이러한 상황을 본다면, 사람들이 여전히 서울에 아파트를 소유하고 싶어 하는 열망이 식지 않는 한 대한민국에서 아파트 불패는 계속 지속될 것으로 보인다. 또 하나의 측면은 이러한 베이비부머 세대들이 1세대 1주택자보다는 다주택자가 더 많다는 사실이다. 아파트로 돈을 벌다 보니 본인이 살 실거주 아파트 외에도 투자 목적으로 2주택, 3주택을 보유한 이들도 많다. 만약 실거주하는 아파트만 있다면, 거주만 해야 하기 때문에 매도하기 쉽지 않아 거래량이 늘어날 수가 없다(신규 공급이 없거나 적다는 가정). 하지만 2주택 이상의 주택부터는 나이가 들어가고 현금이 필요하면, 적당한 가격 시점을 보고 매도할 확률이 높아진다. 사실 이 베이비부머 세대들의 2주택 이상의 주택이 대한민국에서 아파트 유동성을 공급하는 아주 큰 하나의 공급 축이었다. 그래서 이 공급자들이 현금이 필요하거나 집이 더 오르지 않을 것으로 판단되는 어느 시점부터는 시장에 주택을 내놓아 공급이 늘어날 것이며, 집값은 향후 공급과잉으로 인해 하락할 수도 있다는 사실을 염두에 둘 필요가 있다.
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‘명도’는 건물 또는 토지를 정당한 권원 없이 무단으로 점유하고 있는 상대방에게 건물 또는 토지를 돌려받는 행위다. 부동산 경매 실무에서 토지의 경우는 명도 문제가 거의 없다. 왜냐하면 토지를 무단으로 점유하는 경우가 드물기 때문이다. 통상 아파트나 빌라 등 주거용 건물의 임대차 관계에 기인해서 임차인이 점유할 경우와 상가 임대차를 원인으로 임차인이 점유할 경우에 낙찰 후 명도의 문제가 발생한다. 대부분의 경우는 주거용이 많으니까 주거용 아파트의 경우를 가정하고 이야기해보자. 낙찰된 주택에는 소유자가 직접 거주하는 경우도 많은데, 소유자가 점유하는 경우와 임차인이 점유하는 경우는 차이가 좀 있다. 소유자의 경우는 본인이 직접 집을 구매해서 살고 있었기 때문에 자존심에 상처 나지 않도록 협상을 잘해야 한다. 어떻게 보면 쫓겨나는 것이기 때문에 자칫 잘못하면 배 째라는 식으로 나올 수도 있어서 최대한 정중하게 자존심을 다치지 않게 대해줘야 한다.
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산지를 보유하고 있거나 매입을 고려하는 분들에게 가장 중요한 관심사는 바로 개발행위 가능 유무일 것이다. 개발행위의 유무에 따라 산지의 가치가 판단되기 때문이다.
개발할 수 있는 산지와 개발할 수 없는 산지의 가치는 천지 차이다. 필자가 말하는 내용은 임업인과 농업인이 아닌 일반인이 사면 안 되는 산지에 관한 내용이고, 임업인이나 농업인의 조건을 갖춘 분들이라면 보전산지 부분은 예외다. 오히려 일반인은 개발이 불가능한 임업용 산지를 싸게 사서 개발을 통해 10배 이상 수익을 올릴 수도 있는 방법이 있다. 대표적으로 ‘관광농원 개발’과 ‘캠핑장 개발’인데, 이 부분은 다음 장에서 자세히 다루겠다. 우리나라는 국토의 65.3% 정도가 산지로 구성되어 있는데, 2021년 통계에 의하면 전년 대비 2% 감소한 63.3%로 나타났다. 이 결과를 보면 2% 정도의 임야가 주거 용도, 생활기반 시설, 교통기반 시설로 바뀌었다고 보면 되고, 산지를 개발해 다른 용도의 땅으로 용도가 변경되었다는 의미이기도 하다. 용도가 바뀐 산지 2%는 개발로 인해 당연히 땅값이 상승했다는 의미이기도 하다. 여러분들도 임야로 돈을 벌기 위해서는 2% 안에 드는 산지를 사야만 돈을 벌 수 있다는 뜻이기도 하다. 그런 산지를 사기 위해서는 반대로 절대 사지 말아야 할 산지를 구분할 줄 알아야 한다.
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NPL 투자는 부동산 경매를 공부하는 사람은 한 번쯤 들어본 용어일 것이다. NPL은 우리말로 ‘부실채권’이다. ‘Non Performing Loan’의 줄임말로, 부동산 경매에서 파생된 개념이다. 아마 경매 공부 초보인 분들은 용어도 낯설고, 이해도 쉽지 않을 것이다. 하지만 NPL을 알고 나면 투자의 신세계가 펼쳐질 것이다. 그러니 지금은 잘 이해가 되지 않아도 개념 정도만 이해해서 넘어간다고 생각하며 보길 바란다. 부동산 경매에서는 부동산을 대상으로 입찰하는데, NPL은 부동산이 아닌 채권이다. 정확히 이야기하면 NPL이란 대출이자가 3개월 이상 연체되어 부실된 채권을 말한다. 우량은행으로 평가받기 위해서 은행은 자기자본 비율(BIS 비율)을 맞춰야 한다. 자기자본비율은 자기자본과 부실채권을 비율로 따져 매년 일정 이상 비율을 맞춰야 하고, 부실채권의 비율이 높아지면 자기자본 비율은 떨어질 수밖에 없다. 따라서 은행은 손해를 보더라도 일정 비율 이상의 부실채권은 손해를 보고 처분한다. 이렇게 처분된 부실채권이 시장에 나오고 거래가 된다. 하지만 아쉽게도 개인은 NPL에 투자를 직접 하지 못하도록 제한이 되어 있다. 금융감독원에 등록된 대부 법인만 직접 투자할 수 있고, 개인은 이런 대부 법인을 통해 간접 투자할 수 있는 방법이 있다.