『쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설』

16년간 서울·수도권을 샅샅이 뒤져 찾아낸
‘꼬마 아파트’에 관한 깨알 핵심정보 총망라!

언제부터인가 금수저, 흙수저를 이야기하면서 부모에게서 물려받은 부가 없으면 이미 출발점이 다르다는 자조적인 분위기가 팽배해졌다. 치솟는 물가, ‘미친’ 전셋값에 자녀교육과 노후대책까지 생각하면 머리가 아픈 월급쟁이들, 내 집 마련을 하는 데 인생을 낭비하느니 차라리 현재를 즐기겠다는 젊은이들……. 쏘쿨은 이들에게 그래도 집을 마련할 것을 권한다. 집을 마련하는 것만으로 자신의 미래, 자신의 인생을 바꿀 수 있다고 말한다.

하지만 현실은 녹록하지 않다. 집값이 너무 비싸서 살 엄두가 나지 않아서 아예 포기했는데 대체 어떻게 내 집 마련을 한다는 걸까? 여기에 쏘쿨이 현실적인 해법을 제시했다.

쏘쿨은 영리하게 부동산 시장의 틈을 노렸다. 가장 효과적으로 수익을 올릴 수 있는, 작지만 강렬한 역세권 ‘꼬마 아파트’만을 공략하라는 것. 이 공략은 미니멀 라이프를 추구하는 젊은 사람들의 심리와도 맞아떨어졌다.

쏘쿨은 은행 적금을 모아서 집을 사는 것보다 집을 사놓고 돈을 모으는 것이 더 유리하다고 말한다. 여기서 한발 더 나아가 젊은 사람들이나 예비부부들에게 내 집 마련을 할 바에는 신혼집에서부터 시작하라고 권한다. 아니, ‘신혼집 = 전셋집’이라는 공식을 아예 잊으라고 주문한다. 그래서 쏘쿨한테서는 젊어서 고생은 사서도 한다거나, 집을 장만하는 일은 전세로 시작하는 것이라는 이야기를 들을 수 없다.

그는 2년마다 전세 계약을 새로 하면서 집주인의 요구대로 전셋값을 올려주기보다는 자신이 주도하는 삶, 경제 자유인으로 인생을 살라고 말한다. 그러기 위해서는 무엇보다 자기 집이 있어야 한다고 강조하면서 쏘쿨이 강력하게 추천하는 집이 바로 ‘꼬마 아파트’다.

쏘쿨이 말하는 꼬마 아파트는 부동산 재테크의 황금 열쇠나 다름없다. 꼬마 아파트에서 시작하여 소형 아파트로, 중형 아파트로 갈아타는 동안 어느새 자신이 꿈에 그리던 집에 살게 될 것이기 때문이다. 그러니 큰 평수의 새 아파트에만 눈높이를 맞추지 말고, 현실적인 목표를 정하라고 쏘쿨은 이야기한다.

현실적인 목표, 즉 집을 사려면 무엇보다 전략적 사고가 필요하다. 먼저 자신이 살 집을 마음속에 그리고 어떤 집을 살 것인지, 그 집을 사기 위해 무엇을 어떻게 할 것인지, 집을 산 후에는 어떻게 꾸밀 것인지 등……. 그는 머릿속으로 자신이 원하는 바를 시각화할 것을 강조한다. 한마디로 시각화하라는 이야기다. 머릿속에 든 자신의 생각을 하나하나 기록으로 남기거나 그림으로 그릴 때 내 집 마련의 꿈은 더 빠르게 현실로 다가오기 때문이다.

부동산 투자자로서 재야의 투자 고수로 이름을 알린 저자는 자신의 경험을 사람들과 공유하고자 이 책을 썼다. 이 책은 서울?수도권 전역을 누비며 실전에서 얻은 경험과 노하우를 담은 역작이다.

1장에서는 왜 내 집 마련을 해야 하는지에 대해 설명한다. 집을 산다는 것은 인생을 바꾸는 선택인 만큼 다른 인생을 살고 싶다면 지금까지 해 왔던 선택에서 다른 선택을 해야 함을 강조한다.

