돈을 돌려받지 못해 선의의 피해를 본 채권자는 채무자의 재산을 매각해줄 것을 법원에 요구하고, 법원은 경쟁 입찰을 통해 가격을 가장 높게 제시한 최고가매수신고인(낙찰자)에게 매각하여, 매각대금으로부터 채권자가 돌려받지 못한 돈을 변제받는다. 간혹 경매로 넘어가는 집을 낙찰받으면 남의 눈물을 돈으로 사는 행위 또는 안타까운 사연의 물건을 헐값에 사는 행위라 말하며 낙찰자를 손가락질하거나 경매 시장 자체를 비판하는 시선도 존재한다. 그러나 이는 사실이 아니다. 경매에 있어 최고가매수인은 돈을 돌려받지 못한 채권자의 피해를 가장 많이 복구해주며, 채무자의 채무를 가장 많이 갚아주는 ‘해결사’이기 때문이다.
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등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황 등을 작성한 문서이다. 만약 부동산 등기부가 존재하지 않는다면 소유주나 권리관계 등을 알 방법이 없어 거래에 어려움이 생긴다. 그래서 국가 기관이 절차에 따라 등기부에 권리변동이나 권리관계 등을 작성 및 관리토록 하고 있으며, 누구든지 열람 및 발급받을 수 있도록 일반인에게 공시하고 있다. 경매 권리분석에 있어 우리가 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 보고 말소기준권리를 찾는 것이다. 그렇기에 경매와 등기부등본은 떼놓을 수 없는 관계이며, 등기부등본을 볼줄 알아야 경매를 시작할 수 있다.
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이제부터 말소기준권리 외에도 경매 권리분석에 자주 등장하는 기타 권리에 대해 알아보도록 하자. 이 권리들은 말소기준권리가 되지 않는 것들로, 경매를 더 어렵고 위험하게 만드는 권리들이다. 이유인즉 시기와 상관없이 매각으로 소멸하지 않고 인수될 수 있기 때문이다. 가령 법정지상권이 정당하게 설정되었고 성립요건에 부합한다면, 매각되더라도 낙찰자는 인수해야 하는 위험이 있다. 따라서 초보라면 이런 권리들이 설정된 것들에 더 각별한 주의가 필요하다.
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임차인 김 모 씨의 전입일자와 확정일자는 2020년 6월 26일로 말소기준권리인 근저당권 설정일 2020년 5월 22일보다 늦다. 이 경우 배당순위는 말소기준권리인 근저당권자가 먼저 배당받는 것이 맞으나, 현 임차인은 소액임차인으로 최우선변제권에 의해 보증금을 우선 배당받는다. 최우선변제액은 임대차 계약일이 아닌 담보물건(근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정일을 기준으로 한다. 2020년 5월 근저당권 당시, 과밀억제권역은 3,400만 원까지 우선 배당받는다. 매각대금에서 가장 먼저 배당받는 임차인일 뿐, 대항력이 없다면 배당받지 못하는 나머지 보증금이 있더라도 인수하거나 책임지지 않기에 입찰을 피할 이유가 없다. 입찰자 입장에서 인수사항이 없는 안전한 물건이다.
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낙찰받은 물건의 점유자(임차인 혹은 소유자) 연락처를 알아내야 한다. 찾아가면 비어 있는 경우도 많으니, 사전에 연락을 취해 명도 등 협상 일정을 계획하는 것이 좋다. 점유자 연락처는 재판기록 열람을 통해 확인할 수 있다. 법원 내에 재판기록 열람 신청서를 작성하고 접수(민원실)한 다음 해당 경매계에서 재판기록을 열람하면 된다. 이때 임대차계약서 등을 통해 소유자 및 임차인 연락처를 확인할 수 있으나, 반드시 존재하는 건 아니다. 연락처가 없다면 직접 찾아가 문 앞에 쪽지나 메모지를 남겨놓는 것도 방법이며, 직접 점유자를 만나 명도나 이사협상을 진행하는 것이 좋다.
--- p.152

대부분의 사람들이 구축 빌라는 팔기 어렵다 말하지만, 임대 수익률이높다면 이런 빌라조차도 매매 수요가 존재한다. 빌라가 거래되지 않는 대표적 이유는 적은 수요와 가격적인 메리트가 없다는 것인데(혹은 느끼지 못하거나), 매력적인 매도가격이나 임대 수익률만 맞춘다면 빌라도 매수수요가 존재하니, 낮은 가격의 어필이 매우 중요하다고 볼 수 있다. 내가 지금껏 이 주택을 보유하는 이유는 매도가 어려워서가 아니라 초창기에 매수한 주택으로써 그만큼의 애정이 있고, 수익률 또한 높다 보니 굳이 팔 이유가 없기 때문이다.
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만약 투자를 처음 시작하던 내가 영끌을 통해 아파트 한 채를 매입했다면 시세차익으로 더 큰 수익을 볼 수도 있었겠지만 아마 경매를 배우지 않았을 것이다. 투자를 통한 인사이트 또한 늘리지 못했을 것이며, 실패를 통해 배우는 소중하고 값진 경험도 쌓지 못했을 것이다. 어쩌면 아파트 대출을 갚느라 이 이상의 투자는 평생토록 생각하지 못했을 수도 있다. 그러니 가진 돈이 적다고 투자를 포기하지 마라. 나를 여기까지 오게 한 것은 쓰러져 가는 빌라 한 채였다. 그것이 내 인생을 송두리째 바꾸어 놓았다. 끊임없이 공부하고 노력하기만 한다면 여러분에게도 승산이 있다.