상업용 부동산은 너무 재미있는 사업 분야였다. 특히 고객과의 상호작용, 관계 구축, 분석 작업 그리고 다양한 거래의 파이낸셜 언더라이팅이 복합적으로 연결되어 있는 것이 좋았다. 나는 부동산 산업이 유형 자산과 재무 분석 및 판매 같은 무형 자산이 결합된 산업이라는 것을 발견했다. 〈 중략 〉 오피스 빌딩을 임대할 때 그 빌딩이 어떻게 지어졌는지 알고 싶었다. 빌딩을 지을 때 자금을 어떻게 조달할까? 신규 빌딩 개발 준비 시점을 어떻게 가늠할 수 있을까? 빌딩 입지를 어떻게 알 수 있을까?
---「4장, '임차 대행과 임대 대행을 모두 경험하다'」중에서

가족 우선주의, 재미, 삶의 균형 유지, 이 세 가지가 우리 사업 계획에서 가장 중요한 항목이었다. 이 세 가지를 지킬 수 있다면 우리가 하려는 사업의 많은 기술적인 문제들은 자연스럽게 해결될 것이라고 생각했다. 〈 중략 〉 우리는 가능한 한 하나의 팀으로 일할 수 있는 환경을 만들기를 원했다. 이를 위해 의도적으로 매년 수익의 10%를 직원들의 연말 보너스로 지급하기 위해 적립했다. 지급 대상에는 지원 부서 직원들도 포함하였는데, 조직 내 구성원 모두가 승리하는 환경을 만들고 싶었다. 〈 중략 〉 우리의 독특한 기업 문화는 우리가 가진 가장 큰 강점일지도 모른다. 이러한 문화가 없었다면 우리는 다른 모든 회사와 차별성이 없는 하나의 상업용 부동산 회사에 불과했을 것이다.
---「7장, '기업 문화를 디자인하다'」중에서

기관 소유주들이 가장 중요하게 여기는 것이 다른 데 있다는 점을 알게 되었다. 즉, 자신들이 보유한 자산을 임대, 관리, 매각할 수 있는 최고의 인재를 보유하고 있는지를 가장 중요하게 여긴다는 것을 깨달았다. 그 인재가 글로벌 기업에서 왔든 우리와 같은 로컬 회사에서 왔는지는 상관이 없었다. 여러분은 “부동산은 로컬 비즈니스다”라는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 이 말은 프로젝트의 규모나 관련된 자본의 크기와 상관없이 사실이다.
---「8장, '글로벌 기업들과의 경쟁에서 이기다'」중에서

상업용 부동산을 완전히 이해하려면 부동산 시장과 부동산 자본 시장을 모두 알아야 한다. 일반적으로 상업용 부동산 투자 업무를 진행할 수 있으려면 공급, 수요, 임대료, 운영비, 편의 시설, 위치, 인구 통계, 임대 기간 및 기타 역학 관계 등 부동산 시장 전반을 모두 고려해야 한다. 이것은 파악해야 할 내용의 절반에 불과하다. 나머지 절반은 부동산 자본 시장으로, 시장에서 유입 유출되는 자기자본과 부채의 흐름을 알아야 한다. 여기에는 (대출 기관으로부터의) 부채와 (투자자로부터의) 자기자본, 실질적인 매수자와 대출자가 누구인지, 그들이 자본의 가격을 어떻게 산정하는지, 그리고 그것이 부동산 매입과 부동산 개발 사업에 어떤 영향을 미치는지까지 포함된다. 나는 종종 팀원들에게 부동산 산업을 완전히 이해하기 위해 부동산 시장과 자본 시장의 교차점을 이해하는 것이 중요하다고 말한다.
---「10장, '트리니티파트너스 탄탄하게 자리잡다'」중에서

트리니티캐피털에서의 초기 투자 경험이 반영되면서, 학습 곡선상 투자 프로세스의 몇 가지 중요한 단계를 이해하고 완전히 익히게 되었다. 그리고 언더라이팅 과정에서 두 가지 중요한 원리가 있다는 것을 알았다. 하나는 ‘투자를 안정화시킬 수 있는 수익율이 있는가’이고, 다른 하나는 ‘기관 투자자 같은 자본 시장 수요자가 그 안정화된 상품에 지불할 용의가 있는가’였다. 안정화된 수익율과 자본 시장의 수요 사이의 스프레드가 받아들일 수 있는 수준이라면(우리는 보통 150~200bp의 스프레드를 목표로 했다) 다른 시장 가정이 합리적인 한, 거래는 일반적으로 성사되었다.
---「12장, '트리니티캐피털 안착하다'」중에서

