■ 서문 - 5

제1편 과학적투자를위한부동산투자,금융,가치평가이론

제1장 부동산 투자분석/19
제1절 투자의 의의와 부동산 투자의 특징 - 20
1. 투자의 의의 - 20
2. 부동산 투자의 장점과 단점(금융투자 대비) - 20
1) 장점 - 21
2) 단점 - 22
[참고] 레버리지(지렛대) 효과(Leverage Effect) - 22
[참고] 인플레이션 헤지(Inflation Hedge) - 25
3. 부동산 투자결정 시 고려사항과 주요 변수 - 26
1) 투자 시 고려사항 - 26
2) 주요 변수 - 26
제2절 부동산 투자분석을 위한 재무적 도구 - 27
1. 화폐의 시간가치(Time Value of Money) - 27
1) 현재가치(PV)와 미래가치(FV) - 27
2) 미래가치의 계산 - 28
3) 현재가치의 계산 - 30
2. 현금흐름(Cash Flow)의 계산 - 32
1) 영업의 현금흐름(보유단계) - 32
2) 매각의 현금흐름(처분단계) - 35
제3절 부동산 투자의 타당성 분석 기법 - 37
1. 할인현금흐름(수지)분석법(DCF법; Discounted Cash Flow Method) - 37
1) 순현재가치법(NPV법; Net Present Value Method) - 38
2) 수익성지수법(PI법; Profitability Index Method) - 40
3) 연평균순현가법(ANPV법; Annual Net Present Value Method) - 41
4) 내부수익률법(IRR법; Internal Rate of Return Method) - 41
2. 비할인기법 - 43
1) 회수기간법 - 43
2) 회계적 이익률법 - 44
3) 어림셈법 - 44
4) 재무비율분석법 - 47
제4절 부동산 투자의 위험과 수익 - 50
1. 위험과 수익(률)의 의의와 종류 - 50
1) 부동산 투자의 위험 - 50
2) 부동산 투자의 수익과 수익률 - 52
2. 수익률과 가치 비교에 따른 투자 판단 - 54
1) 기대수익률과 요구수익률의 관계에 따른 투자 판단 - 54
2) 시장가치와 투자가치의 관계에 따른 투자 판단 - 55
3. 위험과 수익의 관계 - 56
1) 위험에 대한 투자자의 태도 - 56
2) 요구수익률의 구성요소 - 59
3) 위험과 수익의 상관관계를 나타내는 요구수익률선 - 61
4. 위험의 분석과 관리 - 63
1) 평균-분산 모형(평균-분산 결정법, Mean-Variance Decision Rule) - 63
2) 위험의 관리기법 - 65
[참고] 민감도 분석(감응도 분석) - 67
3) 포트폴리오 이론(Portfolio Theory) - 68
제5절 부동산 투자론 계산문제 - 71

