머리말

이 책은 부동산 경매의 권리분석에 대해 법률개념을 먼저 정리하고 법률관계에서 일어날 수 있는 권리의 인수와 소멸에 대하여 여러 가지 경우의 수를 고려하여 기초적이고 일반적인 권리의 분석에서부터 고차원적이고 특수하게 일어날 수 있는 권리에 대하여 법률과 판례를 기반으로 최소한의 법률용어를 사용하고 용어해설을 통하여 왕초보자도 아주 쉽게 이해할 수 있도록 기술하였다.

경매물건에 대한 권리분석은 권리의 인수와 소멸에 주안점이 있으므로 이러한 사항의 사례들을 모아 도표를 통하여 이해하기 쉽게 기술하였으므로 왕초보자도 단시간에 최고의 경매고수가 될 수 있도록 기술하였다. 경매에서 필요한 권리의 인수와 소멸에 관한 핵심사항을 각 「case」별로 실전사례를 분석하여 정리하고 또한, 관련된 법률용어와 참고할 사항을 설명하였으며 공매에도 충분히 대비할 수 있도록 개념을 정리하였다.

그리고 핵심사항의 밑거름이 될 수 있는 사항을 부가하여 정리하고 일상에서 빈번하게 접하게 되는 법률을 활용한 예를 통하여 아주 쉽게 이해할 수 있도록 기술하였다. 또한, 물건가치분석에 있어서 입지에 대한 조건과 집을 지을 수 있는 용도, 도로조건, 맹지의 진입로 개설등 가치있는 토지를 고를 때 염두에 두어야 할 사항 및 개정되어 달라지는 법률 등 놓쳐서는 안 될 이론과 실무에 관하여 필자가 수년간 경매시장에서 실전 경험한 사실을 기술하였다. 그러므로 부동산에 관심이 있는 직장인, 주부, 공인중개사, 대학생 등에게 유용한 책이며 일상에서 부동산을 매매하거나, 임대차할 때뿐만 아니라 경매시장이나 공매시장에서 재테크를 하여 재산을 불리는 데 아주 유용한 책이다. 판례를 기반으로 정확하고 쉽게 기술한 권리분석에 관한 책이며 부동산에 관한 법률상식에 관한 책이기도 하다.

책을 읽기 전에

부동산 권리분석

부동산에 대한 권리분석은 민법과 그에 관한 특별법인 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 그리고 민사집행법에 근거를 두고 있으며 세부적인 사항은 대법원 판례에 기반을 둔다. 경매에 대한 권리분석은 경매에만 적용되는 것이 아니라 공매에도 적용되며 일상에서 부동산을 거래할 때나 임대차할 때 그 목적부동산의 법률관계의 하자나 그에 대한 사실상의 흠을 발견하는 데 꼭 필요한 작업이다. 이러한 작업을 통하여 놓칠 수 있는 권리를 잘 챙겨서 재산을 지키고, 사기로 인한 피해를 당하지 않고 방어할 수 있으며, 일상에서 재산을 불리는 재테크도 할 수 있는 것이다. 그러므로 부동산에 대한 권리분석에 대하여 공부한다는 것은 현대인들이 습득해야 할 가장 필수적인 양식이라고 말할 수 있다.

경매나 공매에 있어서 시작점은 권리분석이라 말할 수 있으며 권리에 따라서는 낙찰자에게 인수되는 권리가 있고 소멸하는 권리가 있는데 권리가 인수되면 소유권을 잃을 수 있으며, 사용·수익에 있어서 제한을 받을 수 있고, 돈을 물어주어야 하는 경우가 있으므로 인수되는 권리가 없어야 한다. 그러므로 권리분석은 경매·공매에서 가장 중요하고 필수적인 사항이다. 부동산을 싸게 매수할 수 있는 방법은 급매물도 있지만 법원에서 매각하는 경매물건이나 자산관리공사(캠코)에서 매각하는 공매물건이라고 말할 수 있다.
이러한 물건을 싸게 사서 본인이 필요한 주택이나 공장 등을 마련하고 가공을 통하여 가치를 증가시켜 재산을 불리는 재테크하는 방법도 있다.

경기의 흐름을 잘 파악한다

코로나19로 인한 경기 침체를 타개하기 위하여 우리나라뿐 아니라 미국을 비롯하여 세계 각국이 경기부양을 위하여 돈을 풀다 보니 과잉 유동성 공급으로 물가가 뛰어 돈의 가치가 하락하는 인플레이션이 일어나게 되었다. 인플레이션으로 물가가 상승하면 실질 소득이 감소하는 효과가 있으므로 개개인들의 가용자산이 줄어들어 소비가 감소하고 - 생산도 줄어들어 결국 기업들이 자생하기 어려운 상황을 만들어 경기침체에 빠지게 된다. 이러한 입장에서 물가가 오르는 것을 막기 위하여 미국을 비롯한 여러 나라에서는 시중에 너무 많이 풀린 돈을 흡수하기 위하여 긴축정책으로 금리를 올릴 수밖에 없다.

