재개발·재건축 불장이 온다!

재개발·재건축 르네상스 시대는 이미 왔고, 앞으로 더욱더 활성화될 것이다. 우리나라는 인구만 고령화되는 것이 아니라 주택의 노후화 속도 역시 빠르다. 전국 광역시 주택노후도는 30%에 육박. 대전이 36.4%로 가장 높고 31.2%의 울산이 그 뒤를 따른다. 서울은 26.4%, 부산은 28.9%에 이른다. 어느 대도시 할 것 없이 주택의 노후화는 심각한 수준이고, 재개발·재건축이 계속되어야 하는 이유다.

산을 허물고 그린벨트를 풀고 도심 외곽의 논과 밭을 밀어 아파트를 지으면 공급량을 증가시키는 데는 가장 효과적이지만, 문제는 교통이 불편하고 편의시설이 부족한 외곽에 거주할 사람이 없다는 점이다. 대안은 도심지에 주택을 공급해야 하는데 현실적으로 시내에 아파트를 지을 땅이 없으니 재개발·재건축이 유일한 대안이다.

놀라지 마시라. 당장 부동산 지도를 펼쳐 보라. 이미 진행 중이거나 앞으로 예정인 사업지가 보일 것이다. ‘이렇게나 많았나?’ 싶을 것이다. 돈은 없고 투자는 하고 싶은 당신에게 코로나 이후 부동산가격 하락과 깡통전세 등으로 위축된 시장 심리는 오히려 절호의 기회다. 재개발·재건축 투자 공부를 해야 하는 이유다.

방귀 좀 뀐다는 그도 모르는 ‘단독 분양자격’의 모든 것

입지와 사업 예정지에 빠삭한 투자자와 공인중개사도 헤매는 ‘단독 분양자격’. 돈이 될지 물거품이 될지 가늠하는 단 하나의 기준. 여전히 현장에서는 비일비재하게 터지는 제일 큰 사고. 책에 소개한 사례 중 두 가지를 소개한다. 악마는 디테일에 숨어 있다.

1) 구역 내 다물권자 물건을 살 때
조합설립인가 후 재개발구역 주택을 매수하려는 경우에는 매도인이 동일 구역 내 다물권자인지, 1세대가 다물권자인지 확인해야 한다.

2) 재개발구역 오피스텔 살 때
오피스텔 분양자격 관련 서울, 부산 공히 2008년 7월 30일 이전에 정비구역지정을 위한 공람공고를 한 경우에는 분양자격이 되지만, 그 이후에 공람공고를 실시한 사업장은 분양자격이 없다고 봐야 한다.

재개발·재건축의 새로운 돈줄 ‘심리적 입지’를 소개합니다

고수익을 내기 위한 재개발 투자에서는 전통적 입지에 너무 집착해서는 안 된다. 입지가 좋은 곳은 선호도가 높아 투자금이 많이 든다. 상담하다 보면 자금 여력이 안 되는 사람일수록 서울 강남과 부산 해운대와 같은 최상급지를 선호한다. 그림의 떡인데도 그곳만 돌아다닌다. 얻는 것 없이 신발만 닳을 뿐이다. 전통적이고 물리적 입지가 교통, 환경, 편의시설이었다면, 심리적 입지는 개별성과 프라이드를 중시한다. 특급 아파트는 그 아파트에 산다는 자부심과 희소성에 따른 심리적 만족감으로 만들어진다는 사실을 명심해야 한다. 재개발 투자에서 먼저 고려해야 할 것은 자금 여력이지 입지가 아니다. 자신의 자금으로 진입이 가능한 지역을 고르는 것이 출발선이다. 재개발은 태생적으로 입지가 좋지 않다. 도로도 엉망이고 지하철도 다니지 않는 곳이 많다. 그러니까 재개발하는 것이다.

고수들에게만 보이는 사업성 진단 방법

이른바 꾼들만 아는 사업성 진단법이 있다. 이것만 알아도 투자의 90%는 먹고 들어가는 셈이다.