제2장 부동산 투자와 개발을 위한 금융구조의 이해/93
제1절 부동산 금융의 개요 - 94
1. 부동산 금융의 의의 - 94
1) 의의 - 94
2) 자금조달 방법에 따른 구분 - 94
3) 자금조달 목적에 따른 구분 - 98
2. 부동산 금융의 역할과 특징 - 100
1) 부동산 금융 특히 주택금융의 역할과 기능 - 100
2) 주택금융 특히 주택소비금융의 특징 - 100
3. 부동산 개발금융과 실물 부동산 투자금융 - 101
1) 부동산 개발금융 - 101
2) 실물 부동산 투자금융 - 101
4. 부동산 간접투자와 부동산 금융 - 102
제2절 부동산 저당대출 - 103
1. 저당대출(Mortgage Loan) - 103
[참고] 스트레스 DSR - 103
2. 저당대출의 위험 - 105
1) 채무불이행 위험 - 105
2) 금리(변동) 위험 - 105
3) 유동성 위험 - 105
4) 조기상환 위험(만기 전 변제 위험) - 106
5) 인플레이션 위험 - 106
6) 법적 위험 - 106
3. 저당대출의 금리 - 107
1) 실질금리와 명목금리 - 107
2) 금리의 결정 - 107
제3절 저당대출의 종류 - 107
1. 원금상환 방법에 의한 구분 - 107
1) 원금만기일시상환 저당대출 - 107
2) 할부상환 저당대출 - 107
3) 부분할부상환 저당대출 - 112
4) 거치식 저당대출 - 112
2. 이자율변동 여부에 의한 구분 - 112
1) 고정금리 저당대출(FRM; Fixed Rate Mortgage) - 112
2) 변동금리 저당대출(금리조정 저당대출)(VRM; Varying Rate Mortgage) - 114
3. 역연금식 저당대출(역저당, 역모기지(Reverse Mortgage), 주택연금) - 116
1) 의의 - 116
2) 장단점 - 116
3) 한국주택금융공사의 주택연금제도 - 117
4) 주택연금의 예시 - 118
제4절 부동산 유동화 및 증권화 - 119
1. 자산유동화 - 119
1) 자산유동화증권(ABS; Asset Backed Securities) - 119
2) 유동화전문회사 - 120
[참고] PF-ABS와 PF-ABCP - 121
2. 저당유동화와 저당의 증권화 - 123
1) 저당유동화증권(MBS; Mortgage Backed Securities) - 123
2) 저당유동화의 전제 - 124
3) 저당유동화의 효과 - 125
4) 한국주택금융공사의 필요성 - 126
5) 저당유동화시장의 구조 - 127
3. 저당유동화 방법에 따른 주택저당증권(MBS)의 종류 - 129
1) 지분형 MBS-주택저당이체증권(MPTS; Mortgage Pass Through Securities) - 130
2) 채권형 MBS-주택저당담보부채권(MBB; Mortgage Backed Bonds) - 131
3) 지분·채권 혼합형 MBS-저당대출원리금이체채권(MPTB; Mortgage Pay-Through Bond) - 132
4) 다계층채권(CMO; Collateralized Mortgage Obligation) - 133
제5절 그 밖의 부동산 금융을 통한 자금조달 방법
-부동산 펀드, REITs와 Project Financing- - 135
1. 부동산 펀드 - 135
1) 부동산 펀드의 구조 - 136
2) 실물형 부동산 펀드 - 137
3) 비실물형 부동산 펀드 - 139
[참고] 다양한 유형의 펀드들 - 141
2. 부동산 투자신탁(REITs; RealEstate Investment Trusts) - 142
1) 부동산 투자신탁 제도 - 142
2) 우리나라 「부동산 투자회사법」상 부동산 투자회사(REITs) 제도 - 144
3. 프로젝트 파이낸싱(PF; Project Financing) - 149
1) 의의 - 149
2) 주된 적용대상 - 149
3) 특징 - 149
4) 부동산 PF를 실행하는 금융기관의 위험 감소 방안 - 152
[참고] 프로젝트금융투자회사(PFV; Project Financing Vehicle) - 153
제6절 부동산 신탁 - 154
1. 토지신탁(개발신탁, Land Trust) - 155
1) 차입형(대출형) 토지신탁 - 156
2) 관리형 토지신탁 - 157
3) 책임준공확약형 관리형 토지신탁(책준확약관토) - 158
4) 임대형 토지신탁 - 158
5) 분양형 토지신탁 - 158
6) 토지신탁(특히 차입형 토지신탁)의 구조 - 159
7) 토지신탁의 성공조건(신탁회사의 입장) - 160
2. 관리신탁 - 161
1) 갑종 관리신탁(물건관리신탁) - 161
2) 을종 관리신탁(명의관리신탁) - 162
3. 처분신탁 - 163
4. 담보신탁 - 164
5. 기타 신탁 - 167
1) 관리처분신탁(대물변제신탁) - 167
2) 분양관리신탁 - 167
제7절 부동산 금융론 계산문제 - 168

