 상점이 수직으로 적층된 고밀도 상업건축이다. 특별한 제재를 받지 않고 누구나 들어올 수 있는 근생 건물의 계단실과 복도는 도시가로가 연장된 영역과 같다. 말하자면 도시의 길이 근생 건물 내부로 들어온 것이다. 서구 도시에서는 보기 어려운 상점의 고층화가 서울에서 가능한 이유도 바로 이러한 도시공간과의 연결성에 있다. 이런 점에서 근생 건물의 계단실과 복도는 사적 내부공간이라기보다는 공적인 도시공간과 사적 공간을 매개하는 중간적 성격의 공간이다.
---「2장 ‘건물」중에서

서울에 아파트를 대량으로 공급하는 가장 현실적인 방법은 대형 필지를 활용해서 여러 채를 단지 형태로 짓는 것이다. (…) 아파트 단지는 옛날 서울에서 담으로 둘러싸인 대형 필지 안에 많은 건물이 있던 시설과 비슷하다. 말하자면 아파트 단지는 서울의 대형 필지에 지어진 고층 집합주거와 마당의 복합체인 것이다. (…) 서울의 아파트 단지는 근대화 과정에서 도입된 서양의 아파트가 서울의 도시구조와 만나면서 탄생한 독특한 집합주거 유형이라고 할 수 있다.
---「2장 ‘건물」중에서

서울의 확장과정에서 수립된 도시계획은 평면적 계획이라는 점이 특징이다. 가로망을 건설하고 필지를 조성해서 분양하면 건물은 필지마다 독립적으로 지어진다. 이것은 가로망과 필지구획 위주의 토지구획정리사업에 의한 도시계획의 필연적 결과이다.
---「3장 ‘영역」중에서

서양에서 슈퍼블록은 전통적 도시블록을 통합하여 자동차 간선도로로 둘러싸인 거대블록을 만들고 내부는 넓은 공지를 갖는 고층 건축이나 보행자 중심의 공간으로 계획했다. 반면 서울은 보행 중심의 좁은 길과 필지들이 넓게 펼쳐져 있던 유기적 도시조직을 격자형 간선도로망이 자르고 지나가면서 슈퍼블록이 만들어졌다. (…) 서로 다른 유형의 슈퍼블록이 진화한 것이다. 서울 슈퍼블록의 특징이라고 할 수 있는 가로망의 이중구조는 전통적인 유기적 도시조직에 근대적 거대격자형 간선도로망이 덧씌워진 결과다. 서울 슈퍼블록에는 이렇게 전통과 근대가 중첩되어 있다.
---「4장 ‘슈퍼블록」중에서

슈퍼블록 경계에서는 자동차 도시의 이동성과 큰 스케일, 빠른 속도에서 보행자 위주 도시의 친밀감, 작은 스케일, 느린 속도로 급격한 전환과 충돌이 발생한다. 이 상이한 구조가 만나는 경계에서 이동성과 공간성의 변화는 서울의 역동성을 설명해준다. 슈퍼블록의 경계부에서 안으로 들어가면 갑자기 스케일 작아지면서 복잡도가 증가한다. 이것은 매우 독특한 경험을 제공하지만 불편함도 야기한다. (…) 서울의 편리함과 역동성은 분명히 이 두 스케일의 공존에 근거하지만 서울의 혼잡성과 불편함, 무질서도 여기서 비롯된다. 서울에는 이러한 복잡성이 없이는 유지될 수 없는 독특함이 있다.
---「4장 ‘슈퍼블록」중에서

서울의 슈퍼블록은 형태구성의 질서가 없는 필지들의 집합체라는 점에서 근대 기능주의 도시의 슈퍼블록과 다르다. 각 필지는 자율적이고 필지별 건물들이 모여 전체 도시공간의 통일된 질서를 만들지도 않는다. 한마디로 서울의 슈퍼블록은 명확하게 인식 가능한 구성적 질서 없이 필지별로 생성된 건물들이 모여 있는 단편들의 집합이다. (...) 말하자면 서울의 슈퍼블록은 크고 작은 필지 단편들을 붙여 놓은 조각보와 같다. 조각보는 축, 중심, 위계와 같은 구성적 질서를 갖지 않는 단편들의 파편화된 조직이다.
---「5장 ‘조각보」중에서

