머리말

은행원으로 시작한 나의 직장생활은 9년 만인 1990년 새로운 도전을 위해 스스로 퇴직하였다. 하지만 당면한 현실은 녹녹치 않아 새로운 도전은 무참히 깨지고 말았고, 쓰디쓴 실패를 뒤로하고 1999년 국민은행에 다시 입행했다. 그곳에서 유동화된 담보NPL 투자자산관리를 접하게 되었다. 국민은행은 1999년 제1금융권 최초로 자산유동화법에 의한 SPC를 설립하고, 국민제일차유동화전문(유)의 담보NPL 자산관리를 당시 새로 채용한 직원들에게 맡겼다.

이것은 나의 운명을 바꾸는 Turning Point가 되었다. 인생에서 자신이 좋아하고, 적성에 맞는 일을 하는 것은 큰 행운이다. 그러나 신나게 일하던 중 금융당국의 국제회계기준 채택으로 다시 인생의 기로에 섰다. 은행이 담보NPL을 재매입할 수 없게 되었고, 결국 은행원으로 남느냐, 담보NPL 업종을 찾아 퇴직하느냐의 기로에 선 것이다. 하지만 과감히 좋아하는 일을 선택했고, 이것이 나의 인생2막의 시작이었다.

‘담보NPL 투자자산관리 전문가’가 되기로 목표를 설정했고, 그로부터 벌써 15년의 세월이 지나갔다. 은행에 재입행한 이후 수립했던 담보NPL 투자자산관리분야의 전문가가 되기 위한 10년의 계획은 좋은 결실과 함께 지나갔고, 2013년부터 다시 10년의 계획을 수립하고 매진 중에 있다.

투자자산관리업무(AMC)는 담보NPL(Pool)을 매입한 투자회사가 유동화한 후 담보NPL을 개인투자자들에게 개별 매각하여 채권을 회수하는 것으로, 금융지식과 부동산지식이 융합된 업무를 수행하는 직종이다. 금융과 부동산 모두가 중요한 ‘금융업과 부동산업이 융합된 복합 업무’라고 할 수 있다. 따라서 금융의 전문지식과 부동산의 전문지식, 그리고 금융 및 부동산에 관련된 법률지식도 간과할 수 없다. 이 두 가지 전문지식을 아우르는 창조적 융합지식이 더욱 필요하다.

금융인 출신인 저자는 1조원 이상의 담보NPL 투자자산 관리업무의 경험을 바탕으로 부동산학 석사를 마치고 현재 부동산학 박사과정을 공부하고 있다. 부족하지만 전문 Asset Manager가 되기 위해 노력 중이다. 그리고 그 동안의 담보NPL 투자자산관리경험을 바탕으로 담보NPL 투자자산관리이론을 정립하기 위한 연구를 하고 있다. 사회과학 응용학문인 부동산과 연계된 담보NPL에 관하여 ??유동화된 담보NPL 자산관리가 경매시장에 미치는 문제점??을 연구했고, 박사과정도 담보NPL과 관련된 분야를 연구하고 있다. 본서는 담보NPL 투자자산관리(AMC)부문 최초로 기본이론과 실무를 정립한 것이다.

우리나라는 빠르게 산업이 분업화되고, 분업화된 업종 내 다시 세부적으로 나뉘는 세분화, 전문화시대로 가고 있다. 많은 직업이 사라지고 그 자리에 다양한, 세분화된 전문직업이 파생되는 사회적 과정이 빠르게 진행되고 있다. 이러한 시대적 변화에 따라 담보NPL 자산관리업종도 약 15년 전부터 법률이 제정되고, 환경이 조성되어 고유의 직종으로 탄생했고 그 시장규모가 수십조에 이르고 있다. 그리고 업무도 어느 정도 표준화 즉, 업무의 Process가 확립되었다. 하지만 담보NPL시장이 분리되면서 제1그룹에 종사하는 인원의 저변확대가 더딘 반면, 제1그룹과 제2그룹으로부터 직·간접적으로 관련된 파생직업이 다양하게 확대되고 있다. 특히 경매투자와 같이 개인이 담보NPL에 투자(매입)하여 투자자산을 관리하는 환경으로 성장하고 확대될 것으로 판단한다. 그러나 담보NPL 투자자산관리(AMC)의 이론과 실무를 아우르는 전문서적이 없는 게 현실이다.