우리의 이러한 미숙함은 다른 것에서도 드러났다. 창업한 사람들이 잘 빠지는 오류는 본인 외 어떤 누구도 자신보다 잘 할 수 없다고 생각하는 것이다. 그래서 모든 일을 스스로 하려고 한다. 이는 우리가 극복해야 했던 전형적인 리더십의 함정이었다. 〈 중략 〉 우리가 모든 것을 통제하는 것을 포기하기까지 시간이 좀 걸렸지만 일단 위임을 시작하자 모든 회의에 참석하거나 모든 결정에 관여할 필요가 없다는 사실을 금방 알게 되었다. 설사 팀원들이 특정 일을 우리와 다른 방식으로 처리하더라도 그들의 방식을 신뢰해야 했다. 〈 중략 〉 그리고 덩달아 우리도 더 중요한 문제에 집중할 수 있는 시간이 많아지면서 우리도 더 행복해졌다.
---「17장, '직원은 부하가 아니라 동료이자 파트너이다'」중에서

상업용 부동산 시장에서는 매입 대상 부동산을 취득하고, 개조를 통해 ‘훼손된’ 부분을 수리한 다음에, 재임대를 한다. 그런 다음에 새롭게 안정화된 투자를 담보하는 안정적인 수입원을 찾는 투자자 그룹에게 해당 부동산을 매각한다. 이것이 우리와 경쟁사들이 부가가치를 창출하는 기본적인 실행 과정이다. 다이아몬드 원석을 찾아서, 가공해서, 큰 이익을 남기고 판매하는 것과 같은 원리다.
---「18장, '상업용 부동산 시장의 겨울왕국을 넘어 도약하다'」중에서

우리의 기관 투자 파트너들은 트리니티캐피털과 파트너 관계를 맺는 것을 좋아했다. 왜냐하면 트리니티캐피털은 트리니티파트너스와 같이 깊이가 있고 경험이 풍부한 운영 플랫폼을 보유하기 있기 때문이었다. 기관 투자자들은 업계 최고의 임대 및 관리팀이 가까이 있는 것이 투자에 큰 이점이 된다고 인식하고 있었으며, 그들의 그런 생각은 틀리지 않았다.
---「19장, '불황기에 지사를 세우다'」중에서

나는 여러 회사를 다녔는데 그 회사들의 비전은 ‘회사 오너를 더 부유하게 만들기 위해 지금 이 자리에 있습니다’로 요약되었다. 이런 비전은 많은 사람들에게 영감을 주거나 동기부여가 되지 못할 것이다. 회사의 비전을 모든 팀원이 받아들이고, 그들 각자가 회사 일에 전력을 다하고, 회사가 승승장구해서 모든 구성원이 재정적으로나 직업적으로나 승리하는 것이 승리 공식의 시작이다.
---「21장, '전략적 사고와 비전을 공유하다'」중에서

부실 자산에 대한 투자 수익율이 매우 좋았지만 우리가 이룬 사상 최고의 수익과 이익은 부동산 사이클이 거의 끝날 무렵인 2019년에 산업용 부동산 개발 사업에서 나왔다. 우리는 사이클 중간 시점인 2014년에 부실 자산에 대한 투자를 종료했는데 이 당시에 두 번째로 좋은 투자 성과를 냈다. 이러한 투자 성공 순위는 내가 10년 전에 예상했던 것과 정반대였다. 왜냐하면 역사적으로 볼 때 산업용 부동산 신규 개발 사업은 상대적으로 낮은 수익을 내는 사업이었기 때문이었다. 산업용 부동산 산업은 놀라움으로 가득차 있었으며, 매번 새로운 것을 가르쳐 주었다.
---「26장, '트리니티캐피털, 도약하다'」중에서

셋째, 투자자들 중 상당수가 50대와 60대 초반이었는데, 이는 이들의 은퇴가 임박했다는 의미로 그 어느 때보다 돈이 많은 나이대였다. 경제적으로 지난 10년은 모든 투자자에게 좋은 시기였고, 투자자들의 유동성 수준도 매우 높았다. 그리고 2020년의 저금리 환경에서 모두가 수익률을 찾고 있었지만 아무도 해답을 주지 못했다. 그래서 우리가 네 번째 부동산 펀드를 제안했을 때 주식 시장의 가치 하락에 불안감을 느낀 투자자들이 앞다투어 투자에 뛰어들었다.
---「27장, '절반의 은퇴를 준비하다'」중에서

그동안 내가 사업가로 살았던 여정을 되돌아보면 그저 감사한 마음뿐이다. 이렇게 특별한 일에 참여할 수 있는 기회를 갖게 된 것에 정말 감사한다. 데이비드가 2009년에 피터와 나에게 보낸 이메일에 있던 다음 말은 나의 감사한 마음을 제대로 표현한다. “네, 우리는 투자한 것, 자산, 소유한 것, 심지어 우리 회사까지 잃을 수도 있습니다. 하지만 우리를 여기까지 오게 만든 우리의 모토인 정직, 겸손, 성실, 열망 그리고 경쟁 정신은 잃지 않을 것입니다." 〈 중략 〉 이것이 내가 은퇴할 때 가져갈 보상이다. 돈도 많이 벌었지만, 그 어떤 금전적인 성공보다 이 원칙들을 훨씬 더 소중히 간직할 것이다.