1) 예정지는 ‘세대수증가율’로 분석해보라
- 구역 면적 : 254,547㎡(77,000평)
- 구역 내 건축물 : 669동
- 노후도 : 68.5%(전체 동수의 2/3 이상)
- 연면적 : 57.1%(5년 후 79.4%)
- 과소필지 : 9.32%(90㎡)
- 접도율 : 78.32%
- 호수밀도 : 54호(50호/ha(구역 내 호수 1,238호), 부산시 2022.3월부터 폐지됨
- 조합원 수 : 4,049명

이런 조건의 예정지가 있을 때, 사업성이 있을지 계산해보라. 계산식은 책에 친절하고 쉽게 썼다. 해당 사업은 세대수증가율이 158%가 나와 사업성이 있다는 결론이 나온다.

2) 추정감정평가액 산출방식으로 분석하라
만약 ‘아직 감정평가 전이고 감정평가는 공인중개사가 아니고 감정평가사가 하기 때문에 감정평가가 얼마나 나올지 현재로서는 알 수 없다’라고 한다면, 그 부동산은 손절하는 것이 상책이다. 물론 그 부동산의 말이 틀리지는 않았지만, 이는 투자자가 아닌 공인중개사의 시각에서 접근하는 태도다. 이때 필요한 것이 미리 감정가를 예상해 보는 ‘추정감정평가액 산출방식’이다. 연립·다세대주택, 아파트, 토지, 무허가건축물, 상가 등의 추정감정평가액 산출방식이 있는데 이는 실제 감정평가액과 매우 근접하게 나타난다.

3) 이익인지 손해인지 5분 만에 아는 방법
프리미엄의 최대치만 알면 손해인지 아닌지 금방 알 수 있다. 조합원으로서 누릴 있는 조합원분양가와 일반분양가 차이, 비례율 등 6가지 항목이 더해지면 프리미엄의 최대치가 나온다.

소액, 단타! 고수익을 올리는 뚜껑빌라, 자투리땅, 지분쪼개기 투자 비법

고수를 왜 고수라고 할까? 경매를 예로 들면, 남들 다 하는 아파트를 낙찰받았다고 해서 고수라 부르진 않는다. 특수물건, 평범하지 않은 물건을 분석해 투자하고 이 때문에 큰 수익을 올릴 때 고수라 부른다. 재개발·재건축 투자도 마찬가지. 이에 해당하는 부동산이 뚜껑빌라, 자투리땅, 지분쪼개기 등이다.

1) 자투리땅
토지면적이 90㎡ 이상(부산, 60㎡ 이상)이면 분양자격이 되는데, 이에 미치지 못하는 자투리땅(과소토지)의 경우에도 일정 요건이 충족되면 분양자격이 나온다.
자투리땅에 대한 분양자격 요건은 대부분의 지자체가 동일한데 면적만 다르다. 서울, 인천 등은 30~90㎡ 미만이지만 부산, 광주는 20~60㎡ 미만으로 차이가 있고, 특이하게 창원은 토지면적 제한이 없다.

2) 뚜껑빌라
대지지분 없이 건물만 소유한 뚜껑빌라의 경우, 조합마다 다르게 적용될 수 있어 매수 전에 반드시 직접 확인해야 한다. 이 책의 핵심이기도 하고 대중을 상대로 하는 강의나 동영상이 얼마나 허무할 수 있는지도 알 수 있다. 재개발·재건축 사업은 동일한 법을 적용하지만, 세부 사항은 조합이나 조례로 얼마든지 다를 수 있어 사업장마다 이를 찾아보는 발품이 따르지 않으면 큰코다칠 수 있다.

3) 지분쪼개기
불법과 합법의 경계인 지분쪼개기, 모르는 놈만 바보된다. 상가조합원이 아파트를 받기 위해서는 재개발의 경우, 기존 상가의 권리가액이 신축아파트의 최소분양가보다 클 경우, 재건축은 권리차액이 신축아파트의 최소분양가에 산정비율을 곱한 금액보다 클 경우 아파트를 받을 수 있다. 머리가 나쁘면 눈치라도 빨라야 한다. 머리 좋은 놈보다 눈치 빠른 놈이 돈을 번다. 재건축 산정비율이 얼마인지만 알면 얼마든지 지분쪼개기로 단독 분양자격을 얻을 수 있다는 사실!

4) 보너스! 현금청산자가 다시 분양신청을 할 수 있다는 건?
현금청산자에게 다시 분양신청 기회를 주는 이유는 하나다. 이주를 빨리하기 위해서다. 이주 지연에 다른 사업비 증가가 현금청산자들에게 새 아파트를 줄 때의 손해보다 더 크기 때문이다. 그래서 눈치 빠른 투자자들은 현금청산자 물건을 사기도 한다.