『대한민국 부동산의 미래』

베이비붐 세대의 은퇴 시작, 향후 30년간 한해 은퇴자만 100만 명,
대한민국 부동산을 뿌리부터 뒤흔들 대혼돈의 시대가 온다!

최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오, ‘위기’인가 ‘기회’인가?

[대한민국 부동산의 미래]는 투자 고수인 저자가 투자자의 욕심을 내려놓고 솔직하고 대담하게 써내려간 책으로, 자신의 역량을 총동원해 거시적인 흐름부터 미시적인 흐름까지 총망라한 역작이다.

대한민국의 부동산은 ‘위기’와 ‘기회’를 오가는 분기점에 놓여 있다. 최악의 시나리오와 최상의 시나리오가 모두 가능한 상황으로, 어느 방향으로 가느냐에 따라 울고 웃는 사람이 나뉠 수밖에 없다. 최악의 시나리오는 무엇이고, 최상의 시나리오는 무엇인지 심층 분석한다. 그리고 그 어떤 시나리오에서도 살아남을 방법, 즉 어느 경우에도 오르는 교집합을 제안한다.

지금이라도 집을 사야 하나, 이제는 팔아야 하나?

모두 틀리다. 사야 할 곳과 팔아야 할 곳은 이미 정해져 있으며, 그곳은 최악과 최상의 시나리오 모두에서 생존할 수 있는 곳이다. 팔 곳은 빨리 팔아야 하고, 살 곳은 지금이라도 사야 한다. 오르는 곳만 오르고, 내리는 곳은 극심한 하락이 예상되는 시대가 오고 있기 때문이다. 오를 경우 런던처럼 폭등이, 내릴 경우 일본처럼 폭락이 예상된다.

투자자와 실거주자를 막론하고 오를 곳을 사야만 미래에 생존할 수 있다. 어차피 실거주를 할 집이니 집값 떨어져도 괜찮다는 생각은 후회와 실패로 이어질 가능성이 크다. 서울과 수도권, 1기 신도시와 2기 신도시, 지방 등을 중심으로 살 곳과 팔 곳을 제시한다.

대한민국 부동산을 뿌리부터 뒤흔들 대혼돈의 시대가 온다!

베이비붐 세대의 은퇴 시작, 향후 30년간 한해 은퇴자만 100만 명, 대한민국의 부동산을 뿌리부터 뒤흔들 대혼돈의 시대가 오고 있다. 대한민국 경제에 부담으로 작용할 은퇴자들의 증가와 저출산으로 인한 인구절벽까지, 표면상 부동산의 미래는 최악의 시나리오를 향해 내달리고 있다. 세계경제는 불황으로 치닫고, 한국은 불황을 넘어 장기적인 저성장 국면에 접어들고 있다. 청년실업문제, 과도한 공급으로 인한 주택공동화 현상, 중산층의 몰락, 가처분 소득의 감소, 주택담보대출 규제까지 대한민국 부동산에 어두운 그림자가 드리우고 있다.

하지만 대한민국 부동산이 구미선진국처럼 폭등할 가능성도 배제할 수 없다. 1·2인 가구의 폭발적인 증가세, 남북통일은 그 촉발제가 될 것이며, 전세계 부동산 폭등을 불러온 중국인의 한국투자 가능성도 높아지고 있다.

경제성장의 열매를 먹으며 전체가 올랐다면, 향후에는 오르는 곳과 내리는 곳이 극명하게 갈리는 차별화의 시대가 예상된다. 내리는 곳에 집을 산 사람들은 어떻게 대처해야 하는가? 노후를 위해 어디에 집을 사야 하며, 그 집을 어떻게 활용해야 하는가? 그에 대한 해답을 찾을 수 있다.

대한민국 부동산의 현주소와 곧 불어닥칠 미래, 그리고 핵심 대안!

이 책은 미래의 투자법도 제시한다. 전월세를 포함한 임대와 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가, 경매 등의 투자방향을 제시하며, 공실을 피하고 서민들이 레버리지를 이용해 적은 돈으로 효과적인 결과를 얻는 방법까지 다룬다. 향후 은퇴자들의 주수입원이 될 임대에서의 셰어하우스, 장기적인 관점의 땅 투자법 등도 담고 있다.

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

왜 전국의 재건축·재개발이 다시 들썩일까?
폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다

현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다.

업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전·월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.

#1
2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 ‘십정 2구역’ 재정비 사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.

#2
서울 강서구 J아파트 150가구의 전셋값과 매매기록을 분석해보니 이 단지는 2012년까지 단 한 건의 매매도 없었다. 그런데 2013년 하반기부터 2015년 9월까지 37건의 거래가 진행됐는데 전세가율이 무려 85%에 달했다.

두 사례는 보도를 통해 많은 사람이 접했을 수도 있으나, 한국 부동산 시장의 거대한 변화를 압축한 사건이라고 본 이들은 많지 않다.

금융투자업계에는 작년 말부터 ‘집합투자기구(펀드나 리츠 등)’라는 것을 만들어서 재건축·재개발 조합으로부터 주택을 2,000호~3,000호씩 구매하고 있다. 주택 재개발·재건축 조합 역시 조 단위로 구성된 펀드 등에 거리낌 없이 주택들을 팔고 있다. 조합들이 팔겠다는 물량이 너무 많아서 집합투자기구의 설립 속도가 따라가지 못하는 상황이다.