2장은 부동산 투자의 종잣돈이 될 꼬마 아파트를 사려면 어느 지역의 어떤 아파트를 골라야 하는지를 알려준다. 실제 꼬마 아파트로 시작하여 점차 평수를 늘려가는 사례를 소개하며 내 집을 마련하기 위한 황금 법칙 3가지를 짚어준다.3장에서는 서울?수도권 교통의 핵심은 ‘전철 2호선’과 ‘서울 외곽순환 고속도로’, 이 둘을 연결하여 저자가 새롭게 만든 ‘도넛 공식’을 이용한 투자 지역 발견하는 비법을 다룬다.

4장은 서울·수도권의 주요 입지와 저자가 16년 현장 경험을 토대로 강력하게 추천하는 꼬마 아파트 지역 12곳을 시세와 함께 소개한다. 이 12곳은 지금 당장 집을 구하려는 사람들에게 현실적인 도움이 될 것이다.

5장에서는 내 집 마련을 위한 기초 체력 두 가지와 마인드맵(Mind Map), ‘시세 지도’를 직접 만들고 활용하는 법을 알아볼 것이다.

6장에서는 내 집 마련을 하는 과정에서 만나는 사람들과 그 이야기, 그리고 부동산 투자를 처음 하는 사람들이 많이 하는 실수 네 가지를 사례와 함께 소개하며 대처 방법을 다룬다. 이 장을 통해 쏘쿨 저자만의 전매특허라고 할, ‘자금계획표’ ‘모아모아 프로젝트’ ‘아이스 브레이킹’ 등을 배울 수 있다.

7장에서는 집을 보러 다닐 때 알아야 하는 사항들, 즉 아파트 면적과 구조를 확인하는 법과 함께 눈으로 꼭 확인해야 할 사항 등을 체크리스트로 알 수 있게 했다. 그리고 아파트의 가치를 높일 수 있는 리모델링의 방법을 짚어준다.

마지막 장인 8장은 내 집 마련 궁금증에 대한 답변 모음으로 이 장을 통해 사람들이 꼬마 아파트로 내 집 마련을 할 때 가장 고민하는 내용이 무엇이며 그에 관한 현실적인 답은 무엇인지를 알 수 있다.

추천의 글

전세로 사는 게 좋을까? 아니면 내 집 마련을 해야 할까? 내 집 마련을 한다면 어디에 해야 할까? 그리고 현재 가장 투자하기 좋은 지역은 어디일까? 이 질문에 대한 명쾌한 해답이 이 책에 담겼다. 수도권 부동산 최고 전문가의 첫 책. 이 책을 늦게 읽는다면 당신은 분명 땅을 치고 후회할 것이다.
_너바나(『나는 부동산과 맞벌이한다』의 저자)

내가 아는 쏘쿨 님은 혹독한 부동산시장의 위기 속에서도 굳건히 살아남은 몇 안 되는 실전 투자자다. 이 책에는 혹독한 시간을 버텨낸 경험과 그 경험 속에서 얻어낸 비범함과 겸허함이 담겼다. 더불어 단련된 투자의 근육으로 써내려간 가슴 뛰는 이야기가 녹아 있어서 혼란한 투자의 시기에 밝은 빛이 되어 줄 것이다.
_서울휘(『나는 상가에서 월급 받는다』의 저자)

당신이 기다리던 ‘진짜’가 왔다. 서울?수도권 부동산 투자의 신(神) 쏘쿨 님에게 듣는 부동산 투자 이야기. 당신이 무주택자라면 이 책은 당신 인생을 바꿔놓을 것이고, 투자자라면 이 책으로 제대로 된 ‘진짜’ 부동산 투자자가 될 것이다. 현장에서 16년간 발로 닦아 빛을 낸 ‘부동산 투자의 정도(正道)’를 따라 배울 좋은 기회, 이 기회를 주저 없이 선택하기를 바란다.
_월천(부동산 경매 실전투자자)

『뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집』

왜 전국의 재건축·재개발이 다시 들썩일까?
폭락론과 인구 절벽의 이면에 ‘기업형 임대주택’발 수급 폭탄이 터진다

현직 금융권의 주택부동산 애널리스트가 한국 부동산을 근본부터 뒤흔들 변화를 말한다. 임대주택에 관한 이슈로 부동산 시장 전체의 운명을 가름할 흐름이다.

