차 례
서문 스무 해의 질문 : 왜 같은 비판이 반복되는가 1
제1부 재산 보호의 실패 15
집값·세금·거래·임대시장·주주권에서 드러난 정책의 역설
01 재산권 보호는 부자만을 위한 말인가 19
재산권·주거권·공공복리, 그리고 예측 가능한 규칙의 기준
02 집값 폭등 | 청년 세대의 내 집 기회가 사라지다 22
소득과 집값의 차이, 세대 간 자산 격차와 내 집 장만 기회 상실
03 집 한 채 가진 사람도 시장 과열의 책임자인가 25
1주택 고령층의 보유세 부담과 세금 부담 능력의 원칙
04 매물을 잠근 정책 | 거래절벽의 역설 31
양도세·대출·거래 규제가 시장 매물을 감소시키는 경로
05 한두 건의 거래로 가격이 상승할 때 34
낮은 거래량, 신고가와 호가가 시장의 기준이 되는 구조
06 전세에서 월세로 | 정책 비용은 임차인에게 간다 41
전월세 매물 감소와 청년·서민에게 전가되는 주거비
07 법 개정 | 주주 보호가 재산권 제한이 될 때 45
감사 독립과 1주 1의결권 사이, 자본주의 원칙의 경계
08 노무현 정부 | 열다섯 번을 넘긴 대책, 꺾이지 않은 가격 58
수요 억제·보유세 강화·공급정책의 성과와 예상하지 못한 결과
09 문재인 정부 | 스물여섯 번 이후에도 남은 불안 63
규제의 누적, 매물 잠김, 임대차시장 불안과 정책 교정의 실패
10 이재명 정부 | 같은 길의 초입인가? 69
1주택자 세 부담·거래 위축·전월세 불안을 검증하는 잠정 진단
다른 각도 금리·유동성·수도권 집중·공급 시차 등 정책 외 요인이 주된 원인이라는 반론 76
제2부 인재 등용의 실패 85
능력보다 진영·충성·인맥이 앞설 때 정책이 약해지는 이유
11 좋은 인사는 무엇으로 측정하는가 88
12 노무현 정부 | 코드 인사는 왜 책임 인사가 되지 못했나 92
13 문재인 정부 | 적폐청산의 칼이 인사 실패로 돌아오다 100
14 이재명 정부 | 통합 인사의 약속 그러나 투명성의 그림자 114
15 충성 경쟁이 전문성을 뒤로 보낼 때 119
16 회전문·보은·정실 인사 | 공공기관은 누구의 자리인가 124
17 한 사람의 실패가 국정 실패가 되는 경로 128
다른 각도 대표성·정책 일관성·선출권력의 책임을 위해 일정한 코드 인사가 필요하다는 반론 133
제3부 위선 | 말과 행동 사이의 이중 기준 138
정책의 불일치와 도덕적 위선을 구분하고, 자기편에도 같은 기준을 적용한다
18 위선이라고 부르기 위한 세 가지 조건 140
19 공정을 말하는 사람들의 예외 144
20 부동산·교육·노동 | 명분과 삶의 간극 149
21 자기 편에는 관대한 윤리와 강성 지지층 정치 154
22 비판이 배신이 될 때 | 미디어와 시민사회의 외면 158
23 세 정부의 비교 | 도덕적 우월성이 자기교정을 막을 때 162
다른 각도 정책 제약과 현실적 조정을 위선으로 과도하게 도덕화한다는 반론 166
제4부 반복되는 실패 구조를 개선하는 방안 171
도덕적 우월성보다 오류를 발견하고 수정하는 제도를 만든다
24 세 가지 실패는 왜 하나의 회로가 되는가 174
25 재산권과 공공복리를 함께 지키는 예측 가능한 정책 178
26 정책도 시행 전에 검증해야 한다 185
27 닫힌 인재 풀을 여는 공개 검증과 성과 책임 194
28 상대편과 자기편에 같은 기준을 적용하는 윤리 199
29 데이터·반론·기한 규정 | 오류를 고치는 정부 204
30 지지자가 권력을 감시하게 하는 정당과 시민사회 210
결론 성공하는 민주정부의 조건 217

미주 본문 위첨자 1~90의 자료 출처 221