제1장 총칙 25
1. 목적(지침 제1조) 25
주택관리업자의 선정 기준 등(주택법 제43조제7항 외) 25
주택관리업자의 선정·재선정 절차 30
위탁·수탁관리 계약 기간 관련 사항 32
관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제45조제5항 외) 33
분양·임대 혼합주택단지의 관리방법 등의 결정 36
관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항 (영 제55조의 4 제1항제1호) 38
사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법 39
관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등 40
공동주택 관리 업무의 인계(법 제43조제6항, 영 제54조, 준칙 제63조) 42
2. 적용 대상 및 범위 : 의무 관리 대상 공동주택 (주택법 시행령 제48조 - 지침 제2조) 44
집합건축물 등의 적용 여부와 이 지침의 법적 성격 46
주택관리업자, 공사 및 용역 등 사업자의 선정·계약자와 적용 대상 47
(1) 입주자대표회의(영 제52조제4항, 제55조의 4 제1항제2호·제3호, 지침: 47
(2) 관리주체(영 제55조의 4 제1항제1호; 지침 제2조제1항제2호, [별표 7] 등) : 47
공사 및 용역 등의 계약 주체 등 48
공동주택관리 회계처리기준(영 제57조제1항제14호, 준칙 제75조 관련 [별첨 7]) 49
3. 전자입찰시스템 50
전자입찰방식의 적용 대상 50
4. 입찰의 종류 및 방법 등 52
승강기 유지·관리 용역 사업자의 부품 교체 등 관련 사항 52
(1) 경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제1호) 54
제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수) 54
제한경쟁입찰의 제한 요건(기술 능력) 55
'관리 실적'의 의미(적격심사제 표준 평가표) 56
제한경쟁입찰의 성립 여부 및 고시 위반의 경우 행정처분 여부 57
제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부 58
제한경쟁입찰의 유효 여부와 발주 기준 및 고시 위반의 효과 59
주택관리업자 선정의 경우 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항 60
제한경쟁입찰의 유효 요건 등 61
제한경쟁입찰의 제한 요건(자본금, 사업 실적) 62
제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 방법 63
제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 관련 사항 64
제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 가능 여부 등 66
지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부 67
제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부 68
유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법 69
제한경쟁·지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부 70
(2) 제한·지명경쟁입찰의 시행 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제2호) 71
승강기·어린이 놀이시설 교체 때 제품 지정 가능 71
(3) 수의계약의 대상【별표 2】 (제4조제3항 관련) 72
수의계약의 대상 관련 주의 사항 74
수의계약의 의미 75
수의계약의 사업자 선정지침의 적용 범위 76
수의계약 때 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 적용 범위 77
공산품(수의계약) 해당 여부, 특정 제품 지정 입찰 가능 여부 78
보험사업자 선정 입찰의 사업자 선정지침 준수 여부 79
보험사업자 선정(경쟁입찰), 사업자 선정지침 준수 여부 80
보험계약을 위한 사업자 선정 관련 사항 81
수의계약 대상 중 단수 견적 가능 기준 82
수의계약 대상의 계약 기간(계약 금액 산정 기간) 83
수의계약 대상(물품 구매, 공사·용역 등) 견적(서) 기준 등 84
계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법 86
용역 등 사업자의 선정 방법 87
수의계약의 체결 절차(기존 사업자의 경우) 88
기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자 88
청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부 89
승강기 유지·보수 사업자 선정 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부 90
승강기 유지·관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간) 91
승강기 설치 사업자와 수의계약 가능 여부(하자담보책임기간) 91
수의계약의 대상인 공산품 등 93
추가 공사(계약 대상물 일부 변경)에 대한 수의계약 가능 여부 93
기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부 94
주택관리업자의 청소, 경비 직영 가능 여부 등 95
제한경쟁입찰 2회 이상 유찰 때 수의계약 여부 등(승강기) 96
제한경쟁입찰 2회 유찰 때 수의계약의 조건 ([별표 2] 제7호 단서 규정) 97
기존 주택관리업자의 재선정(지침 제4조제3항 [별표 2] 제8호) 98
위탁관리로 결정한 경우(서울특별시공동주택관리규약 준칙 제7장) 99
입주자등의 10분의 1 이상이 이의 제기한 주택관리업자의 입찰 참가 등 102
이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자 104
민법 제111조 [의사표시의 효력 발생 시기] 105
사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부 106
사업주체가 선정한 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등 107
주택관리업자 재선정 관련 입주자등 10분의 1 반대의 효력 109
알뜰시장 운영 사업자, 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부 113
승강기 유지·관리 용역 사업자 선정 및 부품 조달 등 문제 114
하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 사업자의 수의계약 가능 여부 116
하자담보책임기간 중 승강기 유지·관리 용역 계약 체결 117
수의계약의 사업수행실적 평가 여부(부칙 제2조 관련) 118
5. 입찰의 성립 119
입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등 119
(제출)서류 미비인 사업자에게 낙찰 통보를 한 경우 121
6. 입찰의 무효 122
입찰의 무효(지침 제6조제1항 관련 [별표 3]) 122
주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우 124
입찰가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법 125
입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우 126
[별지 서식]의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰 127
입찰 담합 의혹 유찰, 입찰가액 상한 제시 여부 127
7. 낙찰의 방법 129
최저가입찰제 및 최고가입찰제의 문제점 보완 방법 130
동일 가격·동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우 131
동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정 132
내정가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부 133
주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우의 행정처분 등 134
8. 입찰서 투찰 136
전자입찰방식일 경우 입찰서, 제출서류 제출 등 방법 136
입찰 참관, 입찰 절차의 의의 등 138
9. 입찰서의 개찰 139
주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항 139
10. 낙찰자의 선정(제10조) 141
다음 순위 사업자의 선정 가능 여부 등(입찰서 등의 하자) 141
11. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제11조) 143
주택관리업자 및 사업자 선정 결과의 공개 144
공사 등 계약서, 공동주택 단지 홈페이지에 공개 145
인터넷 홈페이지 해당 여부(인터넷 포털 웹사이트) 146
주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개에 관한 규정 147
계약서의 공개(주택법 제45조의 5) 148
12. 재공고(제12조) 149
입찰공고 기간(재공고), 제한경쟁입찰 유찰 때 수의계약 문제 150
13. 적격심사제 운영(제13조) 152
적격심사표 적용 문제 153
적격심사제 표준 평가표 중 항목 변경('행정처분 건수') 154
적격심사제 운영과 관련된 업무(평가 주체) 155
주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 156

