최고의 투기꾼은 금융 기관이다
경제에서 금융 부분이 차지하는 비중이 가장 크고, 실물과 연계된 각종 파생 상품으로 금융 기법이 고도화된 시대에는 투기꾼을 포함한 부채의 수요자 통제도 중요하지만, 부채의 공급자인 금융 시스템의 관리·감독 측면이 더 중요하고 효율적이다. 하이먼 민스키(Hyman Minsky, 1919-1996)는 역사적으로 반복되는 ‘금융 위기의 본질’을 연구하는 데 평생을 바친 세계적인 석학으로, 「금융 불안정성 가설」에서 한 나라의 경제를 금융 위기로 몰아가는 핵심 요인으로 ‘부채의 과잉 누적’을 들었다. 세계적으로도 1990년대 일본 부동산의 폭락, 2008년 미국발 금융 위기 등의 위기 뒤에는 ‘부채의 과잉 누적’이 있었으며, ‘부채의 과잉 누적’ 뒤에는 반드시 부동산 매수자에게 경쟁적으로 돈을 공급해준 금융 기관이 있었다. 우리나라의 경우에도 1997년 IMF 외환 위기, 2003년 신용카드 대란, 2011년 저축은행 PF 사태, 2017년 부동산 시장의 가계 부채 위기 등 모든 위기 뒤에는 반드시‘부채의 과잉 누적’이 있었으며, 그 뒤에는 반드시 경쟁적으로 돈을 공급해준 금융 기관이 위기의 진원지로서 자리 잡고 있었다. 따라서 당면 과제인 가계 부채의 문제로 만약에 우리나라에 부동산 위기나 경제 위기가 찾아온다면 그에 대한 첫 번째 책임을 져야 할 사람은 금융 기관의 관리·감독을 소홀히 한 정부 당국이고, 둘째는 투기적 장세에 무책임하게 경쟁적으로 대출을 확대한 금융 기관이고, 셋째는 투기꾼들이다. 투기꾼들은 탓하면서 투기판에 판돈을 대준 자에 대한 문책이 없다는 것은 말이 되지 않는다. 요즘 부동산 시장에서는 대출 없이 순수하게 자기 자본만으로 부동산을 매입하는 비율은 극히 낮다. 하물며 투기꾼도 반드시 대출을 받아서 부동산을 사게 된다. 결국 부동산 위기 발생의 1차적 저지선은 금융 기관의 대출 및 자금 운용을 효율적으로 통제하는 데 있는 것이다. ‘부채의 과잉 누적’이 어느 정부에서 이루어졌느냐는 이제 중요하지 않다. 현재 정책 운영의 키를 잡고 있는 사람이 항해의 모든 것을 책임져야 하는 것이다.

서브프라임 모기지의 난맥상
미국의 주택 담보 대출 상품은 집을 사려는 일반 개인들의 신용 등급에 따라 프라임(prime, 높음), 알트-A(Alternative-A, 중간), 서브프라임(subprime, 낮음) 모기지 세 가지로 나뉜다. 신용 등급이 높을수록 낮은 우대 금리를 적용받을 수 있다. 모기지 신용 등급은 신용 평가 회사인 FICO에서 5개 부문을 기준으로 매겨진다. 점수는 최저 300점에서 최고 850점까지 나타난다. 일반적으로 신용 점수가 620점 미만에 해당하는 사람들이 서브프라임 모기지를 받는다. 신용 점수 620점은 넘지만 소득 증명이 불완전하거나 두 번째 주택을 구입하는 경우는 알트-A 모기지에 해당된다. 신용 등급이 낮아서 은행에서 대출을 받을 수 없는 사람들이 마치 우리의 제2금융권처럼 미국 주류 은행은 아니더라도 620점 미만의 사람들을 대상으로 대출을 해주는 곳이 있다. 그것이 바로 서브프라임 모기지 업체다.
