2000년대 이후 서울의 「도심부 관리기본계획」과 「도심재개발 기본계획」 수립 과정에서 지속적으로 제기된 쟁점은, 도심부의 ‘역사문화적 특성 보전’과 ‘도심부의 경쟁력 강화’를 어떻게 조화시킬 것인가 하는 것이었다. 도심부의 역사문화적 특성 보전과 경쟁력 강화를 위한 도시개발은 외견상 상충하는 듯 보이지만, 서울의 도시계획과 도심부 정책에 대한 분명한 원칙과 지향점을 가지고 일관성 있게 추진한다면 충분히 조화시킬 수 있는 정책적 과제이다.
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‘재개발사업’이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말한다.2 주택재개발이 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역을 아파트로 변모시키는 사업이라면, 도심재개발은 도심·부도심의 노후한 도시환경을 업무·상업공간으로 변화시키는 사업이다. 오늘날 서울 기성시가지의 주거공간과 도심부 등의 업무공간은 상당 부분 주택재개발과 도심재개발사업을 통해 조성된 것이라 해도 과언이 아니다.
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서울의 도시 개조는 도시 재개발이라는 공공정책의 산물이다. 수많은 개별 필지에서 또는 합필을 통해 일어나는 민간의 자발적인 재개발 과정으로는 달성할 수 없는 어떤 공적 목표를 가지고 집단적인 철거재개발을 유도하는 공공의 정책적 개입에 의해 이루어진다. 1960년대 재개발의 필요성을 인식하고 1971년 도시계획법에 ‘재개발사업’을 도입하였다. 이후 1976년 도시재개발법을 제정하여 확고한 법제도적 기반을 마련했으며, 2002년 들어서는 도시정비법으로 전환하여 재개발, 재건축을 포함한 종합적 도시정비 수단을 제공하기까지 정부는 재개발사업을 국가 도시정책의 실현 수단으로 발전시켰다. 서울시는 이에 근거하여 가장 빠르고 활발한 도시 개조 정책을 전개해 왔다.
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도심재개발정책은 국가정책이자 서울시 정책이다. 국가(정부·국회)는 도심재개발사업을 가능하게 하는 법적 장치를 마련하고, 서울시는 이를 근거로 재개발 대상지를 선정하고 재개발사업의 시행을 관리한다. 중앙정부 차원의 도심재개발정책과 긴밀하게 연동된 서울시 도심재개발정책은 도시환경 변화에 대한 공공개입의 방식에서 그 특성을 찾을 수 있다. 자발적인 도시 변화에 맡겨 두지 않고, 집단적인 토지합병을 통한 철거재개발이라는 방식을 강제하는 공공개입의 의도와 그 실현 방식에서 서울은 몇 가지 독특한 특성을 보여준다.
--- p.365

서울은 도시 전역의 중심지에 2.7㎢에 달하는 넓은 지역을 대상지로 지정해 놓고 장기간에 걸쳐 사업지구별로 민간 시행자가 나서서 재개발하기를 기다리는 도심재개발정책을 반세기 넘게 시행하고 있다. 2025년 오늘날에도 도심재개발은 대상지를 넓혀 가며 지속되고 있다. 전근대적 빈곤 도시에서 글로벌 거대도시로 성장한 서울이 지나온 도시 변화의 역동성을 고려할 때, 도심재개발정책의 타당성과 적실성에 대한 평가는 보는 관점과 시점에 따라 다를 수 있다.
--- p.372

물리적으로 환경을 개선하기 위해 도시민의 삶의 터전과 그곳에 축적된 사회적 자본을 송두리째 뿌리 뽑는 철거재개발에 대한 고전적 비판에 서울시 공무원과 시민들 모두 둔감할 만큼 도시재개발은 이제 서울에서 일상의 도시 만들기 활동이 되었다. … 서울의 반세기 도심재개발의 경험에서 얻은 교훈은 시대 변화에 맞춰 그 의미를 되새기며 바람직한 도심재개발정책을 전개하는 데 자양분이 되어야 한다.