제2장 주택관리업자의 선정 159
14. 주택관리업자 선정 입찰공고 방법 164
사업자 선정 공고 주체 및 관리사무소장의 겸업 여부 등 164
사업자 등 입찰공고 및 선정 결과 공개 홈페이지 등 관련 사항 166
15. 주택관리업자 선정 입찰공고 시기 168
16. 주택관리업자 선정 입찰공고 내용 170
제16조제1항제2호 : 기존 유권 해석과 동일한 내용의 명문화 171
전자입찰 때 입찰서(구비 서류 포함) 제출 관련 사항 177
입찰서의 제출 방법(전자입찰방식) 178
17. 주택관리업자 선정 입찰 현장설명회 179
일부 입찰 참가자 대상 사업제안설명회 개최 등 179
18. 주택관리업자 선정 입찰 참가 자격의 제한 180
참가 자격의 제한 관련 참고 사항(주택관리업자) 181
주택관리업자 선정 입찰 기준·방법 등 182
입찰 참가 자격 제한 사유의 추가 가능 여부 184
입주자등의 이의 제기 및 입찰의 성립 여부(주택관리업자 선정) 184
입찰 참가의 제한(영 제52조제5항, 제55조의 4 제3항) 186
발전 기금을 제공하기로 한 입찰 187
주택관리업자의 영업 지역의 제한 가능 여부 188
주택관리업자의 영업 지역의 제한이 가능한지 여부 188
주택관리업자의 영업 지역 제한 여부 및 입찰 서류 보관자 189
주택관리업자의 등록 자본금에 관한 사항 189
주택관리업자의 등록 자본금의 변경 신고 등 190
19. 주택관리업자 선정 입찰의 제출서류 192
제출서류(그 밖에 입찰에 필요한 서류 등) 관련 사항 192
20. 주택관리업자 선정 입찰가격의 산출 방법 194
21. 주택관리업자 선정 계약의 체결 194

