경제 전반이 고도성장기를 지나 저성장 기조로 전환되고, 초고령 사회 진입, 지역 간 수요 격차 확대, 산업 구조 변화 등 사회·경제적 환경이 급격히 변화하는 가운데, 자금 조달 규제 강화와 공공기여 확대 등 정책 환경 변화까지 더해지면서 기존의 개발 방식만으로는 대규모·복합 개발사업을 안정적으로 추진하기 어려운 상황에 직면하고 있다.
이러한 구조적 한계를 보완하기 위해 도입된 프로젝트리츠는 개발 단계부터 준공, 장기 운영, 공모·상장에 이르기까지 전 과정을 하나의 리츠 구조 안에서 일관되게 추진할 수 있도록 설계된 새로운 부동산 개발 플랫폼이다.
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한국 리츠의 역사는 1997년 IMF 외환위기와 깊게 맞닿아 있다. 당시 우리 경제는 유동성 부족 위기에 처해 있었고, 차입 경영에 의존하던 기업들은 금리 폭등과 대출 상환 압박을 이기지 못해 사옥 등 자산을 시장에 내놓았다. 이 부동산들을 헐값에 거둬들인 것은 외국인 투자자들이었으며, 1999년부터 2001년 사이 서울의 주요 오피스 빌딩들이 대거 해외 자본에 넘어갔다. 정부는 국내 자본을 보호하고 기업 구조조정을 지원할 제도적 장치로서 2001년 「부동산투자회사법」을 제정했고, 기업 부동산을 유동화하는 ‘CR리츠’로 첫발을 떼게 되었다.
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2025년 12월 말 기준, 국내 인가 및 등록 리츠는 총 447개, 자산 규모는 약 117조 8,600억 원이다. 이는 2023년 말(369개, 약 96조 6,700억 원) 대비 리츠 개수 21%, 자산 규모 22%가 증가한 수치이 다. 이러한 성장의 배경에는 프로젝트리츠 도입을 통한 사업 구조 개 편과 지방 미분양 해소를 위한 CR리츠 활용 등 정책적 지원이 작용하 였다. 아울러 공시 체계 합리화 및 이사회 규정 정비 등 거버넌스 개 선을 위한 실무적 제도 보완이 시장 신뢰도 제고에 기여하였다. 향후 국내 리츠 시장은 시장 수요에 대응하는 정부의 지원 정책을 바탕으 로 성장세를 유지할 것으로 전망된다.
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과거에는 리츠의 투자 대상을 「민법」상 부동산인 토지와 건물로 엄격하게 해석하여, 공유수면 위의 해상풍력발전기나 데이터센터 내 핵심 설비(서버, 항온항습기 등)는 투자 대상에서 제외되었다. 공유수면은 토지가 아니며, 데이터센터 설비는 건물에서 분리 가능한 동산으로 보았기 때문이다. 그러나 이러한 자산들은 안정적인 운영 수익 창출이 가능한 신성장 산업의 핵심 인프라이므로, 시장에서는 이를 리츠 투자 대상에 포함해야 한다는 요구가 지속적으로 제기되었다.
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프로젝트리츠는 법적으로 새로운 유형의 리츠를 창설한 것이 아니라, 기존 리츠에 적용되던 규율 체계를 부동산 개발사업의 특성에 맞게 단계별로 조정한 것이다. 핵심은 리츠의 규제 체계를 ‘개발단계’와 ‘운영단계’로 이원화하고, 고위험·고수익 특성을 지닌 개발단계에서는 규제 특례를 부여하는 데 있다.
즉, 프로젝트리츠는 개발사업이 완료되어 안정적인 임대수익 등이 발생하기 전까지는 일반 투자자의 참여를 제한하는 대신, 개발사업의 특성에 맞지 않는 규제들을 대폭 개선한다.
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우리나라는 부동산투기가 늘 사회 문제였고, 이를 해결하기 위해 토지공개념, 개발이익환수, 양도세 도입 등과 같은 정부 주도의 불로소득 환수제도가 도입 또는 운용되고 있다는 점을 고려하면, 리츠는 시장 주도의 개발이익 배분 수단이라는 점에서 진일보한 제도이다. 즉 국가가 직접 개입하여 개발이익을 환수하는 방식이 아닌, 시장이라는 공간에서 공모나 주식분산 의무 등의 강제를 하면서도 각종 세제 혜택을 부여하는 부드러운 개입을 통해 ‘이익을 사회화’하는 온건하지만 세련된 방식의 이익 배분제도로서 역할을 하는 것이다.
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리츠 산업의 발전은 단순히 자금 조달의 기술이 늘어나는 것을 의미하지 않는다. 그것은 우리 사회의 자본이 부동산이라는 실물 자산과 만나 안전하게 흐를 수 있는 ‘법적 도관(Legal Conduit)’을 얼마나 튼튼하게 설계하느냐의 문제다.
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리츠가 ‘주식회사’라는 법적 형식을 취하고 있다는 사실은 제도의 출발점이지만, 그것이 ‘도관체’라는 경제적 실질과 긴장을 일으킬 때 개별 쟁점은 누적되고 제도 전반의 정합성은 흔들린다. 지금까지는 행정 해석과 시행령 수준의 조치로 대응해 왔으나, 리츠 시장 규모가 커지고 일반 투자자의 참여가 확대되는 단계에서 이러한 방식의 한계는 점차 분명해지고 있다. 형식과 실질의 괴리를 조문 수준에서 해소하는 작업은 단순한 기술적 정비가 아니라, 리츠라는 제도가 장기적 으로 안정적인 자산군으로 자리 잡기 위한 토대를 닦는 일일 것이다.
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우리 역시 리츠를 정책적으로 활용할 수 있다. 정부 재정만으로는 감당하기 힘든 임대주택 공급, 노후 도시 재생, 인프라 확충 등의 과제에 리츠라는 민간 자본을 유입시켜 공공의 목적을 달성할 수 있다. 세제 혜택과 규제 완화라는 정책적 레버리지를 통해 리츠를 필요한 곳으로 유도한다면, 리츠는 국민에게는 안정적 노후를 위한 투자 수단으로 정부에게는 정책적 목적을 달성할 수 있는 도구로 기능할 것이다.
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프로젝트리츠는 특정 지역 주민에게 우선 청약 기회를 제공하는 지역상생리츠와 결합될 때 그 효과가 극대화될 수 있다. 지방정부나 지방공사가 자체예산과 지역 주민 투자금을 활용하여 지역상생리츠를 설립해 사업성 있고 안정성을 확보한 개발사업에 선순위 자본(Equity)으로 참여할 경우, 개발이익은 물론 중장기 운영이익까지 지역 주민과 안정적으로 공유할 수 있다. 운영이익 배당을 지역화폐 등과 연계한다면 지역상권 활성화 효과도 기대할 수 있다.
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