1893년 개최된 세계콜롬비아박람회는 시카고 중심지의 모습을 완전히 바꾸며 신고전파 건축물이 중심지에 들어서는 계기가 되었다. 세계콜롬비아박람회는 ‘대니얼 버넘(Daniel Burnham, 1846~1912)’이 1909년에 계획한 그의 구상대로 건설되었다. 시카고는 미국 최초로 미학적 관점에서 공익을 추구하고, 도시경관을 향상시키기 위해 도시미화운동을 선도했다.
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도시미화운동은 도시계획이 동시대가 안고 있는 사회문제를 진보적으로 해결하는 데 가장 효과적인 방법임을 증명했다. 20세기 들어와 미국사회는 ‘사회정의’를 실현하고, ‘사회복지’를 확충하기 위해서 도시에 새로운 물리적 시설의 건설이 시급한 과제였다. 또 인구, 교통, 주택, 위생 등에 관한 여러 가지 제도적 장치와 규제방안의 필요성이 인정되었고, 이 같은 작업을 수행할 도시계획전문가의 중요성이 대두되었다. 실제로 도시를 조사하고 계획하며 개조하고 건설하는 방법을 제시하는 도시계획 전문가 집단이 도시미화운동을 거치면서 출현했다.
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맨해튼의 초고층 건설은 1890년에 이르러야 업무용 건축물 건설이 본격화되었다. 초고층 건물을 가능하게 한 철골구조 공법을 뉴욕시 건축과에서 최초로 승인한 때는 1892년이었다. 1900년부터는 철골구조가 초고층 건물 건설의 대세를 이루었다. 이 시기에 세워진 가장 높은 건물은 1899년 시티 홀 파크 근처에 있는 30층의 파크 로우 빌딩으로 391피트 높이까지 치솟아 올랐다. 20세기 들어와 향상된 건설구조기술과 엘리베이터의 효율성으로 14층에서 18층 높이까지 올라가는 초고층 건물이 맨해튼에 세워져, 오늘날 맨해튼의 스카이라인이 형성되기 시작했다.
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연방대법원의 유클리드 판결로 용도지역제는 합헌성을 획득했다. 유클리드 판례는 지역제가 마을 전체 부동산의 가치를 증대시킴으로써 공공복지에 기여한다는 점을 부각시켰다. 실제로 지역제는 이윤 확대의 가능성이 있는 거주지역에 규제를 가해 근린주거지로서의 부동산 가치를 보존한다는 목적도 갖고 있었다.
‘유클리드 지역제’의 승리는 대도시권역 내에 있는 소규모 지자체도 토지이용계획과 규제를 수행할 수 있다는 계획고권(計劃高權)의 원칙을 미국 도시계획사에서 확립하는 계기가 되었다.
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르코르뷔지에가 제안한 ‘공원 속의 타워’는 ‘빛과 공기’를 중시하는 근대주의 건축가들의 이상이 반영되었다. 건물들을 촘촘하게 붙여 짓지 않고 건물 사이에 넓은 간격을 두어 고층 타워를 배치하는 ‘공원 속의 타워’ 모델이 확산되었다. 이러한 변화는 특히 미드타운 맨해튼의 현대적인 스카이라인을 형성하는 데 결정적인 역할을 했다.
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한국의 부동산 규제는 공간 그 자체보다 공간을 매개로 한 자본의 흐름을 겨냥하고 있다. 토허제의 실거주 의무가 갭투자를 겨냥하고, 투기과열지구가 재건축 개발이익을 겨냥하며, 조정대상지역이 다주택 보유를 겨냥하고 있다.
모두는 주택을 교환가치의 담지체로 보고, 그 교환가치의 실현 경로를 차단하려는 시도이다. 이 세 규제는 국가가 교환가치의 과잉을 억누르고 사용가치(실거주)를 강제하려는 개입 - 토허제의 실거주 의무가 그 가장 노골적인 형태 - 이다. 그러나 반복되는 풍선효과와 시계추운동은 시장에 스며든 교환가치의 논리를 지역 지정이라는 공간적 칸막이만으로는 가둘 수 없음을 보여준다. 자본은 규제의 경계를 넘어 흐르기 때문이다.
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‘성장관리 프로그램’은 자연환경을 보존하고 공공시설 서비스를 공급할 수 있는 정부의 능력에 맞추어 공공시설 서비스 수요의 발생을 조절하고 재정적자를 겪지 않도록 하며 특히 저소득층이 직장 근처에 거주할 기회를 제공하는 등 사회정의의 관점이 도입되었으며, 커뮤니티가 갖고 있는 고유한 생활 스타일을 보호하는 목표를 추구한다. ‘성장관리 프로그램’은 도시계획과 용도지역제에 의한 전통적인 규제방식, 택지분할규제를 사용하는 정부의 권한, 개발의 영향하에 있는 지구의 지리적 범위를 넘어서 시행된다(Mandelker, Cunningham, and Payne, 1996: 655).
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