제3장 공사 및 용역 사업자 선정 196
22. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 방법 196
용역 등 사업자 선정 공고의 명의자 196
관리사무소장이 입찰을 독자적으로 집행할 수 있는지 여부 197
관리주체가 의결 없이 용역 등 사업자 선정을 할 수 있는지 198
23. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고 시기 199
24. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰공고의 내용 200
입찰공고 내용의 적합성 여부(사업 개요) 207
입찰 참가 자격 제한 사항 입찰공고문에 제시 208
(공사 및 용역 등) 적정성 자문 기관(지침 제24조제3항) 209
가용 예산이 한정되어 있는 경우 210
사업자 선정 때 예정가액 이하 입찰자의 선정 여부 등 211
25. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 현장설명회 212
현장설명회 관련 입찰 자격 공고문에 명시 212
26. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 참가 자격의 제한 216
사업자 선정 입찰 참가 자격 제한 강화의 효력 여부 217
공동주택 화재보험 입찰 참가 자격(친족, 가족) 218
보험사업자 선정 등 보험계약 관련 사항 219
보유 기술자 제시 및 평가 산정 관련 사항 220
사업자 선정지침 조문에 대한 해석(사업 실적 등) 222
제한경쟁입찰 방법의 경우 사업 실적의 제한 226
경비·청소 등 용역 사업자 선정(관리주체 관리 공동주택) 227
위탁관리 방법인 공동주택 경비, 청소 업무의 자치관리 여부 228
입찰 과정에 수정(또는 변경) 견적서 받을 수 없어 229
하도급 금지 관련 입찰 참가 자격 제한의 적합성 여부 230
27. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 제출서류 231
28. 공사 및 용역 사업자 선정 입찰 입찰가격 산출 방법 231
경비용역비의 범위 232
29. 공사 및 용역 사업자 선정 계약의 체결 233
(입찰에 의한 낙찰자 선정 후) 계약을 체결하지 않는 경우 233

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등 236
30. 잡수입 등과 관련한 사업자 선정 236
잡수입 관련 사업자의 선정과 계약 주체 등 236
알뜰시장을 개설하게 하고 그에 대한 사용료를 받을 수 있는지 239
어린이집 운영자의 선정 방법 등 241
어린이집(공동주택의 복리시설)의 운영자 선정 방법 242
어린이집의 임대 및 위탁 등 (서울특별시공동주택관리규약 준칙 제57조) 244
공동주택 복리시설인 어린이집의 임대 방식 (「주택법」 제45조제5항 등 관련) 245

제5장 보증금 등 249
31. 입찰보증금 등 249
용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분 252
보증서의 의미와 보증서 제출 방법 253
입찰보증금 납부 방법의 제한 가능 여부 254
32. 하자보수보증금 255
하자보수보증금 예치 및 면제(지침 제32조) 관련 사항 255
「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 257
33. 보증금의 반환 258

제6장 보고 등 259
34. 보고 등 259
주택관리업자 선정 행정처분 배점(관리 세대수) 문제 259

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 261
부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 의미 267
부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015-784호)의 적용 대상 268
부칙 제2조(국토교통부 고시 제2015 - 784호)의 해석 269
수의계약의 대상(계약금액 300만 원 이하) 및 부칙 제2조 270
국토교통부 고시 위반의 효과 ☜ 272