제3장 부동산 가치평가/177
제1절 부동산 가치이론 - 178
1. 가치평가의 의의와 필요성 - 178
[참고] 대상 물건에 따른 부동산 감정평가 방법의 분류 - 179
[참고] 현황평가와 조건부 평가 - 180
2. 부동산의 가치(Value)와 가격(Price) - 181
3. 부동산 가치의 다원성(가치의 다양한 종류) - 183
1) 시장가치 - 183
2) 사용가치 - 183
3) 투자가치 - 184
4) 원가가치 - 184
5) 장부가치(재고가치) - 184
6) 보상가치 - 184
7) 담보가치 - 185
8) 과세가치 - 185
9) 자산재평가 시 활용되는 공정가치(Fair Value) - 185
10) 완전소유권가치와 불완전소유권가치 - 186
11) 공익가치(공공가치) - 186
[참고] 특정가격과 한정가격 - 186
4. 부동산의 가치발생요인과 가치형성요인의 분석 - 187
1) 부동산의 가치발생요인 - 187
2) 부동산의 가치형성요인 - 189
[참고] 지역분석과 개별분석 - 193
[참고] 지역분석의 대상지역 - 195
5. 부동산 가치의 제 원칙과 최유효이용의 원칙 - 196
1) 수요·공급의 원칙 - 197
2) 변동의 원칙 - 197
3) 예측의 원칙 - 198
4) 대체의 원칙 - 198
5) 경쟁의 원칙 - 199
6) 기여의 원칙 - 199
7) 수익체증·체감의 원칙 - 199
8) 수익배분의 원칙 - 200
9) 기회비용의 원칙 - 200
10) 외부성의 원칙 - 200
11) 균형의 원칙 - 200
12) 적합의 원칙 - 201
13) 최유효이용의 원칙 - 201
제2절 부동산 가치평가 3방식 - 203
1. 부동산 가치평가 3방식 비교 - 203
1) 원가방식 - 203
2) 비교방식 - 203
3) 수익방식 - 204
4) 시산가액의 조정 - 205
2. 원가법(비용접근법) - 205
1) 의의 및 성립근거 - 205
2) 재조달원가 - 206
3) 감가수정 - 208
[참고] 원가법에 의한 토지와 건물의 가치평가 - 211
3. 거래사례비교법(시장접근법) - 212
1) 의의 및 성립근거 - 212
2) 사례자료의 선택 기준 - 212
3) 사례자료의 정상화 - 212
4) 공시지가기준법 - 213
4. 수익환원법(소득접근법) - 214
1) 의의 및 성립근거 - 214
2) 직접환원법 - 214
3) 할인현금수지분석법(DCF법; Discounted Cash Flow Method) - 220
제3절 부동산 가치평가론 계산문제 - 221
[참고] 화폐의 현재가치 설명 - 239

제2편 부록

1. 부동산(토지)의 여러 가지 특성 - 249
[참고] 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 - 253
[참고] 직접환원법과 직선환원법 - 254
[참고] 외부경제와 외부불경제 - 257

2. 부동산 시장의 분석방법 - 260
[참고] 임대료 규제의 효과 - 268

3. 지속가능한 부동산 산업의 미래(1)
- 부동산 종합서비스 - 269

4. 지속가능한 부동산 산업의 미래(2)
- 도시재생 - 276

5. 부동산학이란 무엇인가? - 283

6. 부동산 컨설턴트의 역할과 핵심역량
- 부동산의 거래, 이용 및 개발, 그리고 세금 - 292

7. 부동산 투자와 포트폴리오(Portfolio) 이론 - 300

8. 부동산 금융의 구조적 이해와 주요 이슈 정리 - 310

9. 과연 인디언들은 뉴욕 맨해튼 땅을 싸게 팔았던 걸까??
- 복리의 마법과 부동산 투자 - 320

■ 참고문헌 - 323
■ 찾아보기 - 325