부동산 개발사업은 투자 대비 수익률이 무척 높다. 사업의 부가가치가 높기 때문에 대단히 매력적이다.
동시에 그만큼 크고 많은 리스크를 가지고 있다.
많은 경험과 전문적인 노하우를 필요로 하는데도 쉽게 접근하려는 경향이 있다. 대단히 위험하다.
부동산 개발사업의 모든 과정에 대한 이해가 선행되어야 함은 당연하다 하겠다.

돌이켜보면 ‘부동산개발사업’은 1998년 외환위기 이후 가장 활발하게 성장했던 산업분야 중의 하나입니다. 과거에는 부동산에 대한 욕구가 대부분 ‘소유 또는 매매’의 욕구로 제한 되었던데 비해 외환위기 이후에는 ‘개발’이라는 욕구가 새롭게 그리고 강하게 나타나게 되었습니다. ‘디벨로퍼’라는 용어가 일반화되는 계기도 이 시기부터라고 할 수 있습니다. 부동산 개발사업과 관련된 여러 가지 제도의 개선도 이 시기에 이루어졌습니다. 부동산개발사업에서의 자금조달의 방법이 다양하게 나타난 것도 이 시기입니다. 대표적인 것이 ‘프로젝트파이넨싱’제도입니다. ‘리츠’라는 제도도 이시기에 도입됩니다. 역설적일 지 모르지만 결과적으로 볼 때 외환위기는 부동산개발사업의 활성화 및 관련제도의 개선이라는 긍정적인 환경을 조성하는 계기가 되었다고 평가할 수 있습니다.
그로부터 10년이 지난 2008년 이후, ‘부동산개발사업’은 침체기를 맞게 되었습니다. 국제금융위기에 따른 세계경제의 위축과 이의 후유증으로 파급된 국내 부동산시장의 침체, 건설시장의 급랭 등 부동산개발사업의 대내외적인 환경이 급속히 악화되었습니다. 디벨로퍼라는 용어에도 본질적인 의미 외에 부정적인(?) 의미가 추가되고 프로젝트파이넨싱도 그 결과가 기대와는 달리 수많은 문제점 등을 양산하게 되었습니다. 이의 결과로 건설, 금융, 부동산 시장은 상당기간 매우 불안정하게 전개되기에 이르렀습니다.
2010년에 이어 2011년에도 건설회사의 부도 소식이 계속적으로 들려오고 있습니다. 객관적인 이유는 부동산시장의 침체와 건설경기의 악화입니다. 이러한 현상은 특별한 대책이 없는 한 계속적으로 진행될 것으로 보여 당분간 건설, 금융, 부동산시장의 침체는 계속될 것으로 보이며 이에 따른 ‘부동산개발사업’의 침체도 계속될 것으로 보입니다. 제도적개선과 환경변화 등을 요구하지만 해결책이 쉬지 않는 상황입니다. 안타까운 현실입니다.
2008년을 기준으로 지난 10년동안 ‘부동산개발사업’이 초단기적으로 급속히 성장하는 계기가 된 것은 분명하지만 그로 인한 후유증 또한 너무 큰 것도 사실입니다. 시장질서나 제도적인 질서가 뿌리기 내리는 시간보다도 산업적 성장의 시간이 더 빠르게 진행되다보니 발생한 문제점인 듯 합니다. 2011년이 지나면서 ‘부동산개발사업’에 대한 환경변화와 제도적 개선을 더욱 강하게 요구합니다. 어쩌면 산업의 성장보다는 시장질서와 제도적 정비가 우선일 지 모릅니다.
‘부동산개발사업’이라는 주제로 글을 쓰겠다고 결심한 것이 지난 1996년 쯤입니다. 당시 필자는 ‘부동산개발사업’이 담당업무인 건설회사 중견사원이었습니다. 담당업무를 효과적이고 원활하게 추진하기 위해서는 업무와 관런된 정보, 자료, 사례 등의 수집이 필수였습니다. 더블어 이론적인 배경도 빼놓을 수가 없었습니다. 그러나 업무와 관련된 정보, 자료, 사례 등의 수집이 쉽지 않았습니다. 경험자도 많지 않을 뿐만 아니라 경험자라 할 지라도 경험에만 의존하는 비논리적이고 비체계적인 시스템 때문에 상당한 혼선을 가져오기도 하였습니다. 하물며 개념정리도 제각각이었습니다. 이론은 더더욱 없었습니다. 당시 대형서점에서 ‘부동산개발’이라는 주제의 참고문헌이 거의 전무하였습니다. 답답하였습니다.
결국은 필자가 직접 ‘부동산개발사업’이라는 주제로 글을 쓰기로 결심하게 된 것입니다. 용어와 개념에 대한 정리를 하고 각각의 특징들을 비교분석하였습니다. 개인적으로 확보했던 정보, 자료, 사례들을 체계적으로 정리하여 질서 있게 배합하고 이에 따른 해석을 곁들였습니다. 이렇게 하여 이론, 실무, 사례가 하나의 시스템으로 일목요연하게 정리된 것이 1998년도 초에 출간한 ‘부동산개발사업의 기획과 실무(행법사)’였습니다. 당시에는 ‘부동산개발사업’과 관련된 국내 최초의 전문서였습니다. 출간과 동시에 상당히 인기가 있었습니다.
그 뒤, ‘부동산개발사업의 기획과 실무’는 여러 가지 환경 변화을 반영하고 이론적인 배경을 대폭적으로 보완함으로서 좀 더 전문성을 보강된 ‘부동산개발사업의 이해(부연사)’라는 제하의 전문서로 재탄생하게 되었습니다. 그리고 몇 번의 개정판을 거쳐 다시금 개정판을 내놓게 되었습니다.
‘부동산개발사업의 이해’는 몇가지 특징이 있습니다. 우선 이론적인 배경을 토대로 실무와 사례가 적절하게 배합된 전문서라는 점입니다. 두 번째는 명쾌하게 개념을 정리하였다는 점입니다. 부동산에 대한 기본적인 개념에서부터 부동산개발, 디벨로퍼, 자금조달, 인허가 등 관련된 모든 개념과 특징을 이해하기 쉽게 정리한 점입니다. 세 번째는 부동산개발사업의 절차와 각 단계별 주요내용 및 특징을 상세하게 설명하고 있다는 점입니다. 토지매입, 개발방향설정, 상품개발, 인허가, 자금조달, 마케팅, 공사, 사후관리 등 분야별 개념설명, 각각의 특징설명, 관련된 이론, 실무, 사례 등을 소개하였다는 점입니다. 네 번째는 부동산개발사업의 리스크 및 관리방법에 대해 설명하고 있다는 점입니다. 그리고 다섯 번째는 시설별 개발방법 및 사례 등을 설명하고 있다는 점입니다.