이 책은 살아있는 생명체 같은 도시를 이해하기 위한 책이다. 10년이 지났지만 여기서 이야기하는 원리는 그대로 살아있다. 그리고 그중 일부는 앞으로 우리가 더 많은 시간을 보내게 될 가상공간에서도 적용될 것들이다. 왜냐하면 그 모두가 인간과 공간의 상호작용에 대한 원리이기 때문이다. 그 공간이 실제 공간이든 가상공간이든 차이가 없다. 왜냐하면 공간의 의미는 인간이 결정하기 때문이다. 결국 도시에 대한 이해는 궁극적으로 인간에 대한 이해이기도 하다. 그렇기에 ‘도시는 무엇으로 사는가’라는 질문은 ‘인간은 무엇으로 사는가’라는 질문이기도 하다. 지난 5천 년간 진화를 통해서 도시가 살아남았듯이 『도시는 무엇으로 사는가』라는 책도 시대에 맞게 진화해서 살아남기를 소망한다. 이 책은 그렇게 진화해서 탄생하게 된 개정판이다.
--- 「전면 개정판 여는 글」 중에서

우리가 세종로를 걷고 싶은 거리로 만들려면 건축물 앞에 한 줄로 가게를 설치하고, 인도 위에는 버스 정류장 외에도 노천카페를 설치해 전체적인 공간의 속도를 낮춰 줘야 한다. 그래야 우리나라를 대표하는 거리가 될 수 있다. 본 개정판이 쓰인 2025년 현재에는 4차선이 줄어든 6차선 도로가 되었다. 차선 수가 줄면서 공간의 속도가 더 느려져 예전보다는 더 보행 친화적으로 바뀌었다. 나무도 심겨서 나무 아래 공간이라는 쉴 수 있는 좋은 공간이 추가됐다. 하지만 주변에 가게가 부족하다는 점은 아직도 해결되어야 할 문제다.
--- 「1장 왜 어떤 거리는 걷고 싶은가」 중에서

뉴욕 시민들은 센트럴 파크에서 일광욕도 하고 원반던지기도 하고 야구를 하거나 롤러블레이드를 타기도 한다. 주거와 공원이 접하는 면이 길기 때문에 그 둘 사이에서 많은 시너지 효과가 있는 것이다. 하지만 서울숲 주변에는 대부분 강변북로와 내부순환로 같은 고속도로가 접해 있다. 서울숲은 외롭게 따로 떨어져 있는 것이다. 접근성이 떨어지기 때문에 공원 내부 공간의 성격이 센트럴 파크처럼 활력이 넘치기 어렵다. 보통 사람들에게 접근이 어렵기는 올림픽대로와 아파트 단지로 단절되어 있는 한강시민공원의 경우 역시 마찬가지다. (2025년 현재는 지난 10년간 한강시민공원으로의 접근성이 많이 개선돼서 시민들의 사용이 많이 늘었다. 하지만 아직도 한강시민공원은 도시의 다른 상업 시설과 연속성 없이 단절되어 있다는 점은 여전히 아쉬움으로 남아 있다. 그 빈자리를 편의점이 대신하고 있다.)
--- 「8장 우리는 왜 공원이 부족하다고 말할까」 중에서

2025년 현재 대한민국 대도시의 부동산 문제는 두 가지가 있다. 첫째, 집값이 너무 올랐다. 서울의 평균 집값은 10억이 넘은 지 오래다. 최근 들어 더 급격하게 올라서 정부는 강력한 대출 규제를 시행했다. 현재는 부동산시장이 정지된 상태다. 코로나 이후 공사비가 두 배 가까이 상승했다. (…) 둘째, 상업 시설의 공실률이 크다. 상거래의 절반이 온라인에서 이루어지고 있는데, 이는 상업 공간의 수요 급락으로 이어졌고 비어 있는 상가가 많아졌다. 설상가상으로 내수 경제가 안 좋으니 실질 수요도 줄어서 상업 공간은 남아도는 실정이다. 상업 공간은 남아돌고 주거 공간은 부족한 두 가지 문제를 한 번에 해결하는 일석이조의 방법이 있다. 상업 공간을 주거로 바꾸면 된다. 일반적으로 상업 시설은 기둥식 구조로 건축된다. 이 말은 내부의 벽을 부수거나 변형해도 된다는 이야기다. 기존의 상업 시설은 주거 공간으로 평면을 개조하기 쉽다. 남아도는 상업 시설을 주거로 리모델링하면 부족한 주택 공급 문제 해결에 도움이 된다. 이때 건축적으로 해결해야 할 두 가지 문제가 생긴다.
--- 「10장 죽은 아파트의 사회」 중에서

여기서 또 하나의 의문이 든다. 기업들은 왜 기존의 젊은이들이 많이 모이는 홍대 앞이 아니라 성수동에 팝업 스토어를 만들까? (…) 성수동은 300평 정도의 중규모 필지 크기가 있는 공장 부지다. 공장 부지다 보니 트럭들이 다닐 수 있게 도로도 격자형으로 반듯하게 조성돼 있다. 팝업 스토어는 빠르게 공사 차량이 들어와서 철거와 설치를 하고 빠져야 한다. 홍대 앞은 작은 필지와 거미줄같이 복잡한 골목길이다 보니 팝업 스토어 공사를 하기에 불편하다. 반면 공장 차량이 드나들던 성수동은 편리하다. 대형 공장에서는 큰 전시도 기획할 수 있다. 성수동 시대의 시작을 알리게 된 사례는 ‘대림창고’라는 전시 문화 공간이었다. 이곳은 원래 정미소가 있던 곳이었는데, 정미소 기계를 들어낸 자리에 전시 공간을 만든 것이다. 이처럼 항상 각 도시의 문화 공간으로 힙한 장소는 공장 지대였던 곳이다. 뉴욕의 소호가 대표적인 사례다. 런던, 베를린, 북경 모두 마찬가지다. 마지막 이유는 성수동은 땅이 평지여서다. 성수동은 서울에서 찾기 힘든 평평한 땅이다. 평지는 보행자가 모든 방향으로 걷기 편해서 상업 지구로 성공하기에 유리하다. 과거 도산공원 주변 로데오 지역도 평지였기에 인기 상업 지역이 된 것이다. 반면 경사진 경리단 길은 빨리 잦아들었다.