업계와 전문가들 사이에서도 아직 파장을 가늠하기 어렵다고 판단하고 있으며, 많은 언론과 미디어에서는 이 이슈를 놓치고 있어 일반인들이 알아차리기가 어려울 수밖에 없다. 현재 집주인, 전·월세 세입자, 무주택자들은 특별히 촉각을 곤두세울 사안이다.

#1
2015년 11월, 인천 부평구 십정동 216번지의 주거환경개선사업인 ‘십정 2구역’ 재정비 사업 조합은 스트래튼 홀딩스라는 민간 부동산 컨설팅 기업에 3,000세대의 일반분양 물량을 모두 매각하기로 결의한다.

#2
서울 강서구 J아파트 150가구의 전셋값과 매매기록을 분석해보니 이 단지는 2012년까지 단 한 건의 매매도 없었다. 그런데 2013년 하반기부터 2015년 9월까지 37건의 거래가 진행됐는데 전세가율이 무려 85%에 달했다.

두 사례는 보도를 통해 많은 사람이 접했을 수도 있으나, 한국 부동산 시장의 거대한 변화를 압축한 사건이라고 본 이들은 많지 않다.

금융투자업계에는 작년 말부터 ‘집합투자기구(펀드나 리츠 등)’라는 것을 만들어서 재건축·재개발 조합으로부터 주택을 2,000호~3,000호씩 구매하고 있다. 주택 재개발·재건축 조합 역시 조 단위로 구성된 펀드 등에 거리낌 없이 주택들을 팔고 있다. 조합들이 팔겠다는 물량이 너무 많아서 집합투자기구의 설립 속도가 따라가지 못하는 상황이다.

이런 급작스러운 변화는 2015년 말 시행된 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’이 등장한 후부터다. 언론에서는 간단히 ‘뉴스테이법’이라고 부른다.

부동산은 제도와 규제가 시장을 결정한다. 이 법은 앞으로 개인이 아니라 기업이 주택을 임대 목적으로 매입하기 시작하면서 임대시장뿐만 아니라 주택시장 구조를 근본부터 바꿔놓을 것이다.

강서구의 J아파트를 전세 끼고 산 행태는 ‘무피투자’로 통칭한다. ‘피 같은 내 돈이 들지 않는(무피)’ 부동산 투자 방식을 말한다. 가장 대표적인 것이 이렇듯 전세를 끼고 집을 사는 것이다. 그럼 무피투자자들이 원하는 것은 무엇일까? ‘조합원 자격’ 취득이다.

그들은 훗날 재건축·재개발 사업이 기업형 임대주택으로 연결될 때(뉴스테이) 얻게 되는 ‘용적률 상향’이라는 인센티브를 얻으려고 발품을 팔고 있다.

저자가 이 책에서 밝힌 몇 가지 사실은 보통 사람들에겐 충격적이다. 첫째 한국의 주택 수는 부족하다. 한국의 인구 증가율은 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하는 게 맞지만, 가구 수만큼은 2035년까지도 증가한다.

가구의 분화와 해체가 핵심이고 주요인이고, 그동안 한국에 연평균 19만6,000가구가 새롭게 생긴다. 좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 주택이 필요하다. 정부의 제2차 주택종합공급계획에서 한국은 2013~2022년까지 연평균 39만 호의 주택 수요가 발생한다고 예측하고 있다. 특히 수도권의 주택이 제일 부족하다. 주택 공급이 과잉이라는 사회의 우려는 과연 사실인가?

둘째, 택지 공급이 사라진다. 박근혜 정부에서 택지 공급은 급격히 그리고 현격히 줄었다. 분양이 더는 없다는 방증이다. 공공임대주택도 마찬가지 신세가 될 것으로 예측한다.

집 지을 땅이 없고, 집은 지어야 하는 모순된 상황에서 정부는 구도심 재생사업을 적극적으로 밀어주고 있다. 노후한 구도심은 이미 개발된 상태이므로 주택만 재건축 혹은 재개발하면 기존의 인프라를 그대로 쓸 수 있기 때문에 전체 비용면에서 상당히 효율적이다. 따라서 정부는 재건축·재개발과 같은 정비사업을 통해 구도심 안에서 신규 주택 공급을 확대하는 방식을 장려하고 있다.