기축통화국인 미국이 금리를 올리면 대체로 달러 가치가 상승되어 외국자본이 빠져나갈 수밖에 없고 그러면 외환보유액이 줄어 국가 디폴트를 방어하기 위해서는 금리를 올릴 수밖에 없다. 금리가 오르면 시중 이자율이 상승하므로 대출을 받아 집을 산 사람들이 높은 이자를 감당하지 못하면 결국 은행에서는 돈을 환수하기 위하여 경매신청을 할 수밖에 없다.

우리나라는 내수경제가 취약한 구조로 무역 의존도가 다른 나라에 비하여 매우 높아 수출을 하여 먹고사는 나라인데 세계경제가 침체되면 곧바로 국내경제에 영향을 미치며 기업은 투자를 외면하게 되고 나의 가계에도 영향을 받아 소비를 줄이게 되고 나 개인에 대한 투자에도 리스크로 망설이게 된다. 따라서 국제경기와 국내경기를 항상 진단하면서 투자계획을 세우는 데 고민할 필요가 있다. 금리가 높을 때 경매물건이 많이 나오는 편이며 대출을 받지 않고 현금으로 매수하는 사람도 있지만 보통 부족한 금액은 대출을 받아 집을 사기 때문에 대출이자에 대한 부담으로 입찰가도 많이 하락한다. 지금은 경기가 좋지 않아 경매로 나온 주택의 입찰가격이 많이 하락되어 있어 대출이자에 대한 큰 부담이 없다면 지금이 바로 투자할 시점이 아닌가 싶다.

경매와 공매로 수익 내기

요즘 부동산 경매와 공매는 누구라도 쉽게 접근할 수 있는 보편화된 부동산 매수 방법이다. 경매와 공매는 입찰자들 중에서 최고가를 쓴 1등만 낙찰자가 되는 것이며 2등,3등은 필요가 없다. 최고가 매수인이 되기 위해서는 입찰가를 다른 입찰자들보다 높게 책정해야 하는데 많은 금액을 써서 낙찰받으면 그만큼 이익이 줄어들어 경매가 아닌 매매로 사는 것이 더 나을 경우도 있다. 경매나 공매로 낙찰받은 물건으로 수익을 내는 방법을 생각해 보자. 경매물건들 중에는 권리분석을 누구나 쉽게 할 수 있고, 우량물건이라고 생각되는 것들은 경쟁률이 높으며 따라서 낙찰가도 높아서 낙찰을 받는다는 것은 쉬운 일이 아니며 설령 낙찰을 받는다 해도 낙찰가를 높게 써야 하기 때문에 수익을 내기가 어렵다.

요즘처럼 경기가 좋지 않아 전반적으로 주택가격이 하락할 때는 시중에 나온 매매가보다 경매로 나온 물건의 낙찰가는 훨씬 더 많이 떨어지는 경향이 있으며 경기가 좋아 주택가격이 상승할 때는 시중의 매매가와 비교하면 거의 같거나 낙찰가가 더 높은 경우도 있다. 그러므로 권리분석이 쉬운 우량물건도 경기의 변동에 따라 영향을 받으므로 경기가 좋지 않는 경우에는 입찰가가 떨어질 수밖에 없으므로 경기변동의 시기를 잘 파악하여 투자하는 방법을 고민할 필요가 있다. 그리고 한 차원 위의 권리분석을 요하는 까다로운 물건 또는 하자가 있는 물건은 대체로 많이 유찰되어 입찰가격이 많이 떨어지므로 이런 물건에 대한 연구가 필요하다.

법정지상권, 유치권, 토지별도등기, 가등기, 가처분, 선순위임차인 등의 권리가 있는 물건이 있으며 그 밖에 허름한 건축물과 혐오시설 등의 건축물을 가공하여 다른 용도로 변경하여 수익을 낸다든지, 지분경매를 이용한 공유물분할경매, 플로테이지현상을 이용한 지가상승, 각 지자체의 홈페이지를 검색하여 그 지역의 계획 방향의 정보를 활용하여 경매물건을 매수하는 방법, 맹지에 진입도로 개설 연구, 위반건축물의 치유, 도로(재개발구역)를 저가로 낙찰받아 입주권 취득, 농지와 산지의 개발행위를 통한 공장부지와 전원주택단지를 조성하여 부자가 될 수 있는 방법 등 이 밖에도 다양한 방법이 있고, 부동산에 대한 깊이 있는 권리분석과 물건 가치분석에 대한 실무에 접하다 보면 자기 스스로 수익을 창출할 수 있는 개념이 자리를 잡게 된다. 그렇게 하기 위해서는 남과 같이 해서는 안 되고 자기 스스로 남들보다 차별 있는 기술이 필요하다. 그러므로 깊이 있는 권리분석과 물건에 대한 가치분석에 대한 실무로 수익을 창출하기 위해서는 연구와 노력이 필요하다.(No pain, no reward!)