이런 급작스러운 변화는 2015년 말 시행된 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’이 등장한 후부터다. 언론에서는 간단히 ‘뉴스테이법’이라고 부른다.

부동산은 제도와 규제가 시장을 결정한다. 이 법은 앞으로 개인이 아니라 기업이 주택을 임대 목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장뿐만 아니라 주택시장 구조를 근본부터 바꿔놓을 것이다.

강서구의 J아파트를 전세 끼고 산 행태는 ‘무피투자’로 통칭한다. ‘피 같은 내 돈이 들지 않는(무피)’ 부동산 투자 방식을 말한다. 가장 대표적인 것이 이렇듯 전세를 끼고 집을 사는 것이다. 그럼 무피투자자들이 원하는 것은 무엇일까? ‘조합원 자격’ 취득이다.

그들은 훗날 재건축·재개발 사업이 기업형 임대주택으로 연결될 때(뉴스테이) 얻게 되는 ‘용적률 상향’이라는 인센티브를 얻으려고 발품을 팔고 있다.

저자가 이 책에서 밝힌 몇 가지 사실은 보통 사람들에겐 충격적이다. 첫째 한국의 주택 수는 부족하다. 한국의 인구 증가율은 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하는 게 맞지만, 가구 수만큼은 2035년까지도 증가한다.

가구의 분화와 해체가 핵심이고 주요인이고, 그동안 한국에 연평균 19만6,000가구가 새롭게 생긴다. 좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 주택이 필요하다. 정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생한다고 예측하고 있다. 특히 수도권의 주택이 제일 부족하다. 주택 공급이 과잉이라는 사회의 우려는 과연 사실인가?

둘째, 택지 공급이 사라진다. 박근혜 정부에서 택지 공급은 급격히 그리고 현격히 줄었다. 분양이 더는 없다는 방증이다. 공공임대주택도 마찬가지 신세가 될 것으로 예측한다.

집 지을 땅이 없고, 집은 지어야 하는 모순된 상황에서 정부는 구도심 재생사업을 적극적으로 밀어주고 있다. 노후한 구도심은 이미 개발된 상태이므로 주택만 재건축 혹은 재개발하면 기존의 인프라를 그대로 쓸 수 있기 때문에 전체 비용면에서 상당히 효율적이다. 따라서 정부는 재건축·재개발과 같은 정비사업을 통해 구도심 안에서 신규 주택 공급을 확대하는 방식을 장려하고 있다.

정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9·1대책이다. 눈여겨볼 내용은 재건축 활성화로 재건축을 할 수 있는 연한(재건축 연한)을 10년 단축해 30년으로 만든 줄인 것이다.

‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다.

뉴스테이의 절정은 노후주택 정비사업인 재건축·재개발 사업과 연계하는 방식이다. 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총 공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양을 받되, 일반분양은 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에 전부를 매각하는 방식이다.

사업주인 조합 관점에서, 조합분양과 일반분양(기업에 매각)이 모두 분양되었으므로 해당 사업은 원활히 추진될 수 있게 되었다.

정부는 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해서, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률까지 마련했다.

공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전·월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

추천의 글

당신이 부동산 강세론자이건 약세론자이건, 원점에서 다시 생각하게 만드는 책!
오세준 _ 알펜루트투자자문 펀드매니저, 《달러는 왜 미국보다 강한가》 저자

부동산 시장의 전반적인 흐름의 변화를 명확히 판단해 자신만의 지식으로 바꾸는 능력에 경의를 표한다. 혼란스러운 부동산 시장에 새로운 지표를 만들 차세대 전문가로 첫손가락에 꼽고 싶다.
이진우 _ 서울경제TV 이진우의 ‘기센부동산’ 진행자

건설담당 애널리스트인 필자는 국내 부동산 흐름의 맥을 짚고 있다. 향후 기업형 임대주택사업이 대세가 될 것을 데이터에 기초해 예측하고 있다. 이 책은 주택시장에 대한 중장기 전망이 필요한 정책입안자, 투자자, 회사 경영자와 실무자들에게 시장 흐름을 읽고 앞서가는 데 큰 도움을 줄 것이다
최종일 _ 대우건설 재무금융본부 상무

'한국의 집값은 폭락하지 않는다'는 제 생각을 공유한 이번 책은 저자가 오랜 시간 한국 주택시장을 경제 구조와 정책 양면을 동시에 연구한 양질의 성과물입니다. 독자들이 이 책을 통해 한국 주택시장에 대한 그릇된 분석들에서 벗어나 소중한 자산을 키울 수 있으리라 믿습니다.
김유겸 _ LIG투자증권 이코노미스트

이름값 하는 책을 오랜만에 만나 가슴이 뻥 뚫리는 것 같다. 건설 그리고 부동산 시장의 흐름과 패러다임 변화를 날카롭고 정확하게 짚어내고 있어 감탄스러울 정도다. 책의 마지막까지 설렘과 흥분을 느끼며 읽어가리라 감히 이야기할 수 있다.
두성규 _ 한국건설산업연구원 법학박사

주택시장에 기업이 뛰어들기 시작했다. 기업은 또 가계는 이 변화에 어떻게 대응해야 할까? 비관과 낙관이 교차하는 주택시장이 혼란스럽다면 채상욱이 던지는 14가지 질문에 대한 해답을 반드시 읽어보기 바란다.
남승표 _ 연합인포맥스 기자