[머리말]

저는 최근 전문가용 세법 서적인 『조세불복 이론과 실무』(2024)와 『소득처분 이론과 실무』(2025)를 연이어 발간한 바 있으나 지난 10년간 재건축 정비사업에 참여하면서, 전문가뿐 아니라 일반인도 쉽게 이해할 수 있는 세금 및 세법 관련 책자의 필요성을 절실히 느껴 왔다. 특히 구서울 잠실진주(재건축 후 잠실래미안아이파크)아파트 재건축 정비사업 조합 대의원으로 활동하면서 조합원들이 궁금해하는 세금과 법률 문제를 가까이에서 접하였고, 그 과정에서 관련 지식과 경험을 축적하게 되었다.
이와 관련하여 시중에는 재개발·재건축과 관련한 다양한 세법 관련 서적이 이미 출간되어 있으나, 재개발·재건축·오피스텔과 관련한 세법은 부분적으로만 다루어지고 있을 뿐, 실무현장을 고려한 종합적으로 정리된 서적은 찾아보기 어려웠다. 더욱이 관련 규정 또한 「도시 및 주거환경정비법」, 「소득세법」, 「조세특례제한법」, 「지방세법」, 「지방세특례 제한법」 등 여러 법령에 산재되어 있어 전문가들조차 관련 내용을 종합적으로 이해하기 쉽지 않은 것이 현실이다.
그동안 저는 34년간 국세 공무원(국세청 및 국무총리 조세심판원)으로 세무업무에 종사하면서 사회로부터 많은 도움을 받아 왔다고 생각한다.
이에 일반인들이 생활 속에서 궁금해하는 세법 내용을 알기 쉽게 풀어 정리하는 것 또한 사회에 대한 작은 보답이 될 수 있지 않을까 생각하였다. 사실 제가 이 분야를 충분히 잘 알고 있어서 이 책을 쓰게 된 것은 아니며, 오히려 부족함이 많았기에 저 자신이 체계적으로 이 분야를 이해하고 종합적으로 정리할 필요성을 절실히 느꼈고, 그 과정에서 이 책을 집필하게 되었다.

이 책의 특징은 크게 여섯 가지로 정리할 수 있다.
첫째, 주택 취득에 따른 취득세, 보유에 따른 재산세·종합부동산세, 임대에 따른 부가가치세·종합소득세, 양도에 따른 양도소득세의 신고·납부 및 세법 외 부수적인 신고 절차 등에 대하여 정리하였다. 특히 재개발·재건축 아파트의 조합원입주권과 신축 아파트 양도 시의 양도 차익 및 장기보유특별공제액 계산 부분은 이 책의 핵심 내용이라고 할수 있다.
둘째, 아직 국내에 오피스텔 관련 세제를 종합적으로 정리한 책이 없어 오피스텔의 건설·분양에 따른 부가가치세·법인세, 취득에 따른 취득세, 보유에 따른 재산세·종합부동산세, 임대에 따른 부가가치세·종합소득세, 양도에 따른 부가가치세·양도소득세의 신고·납부 방법에 대하여 종합적으로 정리하여 보았다.
셋째, 세법은 전문가들에게도 이해하기 쉽지 않은 분야입니다. 실제로 법전에 있는 내용을 그대로 정리하면, 전문가들조차 쉽게 이해하기 어려운 것이 사실이다. 이에 이 책에서는 가능한 한 어려운 세법 내용을 쉽게 풀어 설명하고, 때로는 사례를 들어 일반인의 눈높이에 맞추어 설명하고자 노력하였다.
넷째, 세법 등 관련 근거 법령을 함께 기재하여 관련 규정에 대한 이해를 돕고자 하였다.
다섯째, 조심스러운 부분도 있으나 개인적인 의견을 바탕으로 현행 세법 규정의 문제점과 개선 필요성도 함께 제시하였다.
여섯 번째, 현재 재건축사업을 준비 중이거나 진행 중인 정비사업조합의 임직원 및 조합원들에게 참고가 될 수 있겠다는 생각에 잠실진주 아파트 주택재건축정비사업의 재건축진행상황에 대하여도 언급하였다.
마지막으로 이 책의 주요 내용은 다음과 같다.
1. 재개발·재건축 아파트의 조합원 입주권 및 신축 아파트 양도 시의 양도차익과 장기보유 특별공제액 계산
2. 재개발·재건축 사업의 개요와 조합 및 조합원의 단계별 세금 문제
3. 아파트·조합원 입주권·분양권 양도와 양도소득세
4. 1세대1주택 비과세 적용 시 주택 수에 포함되지 않는 주택
5. 1세대1주택 부담부증여 시 양도차익 중 과세분(고가주택 해당분) 산정
6. 공동소유 1세대1주택의 지분 양도 시 양도차익 중 과세분(고가주택 해당분) 산정
7. 다주택자에 대한 양도소득세 및 취득세 중과
8. 비거주자·재외국민·외국인의 주택 양도와 세금, 「부동산 매각자금 확인서」 및 「부동산등 양도신고 확인서」 발급
9. 법인 보유 부동산의 양도와 세금
10. 부동산 거래계약 및 해제 신고
11. 주택취득자금 조달계획서 및 입주계획서 제출
12. 주택 취득(보존등기·매입·증여·상속)과 취득세
13. 주택 취득자금에 대한 자금출처조사
14. 토지거래 계약허가 신청
15. 소유권이전등기 방법
16. 타인 명의 부동산 취득등기와 과징금 부과 및 벌칙
17. 주택·조합원 입주권의 보유와 재산세·종합부동산세
18. 주택임대소득에 대한 종합소득세 납세의무
19. 주택 임대·임차 관련 세금 외 업무(임대차계약 신고, 전입신고, 확정 일자 신청, 민간임대주택의 부기등기)
20. 주택의 무상이전(증여·상속)과 증여세·상속세
21. 오피스텔의 건설·분양·취득·보유·임대·양도와 세금
22. 주택 취득·보유·임대·양도 관련 조세불복
23. 재개발·재건축 관련(취득세·재산세·종합부동산세·증여세) 예상 질문과 답변
24. 주택 임대 및 오피스텔 관련 예상 질문과 답변

끝으로 이 책의 발간(지방세)에 많은 도움과 정보를 제공해 주신 송파구청 세무과 양지혜 주무관님, 여러 어려움 속에서도 기꺼이 출판을 허락해 주시고 반듯한 책으로 엮어 주신 ㈜광교이택스 김종상 대표님, 박훈식 상무님께도 진심으로 감사를 드립니다.

2026. 5.
저자 세무사 이승효