아파트 제대로 고르는 법

열심히 강의를 하고 나면 쉬는 시간에 살짝 찾아와서 한 군데만 딱 찍어달라는 사람들이 많다. 지표와 심리, 현장을 모두 경험하고도 부동산 상품 하나를 고르는 데는 엄청난 노력이 필요하다. 그러하기에 제대로 된 자산관리를 하면 최고의 노후 대비가 된다. 하지만 공부하지 않고 노력하지 않는 사람은 설사 누가 찍어줘도 그걸 평가할 능력이 없다. 혼자서만 공부해서 재테크를 하라는 말이 아니다. 책도 읽고 세미나도 참가하고 주변의 전문가 이야기도 들어야 하지만, 궁극적으로는 본인의 판단과 책임으로 하는 것이 투자라는 뜻이다. 이 책에서 이야기하는 다양한 분야와 부문에 대한 지식을 쌓아야 한다. 얼마를 투자해서 얼마를 번다는 지식이 아닌, 실수하지 않고 실패하지 않는 지식과 경험을 배우는 것이다. ---「프롤로그」중에서

분양가는 분양권에 매겨져 있는 가격이다. 분양권이란 신규 분양한 아파트 청약에 당첨되어 해당 아파트가 준공된 이후 입주할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 입주할 때가 되면 분양권은 주택이 되며, 분양가는 아파트 매매가격이 된다. (…) 아파트 분양가를 주변에 분양 중인 유사 아파트와 비교하는 경우가 많으나 사실은 주변의 기존 아파트와 비교하는 것이 가장 바람직하다. 분양가는 결국 2~3년 후의 매매가이므로 3년간의 수익률과 위험 프리미엄을 더해 결정된다. 따라서 분양가는 기존 아파트 매매가격보다 10% 내외에서 비싼 것이 가장 적절하다. 이보다 더 높다면 고분양가를 의심해볼 수 있다. ---「분양가는 호가일 뿐이다」중에서

모델하우스에는 소비자를 유혹하기 위한 다양한 방법이 구현된다. 좋게 이야기하면 유혹이고 심하게 이야기하면 속이기다. 따라서 가짜 집, 체험 마케팅의 각축장에서 살아남기 위한 노하우를 익혀야 한다. (…) 입주를 앞두고 사전점검을 가보면 예전에 봤던 모델하우스보다 좁아 보이는 경우가 많다. 이는 모델하우스를 더 넓어 보이게 하기 위해 특수 제작한 소형가구가 주는 ‘착시현상’ 때문이다. 모델하우스를 방문했을 때 안방의 침대에 누워보라. 보통 키의 남자들도 다리가 침대 밖으로 나온다. 그리고 안방에 장롱이 없어 훨씬 크게 느껴진다. 마감재나 면적을 다르게 하면 사기 분양으로 법적 문제가 되지만, 가구나 전시용품들은 실제 시공과는 무관한 것이므로 뭐라 할 수도 없다. 그저 마케팅의 기법으로 이해해야 하고, 이를 미리 알고 속지 않으면 된다. ---「모델하우스의 유혹」중에서

2015년 초 개봉한 영화 [강남 1970]을 보면 1970년대 서울 강남에서 땅 투기가 어떻게 조직적으로 이루어졌는지를 생생하게 알 수 있다. 쉽게 설명하면 땅 투기 조직이 땅을 사서 서로 웃돈을 붙여 사고팔기를 계속하며 땅값을 끌어올린다. 그러면서 이곳에 개발 호재가 있다는 소문도 함께 퍼뜨린다. 이렇게 가격이 올라갈 대로 올라간, 소위 ‘작업이 된 땅’은 마지막으로 ‘호구 쩐주’에게 팔린다. 이 땅을 산 사람은 소위 상투를 잡게 되는 것이다. 가장 높은 가격에 더는 매수자를 찾을 수 없는 마지막 매수자다. 이런 일이 가능한 이유는 거래가 거의 이루어지지 않는 토지는 정보의 비대칭성이 너무 크기 때문이다. 실제 그 땅값이 얼마가 적정한지를 정확히 알 수가 없기 때문에 공급자가 제공하는 정보를 의심 없이 받아들이는 것이다. ---「거래량이 늘었는데 가격은 왜 제자리일까?」중에서

