목표 수익을 설정할 때는 처음부터 너무 높게 잡지 말고, 처음에는 12억 원 이하 비과세 조건을 충족하는 2년 후에 매각하는 것으로 해서 투자 경험을 늘려나가면서 목표 수익도 점차 높이는 것이 좋다. ‘첫술에 배부를 수 없다’라는 말이 있듯이, 투자 지식과 경험이 쌓여야 투자 의사를 결정하는 나만의 기준이 생기고, 돌발상황이 발생하더라도 중심을 잡고 차분하게 대처할 수 있다.
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단계별로 실전 투자 경험을 쌓으면 실패 확률을 줄일 수 있고, 손실 규모도 줄일 수 있다. 초기에는 소액으로 단기 투자를 하면서 경험을 쌓고, 성장기에는 레버리지를 활용해서 투자의 수익성을 높이고, 안정기에는 포트폴리오를 구성해서 투자의 위험성을 줄이는 것이 좋다.
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규제지역 특히, 서울시 강남 3구의 주택을 매입하고 싶은 사람은 많다. 만약 실거주하지 않고 투자 목적으로 강남 3구의 주택을 매입하고 싶다면, 주택담보대출 없이 매입할 수 있고, 매입 후에도 추가로 투자할 수 있는 자금이 마련되는 시점을 추천한다. 똘똘한 한 채를 매수하고 투자금을 모두 소진한다면 매도 시점까지 실질적으로 투자 활동을 중단하는 것과 같다. 실거주하지 않으면, 양도소득세 혜택도 받지 못해서 매매 시세가 올라도 실제 수익은 높지 않다.
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노후 준비를 위한 투자는 장기 플랜이다. 한 번, 또는 두 번의 성공으로 끝나지 않는다. 시장 변화 속에서 손실 위험을 최소화하고 안정적인 수익을 확보하기 위해서는 ‘잃지 않는 투자’를 해야 한다. 안정기 투자에 진입했다면, 투자 대상과 지역, 기간에서 포트폴리오가 필요하다. 주택은 2 주택으로 충분하다. 추가 자금이 있다면 비주택 부동산에 투자하는 것이 좋다. 시세차익형과 임대수익형도 병행하고, 단기 투자와 장기 투자도 병행하면서 투자 기법에 변화를 주어야 한다.
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주택 시장이 호황기나 회복기일 때는 상승 시기와 상승 폭의 차이가 있을 뿐 어떤 주택을 사도 오르고, 불황기나 하락기에는 어떤 주택을 사도 내린다. 호황기나 회복기에는 상급지 주택은 장기 투자에 적합하지만, 하급지 주택은 단기 투자에 적합하다. 하급지 주택은 매도 시점을 2년 정도로 빠르게 정해서 불황이나 하락기가 오기 전에 빠르게 빠져나오는 것이 핵심이다. 불황기나 하락기에는 시장의 흐름을 잘 모니터링하고 있다가 회복기에 접어들 것으로 판단될 때 상급지 주택을 매수해 장기 투자를 해야 한다.
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입지가 비슷하다면 구축보다 신축이 우선이다. 신축을 구매할 경제력이 없다면 준공 10년 내 준신축을 추천한다. 준신축은 신축보다 투자 자금이 적어도 투자할 수 있다는 장점이 있다. 입지가 구축이 신축이나 준신축보다 좋다면 구축도 고려할 수 있다. 신축의 장점보다 입지의 장점이더 중요한 지역이 있기 때문이다.
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인구 감소와 고령화, 향후 가구 수 감소는 주택 수요 감소로 이어지고 지방 소멸로 귀결할 것이다. 도심으로의 사회적 이동이 늘어나서 도심지를 제외한 외곽지역의 노후 주택을 중심으로 빈집이 늘어날 것으로 예상된다. 주택 투자를 할 때는 인구 감소지역은 피해야 한다. 외곽지역의 구축 주택은 주택 투자를 할 때는 인구 감소지역은 피해야 한다. 외곽지역의 구축 주택은 수요 감소로 투자 위험성이 높아질 것이다.