“아는 만큼 보인다.”

본서를 집필하기 위해 약 5년이라는 짧은 기간의 자료수집과 집필준비과정이 있었지만 다양한 전문지식과 법률 등 광범위한 담보NPL 투자자산관리업무를 모두 담기는 부족했다. 하지만 첫발을 딛는 마음으로 용기를 내어 보았다.

담보NPL 및 유동화된 담보NPL 투자자산관리의 10년이 넘는 경험과 지식을 보태서 내가 지금껏 수행했던 많은 자산관리 업무 Skill과 경험을 통해 휠씬 더 우수한 투자자산관리 Skill 및 결과를 원하는 이들, 특히 담보NPL에 투자하는 중소자산관리회사, 새롭게 자산관리조직을 만들려는 분, 담보NPL 투자자산 관리업무를 배우고 싶은 분, 경매 및 담보NPL 분야에 종사하신 분 그리고 담보NPL에 투자할 개인투자자 등에게 도움을 주고 싶어 본서를 출간하게 되었다.

이 책은 먼저 담보NPL 조직을 설립하는 과정에서부터 실제 투자자산관리업무를 수행하는 전반적인 Process에 따라 총 26편으로 구성되어 있다.

본서의 특징은 첫째, 각 편은 개략적인 이론을 설명한 후, 실무중심으로 구성하였고, 둘째, 이론부문은 유동화된 자산관리업무와 관련된 자산유동화에 관한 법률 및 부동산관계법률, 금융(채권), 운영관리(AM), 경매, 공매, 유입부동산관리(PM), 마케팅, 전산, 개인정보 관련법률, 채무자회생 및 파산에 관한 법률, 파산법 등 광범위한 분야에서 자산관리와 연관된 개략적인 이론을 중심으로 기술하였다.

셋째, 실무부문은 바로 응용할 수 있는 내용을 중심으로 Detail 하게 구성하였다. 순서 및 내용은 자산관리 Time Flow, Process를 기준으로 기술하여 일부 내용이 반복되고 있는데 이를 생략할 경우 업무흐름이 끊기고, 앞부분을 다시 봐야하는 불편이 있어 이를 최소화시켜 반복적으로 기술하여 바로 실무에 응용할 수 있도록 하였다.

넷째, 이 책에 나오는 모든 사건번호, 주소, 전화번호, 성명, 법인명, 기타 개인정보로 오인할 수 있는 부분은 모두 편집, 변경하여 사용하였고, 그 내용은 편집만 되었을 뿐 실제 사례임을 밝히는 바이다.

세부구성을 보면, 제1편은 금융기관이 관리했던 담보NPL이 어떻게 투자자산, 상품으로 변화되어 관리되는지 그리고 관리유형에 대하여 살펴보았다. 제2편은 담보NPL의 위탁관리제안에 대한 절차, 자산관리서비스 그리고 제안서 사례, 자산관리위탁계약 내용에 대하여 살펴보았다. 제3편은 담보NPL 투자자산의 담당자 배정절차, 중요성, 투자자산 배정의 책임 등에 대하여 살펴보았다. 제4편은 담보NPL 투자자산의 인수절차 및 자산보관규정 등에 대하여 살펴보았다. 제5편은 자산보유자인 금융기관에서 SPC로 채권자 변경절차, 경매사건 기록열람, 인터림기간의 업무처리, 화재보험가입, 경비원 배치 등과 배당금에 대한 회수방법에 대하여 살펴보았다.

제6편은 인수한 담보NPL 및 담보부동산에 대한 자료조사절차로 금융채권, 매각업무의 흐름, 채권원리금 계산 및 관리, 근저당권에 대한 이해, 사후관리 기록의 조사, 보증기금 대위변제 자료의 분석, 채권의 소멸시효 등에 대하여 살펴보았다. 제7편은 담보NPL의 부동산현장 조사방식, 조사절차 등 전반적인 업무에 대하여 살펴보았다. 제8편은 담보부동산에 대한 권리분석의 개념, 경매사건의 각 권리 순위, 배당종기 그리고 공매사건의 담보부동산 권리분석 및 공매절차 전반에 대하여 살펴보았고, 특히, 담보NPL의 환매업무 및 환매절차에 대하여 살펴보았다. 제9편은 투자자산관리에서 가장 중요한 자산관리계획의 개념, 수립절차, 작성방법 등에 대하여 상세히 살펴보았다. 제10편은 임의경매절차 관리에 대한 개념, AM의 역할, 경매사건 관리내용, 매각기일 관리의 중요성, 각종 선순위 채권에 대한 배당배제신청 및 배당이의의 소송, 유치권의 처리 및 소송, 가압류부동산의 처리, 선박경매절차 등에 대하여 살펴보았다.

