9. 입찰

물건이 선정되고 권리분석과 물건분석, 가치분석이 끝나 입찰가격을 정하였다면 이제 법원 경매기일에 입찰을 하여야 한다.

입찰에는 기일입찰, 기간입찰이 있다. 기일입찰이란 날짜와 시간을 정하여(2010년 10월 13일 10:00) 법원의 경매법정에서 이루어지는 입찰방법이고 기간입찰이란 입찰기간(2월 5일부터 2월 11일까지)을 정하여 우편으로 입찰신청을 받는 방법이다.
통상 기일입찰의 방법이 이루어지므로 기일입찰에 대하여 먼저 알아보자.

입찰 전 준비
입찰은 보통 10시부터 이루어진다.
집에서 법원으로 출발하기 전에 대법원이 운영하고 있는 전국법원 경매사이트(www.courtauction.go.kr)에 접속해 입찰할 물건의 진행상황을 알아보아야 한다. 간혹 취하되어 있는 일이 있고 또 기일이 변경이나 연기가 되어 있는 경우도 있다. 취하나 연기 또는 기일변경이 되어 있는데 입찰에 참가한다고 준비해서 법원까지 간다면 공연히 소중한 시간만 낭비하는 일이 생긴다.

입찰 준비물
※ 주민등록증 또는 신분증(운전면허증, 공무원증)
※ 보증금(현금 또는 자기앞 수표, 최저입찰가격의 10%에 해당하는 금액)
※ 도장
※ 대리입찰 시에는 입찰자의 인감도장이 날인된 위임장, 입찰자의 인감증명서
※ 법인인 경우 법인등기부등본, 대표자 위임장, 법인인감증명, 보증금 수령인 도장

공동입찰의 경우에는 각자의 지분 표시를 정확하게 기재하여야 한다.

진행확인
10시에 법정이 개정되면 법정게시판에 게시된 해당 물건의 진행여부(취하, 취소, 변경, 연기)를 다시 한 번 확인해 본다.

매각물건명세서의 확인
매각기일에 매각사건 목록과 매각물건 명세서, 현황조사보고서, 감정평가서의 사본을 매각이 실시되는 장소에 비치한다. 매각사건 목록과 물건명세서에 기재된 사건번호, 감정가격, 최저입찰가격, 재매각여부 등을 확인한 후 그에 따라 입찰표를 작성한다.

이때 매각물건 명세서의 기재내용에 변경은 없는지 반드시 확인하여야 한다. 혹 특정 사건의 매각물건 명세서를 살피는 과정에서 경쟁자들이 눈치를 챌 수 있으니 숨기는 방법으로 확인해야 경쟁자가 있더라도 입찰가격이 올라가지 않는다. 어느 사건에 입찰자가 있다고 짐작이 되면 누구든지 불안해서 더 많은 금액을 적어 넣게 되고 결국 낙찰하기 어려워진다.

집행관의 입찰개시 선언
집행관은 입찰개시를 선언하면서 경매기록을 열람하도록 허용한다. 경매기록의 열람은 통상 1시간 정도 이루어진다. 이때 입찰자들은 자기가 입찰할 물건이 권리관계, 임대차관계 등 입찰에 필요한 사항들을 최종점검한다.
보통 경매기록의 열람 때 본인이 입찰하려는 물건에 경쟁자가 있는지가 확인된다. 그러나 경험이 많은 사람들은 절대로 경매법정에서 기록 열람을 하지 않는다. 그것은 보안을 위해서이다. 어느 물건에 관심을 보이면 그 물건에 관심을 가지고 있는 사람이 더 높은 가격에 입찰을 하게 되므로 숨기는 게 좋다.

입찰표의 기재 및 입찰함에 투함
집행관은 입찰개시를 선언하고 1시간가량의 경매기록 열람과 입찰표 작성 시간을 준 후 입찰을 마감하게 된다. 입찰신청은 매각장소에 비치된 기일입찰표, 공동입찰일 경우 공동입찰 신고서, 매수신청 보증봉투(흰색 소봉투), 기일입찰봉투(황색 큰 봉투)의 기재사항을 기재한 다음 보증금(최저매각가격의 10%, 재경매나 특수한 경우 법원이 정한 금액)을 흰색 소봉투에 넣고 입찰표와 함께 황색 큰 봉투에 넣어 신분증을 제시하고 집행관에게 제출한다.

이때 입찰기재 금액을 수정하거나, 보증금이 부족하거나, 입찰가격란과 우측의 보증금액란을 서로 바꾸어 기재하여 입찰가격이 최저매각가격 미만일 경우 무효가 되므로 주의를 요한다.

입찰기재 금액을 수정하고 날인하여도 무효가 되니 잘못기재하였다면 새 용지에 새로 기재하여야 한다. 현장의 복잡한 상황을 아는 매수인은 응찰표를 집에 몇 장 갖다 두고 집에서 응찰표를 작성해 오기도 한다.

'판례'

최근 대법원 판례를 하나 소개한다. 입찰최저가격이 4억 8천만 원인 아파트를 5억 3천만 원에 입찰하면서 입찰금액을 530,000,000원으로 기재한다는 것이 실수로 5,300,000,000원으로 기재하였다. 입찰자의 명백한 실수였고 누가 보아도 합당한 금액이 아니었으므로 입찰자는 낙찰불허가 신청을 하였고 사법보좌관은 낙찰불허가 결정을 하였다. 이에 경매신청인이 항고하였으나 항고법원 역시 낙찰불허가 결정이 맞다는 취지로 결정을 하였다. 이에 경매신청인이 다시 대법원에 재항고하였는데 대법원에서는 입찰자의 실수를 인정하지 않고 불허가 결정이 잘못되었다는 취지로 파기환송하였다.(대법원 2009마2252 결정)

위의 경우 결국 입찰자는 보증금 4천 8백만 원을 날리고 말았다. 이처럼 입찰신청에 있어서는 조금의 실수도 용납이 되지 않으니 세심한 주의가 필요하다.