정부의 재건축 촉진 정책의 정수는 2014년 9월 1일 발표한 9·1대책이다. 눈여겨볼 내용은 재건축 활성화로 재건축을 할 수 있는 연한(재건축 연한)을 10년 단축해 30년으로 만든 줄인 것이다.

‘개인’이 주인공이었던 임대주택시장을 바꾸고 싶던 정부는 ‘민간 기업’의 참여와 확대를 원했다. 마침내 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 2015년 8월 도입하기에 이른다.

뉴스테이의 절정은 노후주택 정비사업인 재건축·재개발 사업과 연계하는 방식이다. 정비사업에서의 조합분양과 일반분양으로 나뉘는 총 공급물량 중, 조합분양은 기존처럼 조합이 분양을 받되, 일반분양은 개인에게 낱개로 분양하는 방식에서 벗어나 민간 기업들에 전부를 매각하는 방식이다.

사업주인 조합 관점에서, 조합분양과 일반분양(기업에 매각)이 모두 분양되었으므로 해당 사업은 원활히 추진될 수 있게 되었다.

정부는 민간 기업형 임대주택 사업을 촉진하기 위해서, 민간기업이 임대주택을 공급하게 되면 해당 용도지역의 용적률을 법정 상한으로 높여 줄 수 있도록 한 인센티브 규정을 둔 법률까지 마련했다.

공공분양은 물론 일반분양도 사라질 위기에 처한 임대주택시장에서 현재의 개인 임대사업자, 전·월세 세입자, 그리고 무주택자들은 어떻게 대처해야 할까? 저자는 집을 살 기회는 앞으로 5년이 마지막이고, 월세를 받아왔던 개인 임대업자들의 시대도 그때 끝난다는 커다란 전환을 예고하고 있다. 어떤 집을 사고, 또 어떤 집을 팔아야 할지 저자의 분석과 설명이 붙어 있다.

추천의 글

당신이 부동산 강세론자이건 약세론자이건, 원점에서 다시 생각하게 만드는 책!
오세준 _ 알펜루트투자자문 펀드매니저, 《달러는 왜 미국보다 강한가》 저자

부동산 시장의 전반적인 흐름의 변화를 명확히 판단해 자신만의 지식으로 바꾸는 능력에 경의를 표한다. 혼란스러운 부동산 시장에 새로운 지표를 만들 차세대 전문가로 첫손가락에 꼽고 싶다.
이진우 _ 서울경제TV 이진우의 ‘기센부동산’ 진행자

건설담당 애널리스트인 필자는 국내 부동산 흐름의 맥을 짚고 있다. 향후 기업형 임대주택사업이 대세가 될 것을 데이터에 기초해 예측하고 있다. 이 책은 주택시장에 대한 중장기 전망이 필요한 정책입안자, 투자자, 회사 경영자와 실무자들에게 시장 흐름을 읽고 앞서가는 데 큰 도움을 줄 것이다
최종일 _ 대우건설 재무금융본부 상무

'한국의 집값은 폭락하지 않는다'는 제 생각을 공유한 이번 책은 저자가 오랜 시간 한국 주택시장을 경제 구조와 정책 양면을 동시에 연구한 양질의 성과물입니다. 독자들이 이 책을 통해 한국 주택시장에 대한 그릇된 분석들에서 벗어나 소중한 자산을 키울 수 있으리라 믿습니다.
김유겸 _ LIG투자증권 이코노미스트

이름값 하는 책을 오랜만에 만나 가슴이 뻥 뚫리는 것 같다. 건설 그리고 부동산 시장의 흐름과 패러다임 변화를 날카롭고 정확하게 짚어내고 있어 감탄스러울 정도다. 책의 마지막까지 설렘과 흥분을 느끼며 읽어가리라 감히 이야기할 수 있다.
두성규 _ 한국건설산업연구원 법학박사

주택시장에 기업이 뛰어들기 시작했다. 기업은 또 가계는 이 변화에 어떻게 대응해야 할까? 비관과 낙관이 교차하는 주택시장이 혼란스럽다면 채상욱이 던지는 14가지 질문에 대한 해답을 반드시 읽어보기 바란다.
남승표 _ 연합인포맥스 기자