마침 퇴사 후 정기적인 수입에 목이 말랐던 저는 단번에 수익형 부동산에 매료되었어요. 주택은 잦은 고장과 수리로 임차인의 전화가 자주 왔지만 상가는 그런 부담이 덜했어요. 실제로 다가구주택을 추천한 직장동료는 임차인의 전화가 가장 무섭고 스트레스라고 했어요. 맨날 수리해달라는 전화에 시달려서 임대수익을 포기하고 갖고 있던 다가구주택을 판 적도 있다고 해요. 상가는 임차인 본인이 업종에 맞게 인테리어를 하다 보니 고장과 수리 문제로 시달릴 걱정이 덜했어요.
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저는 일단 분양상가는 멀리했습니다. 높은 분양가도 문제지만 당장 임대수익을 얻을 수 있는 물건이 필요했어요. 그래서 임대가 맞춰지지 않은 상가는 되도록 피했습니다. 상가 투자에 대한 지식도 부족했고, 갖고 있는 자금도 너무 적어서 분양상가 투자는 아직 이르다고 판단했어요. 또 상가는 시세차익이 거의 없다고 들어서 높은 임대수익률만 추구했습니다. 저는 매매가 2억 원 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가는 수익률 5% 이상, 2층 이상 상가는 수익률 6% 이상만 찾았어요(참고로 대출을 받을 경우 기대수익률은 더 높아져요).
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임차인이 일반과세자라면 임대인도 일반과세자로 납부를 진행해야 해요. 임차인이 납부한 부가세를 임차인이 다시 환급 받아야 하니까요. 사실 일반과세가 관리하기 수월한 부분도 있어요. 임차업종이나 임차인이 계속 바뀔 건데 미래의 임차인이 간이과세자일지, 일반과세자일지 알 수 없으니까요. 그냥 포괄적인 일반과세자로 진행하는 게 나을 수 있어요.
--- p.132

저는 상가 구매 시 자기자본비율을 반드시 50% 이상으로 한다는 원칙이 있어요. 자기자본비율이란 총자본 대비 자기자본의 구성비를 나타내는 비율을 뜻해요. 보통 이 자기자본비율이 50% 이상은 되어야 급작스럽게 금리가 오르거나 공실이 생기더라도 유연하게 대처할 수 있어요. 반대로 자기자본비율이 너무 낮으면, 즉 과도하게 대출을 받으면 리스크가 커질 수 있어요.
--- p.185

대출 금리가 무섭다고 상가 투자를 포기해서는 안 됩니다. 가파른 인플레이션 때문에 현금화도 답은 아니고요. 전 지금이야말로 상가를 매수하기 좋은 타이밍인 것 같아요. 매도자의 급한 사정에 따라 협상도 가능하고, 상대적으로 여유롭게 좋은 조건의 상가를 살 수 있는 시기라고 생각해요. 한 가지 조심해야 할 부분은 과도한 대출은 지양해야 한다는 점입니다.
--- p.242

그럼 코로나19로 인기를 누리고 있는 상권은 어디일까요? 사람들이 집 근처만 다니다 보니 집 근처 근린상권이 수혜를 보게 되었어요. 대단지 아파트를 끼고 있는 상가인데, 정확히는 단지 안에 있는 물건이 아니라 주변에 있는 상가가 최대 수혜를 보고 있어요. 물론 업종에 따라 단지 근처에 있더라도 피해를 보는 경우도 있어요. 아무래도 학원은 코로나19로 손실을 좀 입었어요. 이 밖에는 매물이 잘 안 보일 정도로 장사가 잘되고 있고요.