청약경쟁률이 높다고 무조건 좋아할 일은 아니다. 첫 번째는 분양물량이 적어서 경쟁률이 높아졌다는 점이다. 청약경쟁률을 자세히 살펴보면 왜 부산 등 특정 지역의 경쟁률이 높은지를 알 수 있다. 최근 청약경쟁률이 세 자릿수를 넘어가는 단지들을 살펴보면 재건축이나 재개발 등 정비사업이 진행되는 단지가 대부분이다. 정비사업은 조합원들이 주체가 되어 진행되는데 조합원 몫의 아파트를 제외하면 일반인에게 분양되는 물량은 그리 많지 않다. (…) 두 번째는 청약제도의 변경이다. 청약자격을 가진 가입자가 급증하다 보니 청약경쟁률이 높아지는 것은 당연한 이치다. (…) 2014년에 분양 아파트 청약경쟁률이 15대1, 21대1 수준이던 대구와 부산은 2015년 상반기 각각 80대1과 61대1로 높아졌다. 이렇게 높아진 청약경쟁률의 이면에는 주택청약제도 개편이 자리 잡고 있음을 염두에 두어야 한다. ---「청약경쟁률의 함정」중에서

지금이 정말 공급과잉일까? 공급과잉에 대한 논란이 벌어질 때는 주변 시세와 대비해서 분양가의 적정성 여부를 판단해야 하고 프리미엄 형성 여부도 살펴야 한다. 분양가 상한제가 폐지되면서 분양가가 오르고 있긴 하지만, 그 폭이 크지 않고 아파트가격 또한 오르고 있다. 따라서 분양가의 적정성 여부를 판단하는 매매가 대비 분양가 비율은 그리 높은 수준이 아니다. 2000년 이후 16번의 기간을 볼 때 매매가 대비 분양가 비율이 가장 높았던 시기는 2008년으로 1.25배였다. 2014년과 2015년은 각각 9번째와 12번째에 그친다. 특히 분양가 상한제가 폐지된 2015년은 오히려 0.96배로 매매가격이 더 높다. ---「역대 최고 수준의 인허가물량」중에서

부동산 전문가로 자처하면서 언론과 방송을 종횡무진 누비는 이들에게는 공통된 특징이 있다. 일단 부동산의 모든 부문을 잘 알고 있는 듯 이야기한다는 것이다. 20년 가까이 부동산을 연구하는 필자로서는 모든 지역과 모든 상품에 통달한 전문가란 사실상 존재할 수 없다고 생각한다. 부동산은 지역성(국지성)이란 특성을 가진다. 부동산의 자연적 특성 중 위치의 지리적 고정성으로 인해 그가 속한 지역에 제한을 받는다는 의미다. 서울에는 25개 구가 있고 그 구의 하위 행정단위로 동이 있다. 그런데 구마다 개별적으로 다른 특색이 있고, 그 하위 행정단위인 동들도 저마다 특색이 있다. 따라서 서울시만 하더라도 지역성을 고려한 부동산시장 분석은 불가능하다고 보는 것이 맞다. 그럼에도 전국을 대상으로 해서 전문가로서 분석한다. 난센스다!

월세 받는 부동산 제대로 고르는 법

부동산과 같은 자산시장에는 영원히 적용되는 법칙이란 없다. 우리나라 부동산시장을 선도하는 강남 지역의 블루칩 아파트들도 계속 변해왔다. 압구정동에서 대치동과 도곡동으로 다시 반포로, 서울에서 가장 고가의 아파트 단지가 소재하는 지역은 계속 바뀌어왔다. 압구정동 이전에는 강남 지역이 아니라 강북이었을 것이다. 그러므로 단기임대 역시 과거에 잘되던 지역이 계속해서 잘된다는 보장은 없다. 목적과 대상이 시대의 흐름에 따라 달라질 수 있다. 그럴 경우 단기임대에 익숙해져 있는 부동산 상품을 다시 1년 이상의 정상적인 임대차계약으로 최적화하기에는 어려움이 따를 수 있다. 단기임대는 운용하는 데 대상과 지역이 어느 정도 한정되어 있기 때문이다. 자칫하면 공실과 수익률 하락, 심지어 유동성의 어려움까지 중첩된 난제에 맞닥뜨릴 수 있다. ---「월세시장을 뒤흔드는 단기임대 바람」중에서