요컨대 아파트 단지의 건설 때문에 서울의 길과 골목이 사라지고 자폐 도시가 된 것이 아니라, 길과 필지로 이루어진 서울의 도시조직에서 자연스럽게 대형 필지에 아파트 단지가 건설된 것이다. 자폐적 공간으로 비난받는 서울의 아파트 단지는 사실상 길과 필지의 집합으로 이루어진 서울의 도시구조와 필지 내 건축의 자율성과 깊숙이 연관되어 있다.
---「5장 ‘조각보」중에서

서울의 용도지역제에서 특이한 것은 노선상업지역이다. (…) 서울의 노선상업 전통은 근생이라는 독특한 상업건축을 낳았다. 근생건축은 소자본 자영업자들의 상점과 업무시설이 한 건물에 밀집된 한국의 독특한 상업건축 유형이다. 주상복합건축이 발전되지 않은 서울에서 가로변 상점이 집적되고 고층화되면서 가장 경제적이고 효율적인 형태의 근생용 상업건축이 등장한 것이다.
---「6장 ‘시설의 배치」중에서

고시원은 근생 건물의 한두 층을 개조하여 임시 주거로 만든 것이다. 상업 수요가 부족한 근생 건물 일부가 고시원으로 개조되어 간이주거 기능을 하는 것이다. 말하자면 고시원은 주거지의 상업화와 반대로, 상업건물의 주거화가 진행된 결과다. (…) 고시원은 대개 노선상업지역이나 2, 3종 일반주거지역의 근생 건물 일부를 전용한다. 이러한 고시원은 자연발생적인 가로변 주상복합건축이라고 할 수 있다.
---「6장 ‘시설의 배치」중에서

서울의 일상적 가로변 건축에서 내부와 외부, 공적 공간과 사적 공간의 경계는 명확하게 단절되지 않고 상호 침투한다. 그래서 서울의 상점가로는 시장 길처럼 흥미롭다. 가로변 상업건축의 입면이 형성하는 도시가로는 실내 쇼핑몰과 같다. 이러한 도시적 실내 개념은 공공 영역과 사적 영역의 경계가 모호하고 중첩되는 서울 가로경관의 특징이다. (…) 서울 어바니즘은 이러한 서울의 고유성을 살리면서 가로공간을 관리하는 방법을 찾아야 한다. 공공공간과 사적 공간이 중첩되는 가로와 필지, 건축의 경계를 더 섬세하게 분석해서 여기에 질서를 부여해야 한다. 담, 사이 공간, 공개공지, 미관지구 3m 후퇴 공간이 그 대상이 되고, 가로시설물, 건축 입면과 장치, 재료 등이 도구가 된다.
---「7장 ‘가로경관」중에서

서울에서는 대중 집회와 공연, 만남이 주로 길거리에서 일어난다. 길에서 벌어지는 일이 많다보니 외국인들이 서울에서 가장 흥미로워하는 장소도 길이다. 하지만 도시 외부공간이 길 중심이다 보니 막상 보행자들이 머물고 쉴 수 있는 장소는 부족하다. 서울시가 가로환경 개선에 공을 많이 들이는 이유도 길이 가장 중요한 공공공간이기 때문이다.
---「8장 ‘공공공간」중에서

노래방, 공부방, PC방, 찜질방과 같은 서울의 보편적 방 문화는 급격한 사회 변화를 도시의 공공공간이 담아내지 못하는 상황에서 나온 것이다. 이러한 방들은 사적 공간이지만 공적 모임과 행위가 이루어지는, 또는 공적 공간에서 사적 행위가 이루어지는 곳으로, 말하자면 집 안에서의 공적 행위가 집 밖의 방으로 밀려난 사적 공공공간이다. 이런 점에서 서울의 방 문화는 “굴절된 서울의 도시화를 대변”하기보다는 서울의 ‘특수한 도시화’를 반영한다.
---「8장 ‘공공공간」중에서

1970년대 세검정 일대와 북한산의 남사면이 개발되면서 서울 도심을 품고 있던 내사산의 자연은 대도시 서울에 둘러싸인 고립된 자연으로 변했다. 서울을 자연 속의 도시로 만들었던 내사산 자락이 도시화되면서 서울의 산과 구릉지는 도시에 둘러싸인 도시 속 자연이 되었다.