제11편으로 투자회사와 Roll-Up의 개념, 자산관리회사 자체 Roll-Up의 의미, 중요성, Roll-Up 절차 등에 대하여 살펴보았다. 제12편은 자산관리계획의 실행전략으로 각종 담보NPL 매각조건의 분석, 매각 실무, 마케팅전략, 직업윤리, 민원 및 사고처리절차 등에 대하여 상세히 살펴보았다. 제13편은 경매사건의 배당실무로 배당절차, 채권계산서 제출, 배당합의, 배당순위, 배당에 대한 불복 방법 등에 대하여 살펴보았다. 제14편은 유입부동산의 관리 실무로 담보부동산 유입의 의미, 명도절차, 명도시 발생하는 유체동산의 처리방법 그리고 유입부동산의 관리 및 매각 등에 대하여 살펴보았다. 제15편은 MCI에 대한 이해, 청구절차에 대하여 살펴보았다.

제16편은 자산관리비용의 개념, 청구절차에 대하여 살펴보았다. 제17편으로 자산관리의 보고방식으로 수시보고, 이슈보고, 주간보고, 월간보고 등의 방식, 절차 등에 대하여 살펴보았다. 제18편은 위탁자산에 대한 리스크 관리의 개념, 위험자산의 정의, 위험자산관리 대책 및 실행방법, 개인정보보호 등에 대하여 살펴보았다. 제19편은 담보NPL 수임자산의 전산시스템 구축의 중요성, 구축절차, 운영방식, 개선방향 등에 대하여 개략적으로 살펴보았다. 제20편은 투자자산관리 지원기관의 의미, 선정, 보수 협의 등에 대하여 개략적으로 살펴보았다.

제21편은 전문자산관리(AMC)의 자격요건, 존속기한, 개념, 자산관리자 등록절차 등에 대하여 상세히 살펴보았다. 제22편으로 담보NPL 자산관리수수료의 종류, 수수료율, 지급시기, 전문자산관리회사의 조직설립, 운영분석, 최소인원, 투자자산관리규모, 운영의 개선방향 등에 대하여 살펴보았다. 제23편은 Special Loan 자산관리의 개념, 자산관리계획, 주요내용, 작성방법, 회생폐지, 파산선고 등에 대하여 개략적으로 살펴보았다. 제24편은 담보NPL 입찰 전 Valuation의 개념, 환경, Valuation 보고서 작성 등에 대하여 살펴보았다. 제25편은 제1그룹 금융기관의 담보NPL시장의 현황, 변화, 규모, 상품의 종류, 회수율 및 입찰방식과 절차, 투자회사현황 등에 대하여 살펴보았다. 마지막으로 제26편은 제2그룹 담보NPL 투자시장현황, 부동산투자의 기본 이론, 투자시장의 출현과 구조, 담보NPL 개인투자시장의 대중화, 담보NPL투자시장의 파생시장의 출현 등에 대하여 살펴보았다.

이 한 권의 책에 담보NPL 투자자산관리와 관련된 모든 이론과 실무를 포함한다는 것은 현실적으로 불가능하다. 저자가 10년이 넘는 동안 자산관리업무를 수행하면서 접했던 업무와 동료 AM이 수행했던 업무를 중심으로 반드시 검토해야 할 부문 모두를 포함하려고 노력했으나 다소 부족한 부분이 있을 수 있기에 넓은 마음으로 이해를 바란다. 앞으로 자산관리업무를 더욱 더 연구하여 발전시키고 새로 변경된 법률 및 업무는 보강하도록 하겠다. 아무쪼록 부족하지만 투자자산관리업무에 보탬이 되기를 바란다.