수요도 많지 않고, 존재하는 수요마저 경기 변동에 민감한 초소형 오피스텔은 원하는 월세액에 임차인을 구하기도 쉽지 않고 임차인을 계속 유지하기도 만만치 않다. 오히려 중장년층을 대상으로 한, 편의시설이 비교적 넓은 공간에 대한 수요가 더 많다. 특히 이러한 주거시설은 경기 변동에 상대적으로 덜 민감하다는 장점도 있다. 따라서 공실과 적정 월세 등을 고려한다면 더 작게 쪼개는 지금의 오피스텔은 해법이 아니다. 저금리와 고령화로 분양은 잘될지 모르나 입주 후 큰 어려움에 처할 수 있다. 적정 규모의 오피스텔을 선택하는 것이 오히려 수익률을 높이는 해법이 될 수 있다. 이런 오피스텔 역시 처음부터 완전한 월세로 임차인을 찾기란 어려울 수 있다. 그러면 보증금을 다소간 올려 받아 월세 비중을 줄여주면 된다. 이후 주변 상권이 안정되면 조금씩 월세 비중을 높이는 것이다. 그렇게 하면 무리하지 않으면서 수익률도 점차 올릴 수 있다. ---「정말 작은 고추가 매울까」중에서

부동산에 투자할 때 우리는 보통 관리에 대해서 깊게 생각하지 않는다. 하지만 지금 우리가 논하는 수익형 부동산은 관리에 엄청난 노력과 비용을 투입해야 한다. 수익형 부동산은 시세차익이 크지 않으며, 운영을 통해 수익을 창출하는 부동산 상품이다. 따라서 관리에 그만큼의 관심이 필요하다. 일본능률협회의 자료에 따르면 건물은 운영·관리 단계에서 들어가는 비용이 전체 비용의 83.2%를 차지한다고 한다. 물론 이는 건설에서 철거까지 생애주기(life cycle) 전체를 고려했을 때의 이야기다. 건물의 생애주기 전체에서 이렇게 큰 비중을 차지하는 운영·관리비용을 우리는 소홀하게 생각한다.---「관리비 우습게 보지 마라」중에서

한계 상황에 몰리고 있는 자영업자들이 아직도 목 좋은 자리를 찾아다닌다면, 그건 건물주만 좋은 일 시켜주는 것이다. 입지를 강조하는 사람들 대부분은 부동산 업종에 종사하는 이들이고, 그 대다수는 점포영업을 한 번도 해보지 않은 이들이다. 콘텐츠가 없기 때문에 자신들이 내세울 수 있는 유일한 강점인 위치를 강조하는 것이다. 좋은 입지를 논하기 이전에, 자신이 창업하려는 분야에서 경쟁력과 차별점을 얼마만큼이나 보유하고 있는지를 따져야 한다. 소매업을 이해하지 못하고 부동산 종사자들을 만나다 보면 ‘장사는 입지다’를 반복하게 될 뿐이다. 하지만 ‘진짜 장사는 콘텐츠다.’ ---「상가는 입지가 아니다」중에서

전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 미흡해 상가 이용객들의 동선이 외부에 의존할 가능성이 크다. 고객의 동선을 내부화하여 체류시간을 늘리는 것은 상가 활성화에 아주 중요한 사항이다. 그런데 높은 전용률을 욕심내느라 동선을 외부로 돌리는 것은, 고객들에게 상가를 어서 떠나라고 부추기는 것이나 마찬가지다. 한 번 떠난 고객은 다시 돌아오지 않는다. 다른 상가에도 유사한 업종과 점포가 즐비한데 실망하고 떠난 상가에 무엇하러 되돌아오겠는가. 떠난 고객을 다시 불러들이는 데에는, 기존 고객을 계속 잡아두는 데 드는 비용의 몇 배가 필요하다. ---「전용률 높은 상가가 무조건 좋을까?」중에서

고객의 발길이 멀어진 핫플레이스는 이제 예전의 핫플레이스가 아니다. 프랜차이즈의 자본력으로 기존 임차인들을 밀어냈으나, 고객의 발길이 멀어진 골목에서는 프랜차이즈 또한 버티기 어렵다. 핫플레이스에 상가나 빌딩을 가진 투자자들은 높은 임대료에 혹해서 기존 임차인을 내보내고 프랜차이즈 브랜드를 유치했을 테지만, 그 임대료의 달콤함은 오래가지 않는다. 프랜차이즈가 떠나고 나면 특징 없는 골목길이 되고, 홀연 폐허로 변하고 만다. 기존의 임차인이 다시 들어오지는 않을 것이고 프랜차이즈의 입점 조건에는 맞지 않으니 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않다. 공실의 장기화가 예상된다.