대한민국 직장인, 부동산 경매로 재테크하라

1장 누구나 일하면서 부동산 경매할 수 있다

부동산 경매를 시작하려는 당신에게
- 절대 해서는 안 될 투자
- 초보투자자, 당신에게 필요한 3가지

경매투자로 재테크하라
- 내가 하는 일을 당신이 못할 이유가 있는가?
- 일년에 한두 건만 받아도 성공!
- 자본금 1천만원으로 매월 임대수익을 올린다

일하면서 경매하기, 무엇부터 시작할까?

실전에 앞서, 한눈에 그려보는 경매절차 6 step

2장 실패 없이 따라하는, 경매실전 6 Step

당신이 원하는 경매물건은?

[1. 물건 찾기] 집 근처에서 시작하라
- 집 근처에서 시작해야 하는 이유
- 성공 사례, 집 근처에서 성공한 나의 첫번째 임장
- 실패 사례, 멀기에 챙기지 못한 치명적인 리스크
- 물건 찾기, 정보가 힘이다

[2. 임장] 이것만 체크하면 백전백승
- 임장 전, 이것만은 준비하자
- 임장 시, 이것만은 체크하자
- 사람이 없을 땐 3가지만 살펴라
- 실전 사례, 임장 전엔 정보지 분석! 세입자를 만나선 이렇게!

[3. 입찰] 낯선 법원에서 실수없이 입찰하기
- 입찰 전날, 마음가짐 다지기
- 입찰 당일, 준비할 것 3가지 & 해야 할 일 3가지
- 작은 실수 하나면 모든 것이 헛수고, 입찰표 작성하기
- 드디어 입찰!
- 입찰 후, 남들 놀 때 챙기면 좋은 4가지

[4. 잔금 납부] 돈 없어도 경매한다, 경락잔금대출
- 잠깐, 낙찰이 불허가결정 났다고?
- 경락잔금대출도 요령이다
- 법무사 견적서 받기, 수수료를 아껴라
- 소유권이전등기해야 진짜 내 집

[5. 명도] 실전으로 배우는 ‘명도’의 노하우
- 법대로 순리대로 되지 않는 게임
- 명도 사례 (1), 이사비로 100만원만 주세요
- 명도 사례 (2), ‘어깨’를 만나도 할 말이 있다
- 낙찰자를 지키는 6가지 칼자루
- 명도 사례 (3), 골치 아픈 전전세

[6. 임대] 공실기간 없이 엄대수익 올리기
- 임대 준비, 최저비용으로 최대효과를
- 임대 놓기, 직접 또는 간접 거래
- 공인중개사 상대하기
- 부동산 중개업소와 거래 시 주의할 점
- 알고 보니 수익이 아니라 손실? 수익률 계산하기

3장 부동산 경매 노하우, 굳히기 한판!

사람 상대하는 법이 제일 어렵다, 경매협상 스킬!
- 명도 시엔 허름하게, 계약 시엔 말쑥하게
- 금액은 절대 먼저 제시하지 않는다
- “잘 모르겠다.”는 말을 입에 배게 하라
- 사람은 믿되, 돈은 믿지 말자

임장할 시간도, 입찰하러 갈 시간도 없다면?
- 시간 아껴, 발품 아껴 임장 나가기
- 입찰, 바쁘다면 직접 하지 않아도 좋다

남다른 정보로 승부한다, 경매고급정보

이렇게 나올 줄이야, 알고 대비하는 세입자 대응 수단
- 선순위 임차인이 아니라면? 대위변제
- 선순위 임차인이라면? 배당요구신청서
- 확정일자를 받지 않았다, 그러나 대항력!
- 선순위 임차인이라면 집을 살 수도 있다
- 임차인이 경매 신청하기, 전세권등기

당신이 원하는 부동산 경매 권리분석

독자에게_ 권리분석을 시작하려는 당신에게
시작하기 전에_ 조심스런 부동산시장의 현황과 권리분석

01 경매투자의 핵, 권리분석 시작하기

- 권리분석은 법이다
* 가격과 비용을 생각하고 입찰하라
* 투자의 기본기를 탄탄히 다져라

- 권리분석을 잘해야 좋은 부동산 잡는다

- 한 눈에 그려보는 권리분석 4Step

- 경매용어는 확실히 마스터하라
* 강제경매와 임의경매
* 개별경매와 일괄경매
* 신경매와 재경매
* 경매용어, 이것만은 알고 가자

02 기초부터 핵심까지, 실전 권리분석

- 권리분석 1Step, 말소기준권리 찾기
* 권리분석의 시작은 말소기준권리 찾기
* 권리 우선순위만 알아도 돈이 보인다

- 권리분석 2Step, 등기부상의 권리분석하기
* 소유권 체크는 필수
* 저당과 근저당의 차이는 계속성
* 가압류는 저당권 취급한다
* 경매개시결정기입등기는 등기일을 따져라

- 권리분석 3Step, 임차인 분석하기
* 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호해주지 않는다
* 임차인 권리를 보호하는 2가지 방법
* 주택임대차보호법을 알아야 권리분석이 쉽다.
* 최우선변제권을 갖추기 위한 4가지 요건

- 권리분석 4Step, 배당금 분석하기
* 배당금 분석만 잘해도 고수익이 보장된다
* 권리관계에 따라 배당이 결정된다
* 보증금 1천 500만 원 수도권 세입자의 배당금은*
* 슈퍼임차인이 끼여 있는 물건의 배당금
* 최우선변제액의 지급 기준
* 확정일자와 대항력이 배당에 주는 영향

03 고수들만 아는 고급 권리분석

- 복잡한 권리 물건을 겁내지 마라

- 지상권은 법정지상권의 애피타이저
* 지상권자는 배당받을 수 없다
* 법 조항만 잘 봐도 지상권이 보인다
* 지상권자가 근저당을 설정하는 이유

- 선순위 지역권은 인수, 후순위 지역권은 말소

- 예고등기는 위험 속에 수익이 있다

- 환매등기는 낙찰돼도 소멸되지 않는다

- 단순 임대차계약할까, 전세권 설정할까
* 전세권등기는 보증금 지키는 안전장치
* 선순위 전세권도 돈이 된다
* 후순위 전세권은 전세권 설정 불가

- 전 소유자의 가압류는 특히 조심하라

- 가처분이 있으면 종류부터 확인하라
* 점유이전금지가처분 VS. 처분금지가처분
* 후순위 가처분은 모두 소멸된다*

- 유치권은 새로 지은 건물에 많다
* 유치권이 성립되기 위한 4가지 조건
* 인테리어 비용도 유치권에 포함될까
* 유치권 물건을 정복하기 위한 틈새전략

- 법정지싱권은 관습상의 권리를 꼼꼼히 따져라
* 법정지상권의 성립요건부터 살펴라
* 관습상의 법정지상권은 판례가 기준
* 토지 건물 소유자별로 법정지산권 성립 여부 가려내는 법

- 무덤에도 권리가 있다

- 권리분석 굳히기 한판, 실전 스킬!
* 지분경매는 협상으로 해결하라
* 토지 별도 등기 있는 물건은 채권 신고부터 체크
* 대지권 미등기 물건은 대지 감정 여부를 살펴라
* 임차인 미상 물건은 반드시 거주 여부 확인

에필로그 _ 이 책을 마치며

부록
* 주택임대차보호법(시행령포함)
* 판례 모음
* 기타 부동산 용어
* 경매투자 가이드