나무만 보지 말고 숲도 보자

경제주체는 가계, 기업, 정부 외에 외국을 넣기도 한다. 우리나라는 자원도 부족하고 내수시장은 미국이나 중국처럼 넓지 않고 밀집도가 낮아 가계와 기업, 정부외의 관계에서 경제적 효과에 대한 한계를 가지고 있다고 한다. 누구나 다 아는 사실이지만 외국과의 무역거래는 우리나라 경제에 매우 중요한 역할을 한다고 생각된다. 우리나라는 무역거래에 있어서 중국도 중요한 관계이지만 현재 더욱 중요한 역할을 하고 있는 미국의 경제부분을 간과 할 수 없다는 것이다. 외국과의 무역거래등 국제수지는 모두 중요한 요소이지만 특히 이 나라의 거시경제 부분인 물가지수, 소비지수, 생산자지수, 실업률, 금리, 인플레이션, 디플레이션 등은 바로 우리나라의 내수에도 직결되어 민간부분의 소비와 투자에 바로 영향을 미친다고 보아야 한다. 숲을 보면 코로나 펜데믹으로 돈을 풀어 유동성이 확대됨으로써 물가 상승으로 인한 인플레이션이 확대되어 유동성 제어를 위한 정책인 긴축통화정책으로 국채를 발행하고, 은행들의 보유고를 확대하고, 시중은행이 중앙은행으로부터 빌리는 이자율을 높이고 그 외 다양한 재정정책으로 시중에 풀린 돈을 거둬들이고 있는 상태이다.

이러한 현실에서 (24년 말) 정치적으로나 경제적으로 우리나라의 내수는 소비뿐만 아니라 생산, 투자의 트리플 감소로 얼어붙은 상태이다. 내수를 살리기 위해서는 금리를 내려야 하는데 정치적 불안의 가중으로 증시도 불안하여 기업들의 사정도 좋지 못하고 특히 환율이 높아 외국으로 자금이 빠져나가므로 외환보유고는 줄어들고 있는 실정이다. 호구지책으로 내수를 살리기 위하여 이번에 금리를 3%로 내렸으나 시중금리는 오히려 높고 코픽스가 높아- 가게대출에 대한 이자가 높아 내수진작에는 도움이 되지 않는다고 생각된다. 더욱이 미국의 트럼프의 보호무역이 강화됨으로 고관세를 부과 - 무역장벽을 강화함으로 물가상승을 부추겨 인플레이션을 야기할 수 있고 이런 연유로 인하여 스티키(더딘)인플레이션을 가져와 금리하락이 늦어질 수 있는 현실이다.그러나 “위기는 곧 기회” 라는 말이 있다. 삼라만상의 모든 보편적 이치는 오르막이 있으면 내리막이 있고 내리막이 있으면 오르막이 있다.(If you go downhill, you go uphill), 경제도 마찬가지라고 생각된다.

현재 부동산 경기는 정치적 불안과 함게 매우 불안정하고 침체상태에 있다. 그러므로 주택 착공율의 저조와 인플레이로 인한 건축자재 값의 상승으로 향후 몇 년간은 공급측면에서 상당히 부족할 것이 예상된다. 그러나 더딘 금리의 하락이지만 내수진작을 위한 유동성의 확대로 결국에 금리는 내려갈 것으로 예상되며 지역에 따라 양극화가 심화되어 곳에 따라 주택가격이 상승할 것으로 보인다. 경·공매에서의 물건은 경기가 하락할 때는 시중 가격보다 입찰가격이 많이 하락되는 반면 경기가 상승할 때는 시중가격보다 높게 낙찰되는 경우도 있다. 이러한 침체상태를 벗어나 회복기에 들어서면 대한민국이 폭망할 만한 어떤 커다란 외생 변수가 없는 한 다음 25년 상반기가 끝나는 무렵 정도가 부동산 가격이 상승되는 시점이 아닌가 생각된다. 부동산 경·공매 권리분석을 배워놓으면 권리분석에 대한 기법과 더불어 물건가치분석으로 경기에 큰 영향없이 전천후로 투자에 대한 수익을 올릴 수 있지 않나 생각된다. 그러나 부동산 투자는 가급적이면 거시경제 측면과 내수경제를 진단하여 투자하도록 권하고 싶다.