부 록 274
부록 1) 주택관리업자 및 사업자 선정지침(제2015 - 784호) 274
【별표 1】 (제4조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정지침 입찰의 종류 및 방법 290
과도한 제한의 의의(제한경쟁입찰의 제한 조건) 292
【별표 2】 (제4조제3항 관련) 수의계약의 대상 296
【별표 3】 (제6조 관련) 입찰의 무효 301
【별표 4】 (제2장 관련) 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 305
【별표 5】 (제3장 관련) 공사 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 309
【별표 6】 (제3장 관련) 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준 평가표 313
【별표 7】 (제7조제2항 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정 방법 317
【별표 8】 (제35조 관련) 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준 318
【별지 제1호 서식】 (제8조제1항 관련) 322
부록 1-1) 준칙 [별지 제11호 서식] (제47조제2항 관련) 328
부록 1-2) 준칙 [별지 제11호 서식] (제47조제2항 관련) 330
부록 1-3) 준칙 [별지 제11호 서식] (제47조제2항 관련) 332
부록 2: 질의회신(국토교통부 - 201151204 지침 FAQ 수정) 334
부록 3: ‘사업자 등’ 계약 주체 관련 질의·회신 모음 - 국토교통부 344
공사 및 용역 등 사업자 선정·계약자 344
공사 및 용역 등 계약의 주체는 누구인가요345
관리주체란 누구이며, 계약의 주체는 누구인가 345
주택관리사 의무 배치제 폐지 문의 (주택관리사 일몰제 및 사업자 선정·계약 주체) 346
주택관리업자 명의로 입찰공고·계약서 작성해야 347
위탁관리 방법인 경우 공사 및 용역 사업자의 계약 주체 348
공사 및 용역 사업자 선정 및 계약 당사자 349
용역 등 계약 당사자 인감 사용 관련 350
위탁관리 방법인 경우 사업자 선정 등 계약 당사자가 누구인지351
주택관리업자 및 사업자 선정에 따른 계약자 352
사업자 선정(관리주체의 입찰 참가 제한 여부) 353
주택관리업자 및 사업자 선정지침의 관리주체 354
부록 4: 적격심사제 관련 질의·회신 모음 - 국토교통부 355
적격심사제 시행 및 평가표에 관한 사항 355
기술인력 및 장비 보유 실적 산정 방법 356
주택관리업자 선정에 관한 질의 357
주택관리업자 관리 실적에 관한 질문 357
재활용품 수집 사업자의 최고가낙찰제 선정 여부 358
기존 용역 사업자의 재선정 여부 359
낙찰 방법의 적용 및 동일 평가 점수 입찰자의 처리 360
사업자 선정지침 [별표 1]에 의한 지명경쟁입찰 방법 361
적격심사제로 주택관리업자를 선정할 수 있나요362
적격심사제 표준 평가표상 ‘협력업체와의 상생 협력’의 문제점 363
사업자 선정 낙찰 방법 관련 관리규약 개정 364
총액입찰제 등에 관하여... 364
적격심사제 표준 평가표의 변경 시행 366
적격심사제 적용 절차 등 367
적격심사제 준비 관련 관리규약 개정의 적법성 368
주택법에 따른 과태료 부과에 대하여 다투는 방법 ☜ 369
[별지 부록 1] 공사 및 용역 등 사업자의 ‘선정과 계약의 주체’는 누구인가 372
주택관리업자 및 사업자 선정지침 연혁 377
A. 국토해양부 고시 제2010 - 445호(제정 2010.07.06.) 377
B. 국토해양부 고시 제2012 - 600호(2012.09.11.) 377
C. 국토해양부 고시 제2012 - 885호(2012.12.12.) 381
D. 국토교통부 고시 제2013 - 056호(2013.04.12.) 382
E. 국토교통부 고시 제2013 - 356호(2013.06.28.) 382
F. 국토교통부 고시 제2013 - 854호(2013.12.30.) 383
G. 국토교통부 고시 제2014 - 216호(2014.04.29.) 386
H. 국토교통부 고시 제2014 - 393호(2014.06.30.) 388
I. 국토교통부 고시 제2015 - 322호(2015.5.26.) 389
J. 국토교통부 고시 제2015 - 784호(2015.11.16.) 389


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