주택 대출 상품의 대출 경쟁은 2003년부터 2005년에 걸쳐 격화됐다. 금융 회사들은 집값의 평균 80% 가량이던 LTV 비율을 90~95%로 확대했다. 집값 전체를 빌려주는 노 다운(No Down) 융자가 유행했으며, 2005~2006년 주택을 구입한 가구 중 40%가 이를 이용한 것으로 추정된다. 자동 대출 허가가 사용됨에 따라 대출은 적절한 검토 및 서류 작성 없이 가능해졌으며, 2007년 서브프라임 대출의 40%가 자동 인수로 이루어졌다. 대출자들이나 브로커들이 대출 자격을 맞추기 위해 신청자의 수입을 부풀려 기입하는 등의 모기지 신청서 허위 작성 신고 건수도 20003년부터 2006년까지 두 배 이상 증가하였으며, 그로 인한 대출 업체의 피해액도 2006년 한 해에만 10억 달러에 이르는 것으로 추정되었다.

부양책이 나오면 내리고 규제책이 나오면 오르는 부동산 시장
주식 시장이나 부동산 시장에서 일반적으로 부양책이 나오면 상승을 하고, 규제책이 나오면 장이 조정을 받거나 하락할 것이라고 생각한다. 과연 그럴까? 정답은 그렇지 않다. 절대 그렇지 않다. 만약 그렇게 생각했다면 그 사람은 시장 참여 경험이 일천할 확률이 높다. 또한 그렇게 전망하는 전문가가 있다면 그 사람은 전형적인 뒷북치는 전문가일 것이다. 주식 시장이나 부동산 시장에서 부양책과 규제책은 3~5년 주기로 반복되는 상승·조정·하락 장세와 관련하여 움직임이 거의 유사한 속성을 가지고 있다. 하락 장세에서 부양책이 나오면 반짝 반등하는 듯하다가 다시 하락을 지속하고, 반대로 상승 장세에서 규제책이 나오면 상승세가 잠시 주춤하는 듯하다가 오히려 다시 상승세를 지속하는 속성이 있다.
시장 참여자들은 “왜 부양책이 나왔는데 장이 상승하지 않고 오히려 하락하는 것인가?” 또는 “왜 규제책이 나왔는데도 시장은 진정되지 않고 오히려 상승세를 지속하는 것인가?”라는 의문을 품게 될 것이다. 이렇게 정리하면 시장의 속성을 이해하기 쉽다. 하락세 또는 상승세로 추세를 잡은 시장은 한 번의 부양책이나 규제책으로는 장세를 전환시키지는 못한다. 따라서 장세를 전환시키려면 부양책이나 규제책이 연달아 몇 번은 나와줘야 한다는 것이다. 시장에 부양책이 나왔다는 것은 시장의 체력이 그만큼 허약하다는 것이다. 병이 약 한 번 먹었다고 완치될 수 없듯이 허약해진 시장이 부양책 한 번으로 바로 건강해져서 반등할 수는 없다. 약 먹듯이 몇 번의 부양책이 나오면 시장이 비로소 기력을 회복해서 한편으로는 시장 참여자에게 끊임없이 회의감을 주면서도 또 다른 한편으로는 새벽처럼 소리 없이 상승 장세로 진입하게 된다. 반대로 시장에 에너지가 넘쳐서 과열되면 한두 번의 규제책으로는 장이 쉽게 수그러들지 않는다. 그러나 매에는 장사가 없듯이 규제책도 몇 번 반복이 되면 시장의 에너지도 소진되기 시작해서 결국에는 꺼지기 직전의 불꽃처럼 마치 추가로 더 상승할 듯한 화려한 모습을 보이다가 느닷없이 하락세로 돌아서게 되는 것이다. 결론적으로 주식 시장과 부동산 시장의 양대 자산 관리 시장에서 쌓은 경험을 바탕으로 부양책 및 규제책과 시장의 흐름과의 관계를 정리해보면 다음과 같다. 하락 내지 조정 장세에 있는 시장은 부양책이라는 약을 먹으면서 기력을 회복하기 때문에 통상 부양책이 약 4회 이상 반복이 되면 시장이 기력을 회복하고 에너지를 축적하고 있다가 서서히 상승세로 돌아서게 된다. 반대로 상승세에 있는 시장은 규제책이라는 매를 맞으면 기력이 소진되기 때문에 통상 규제책이 약 4회 이상 나올 때까지는 규제책에도 불구하고 상승세를 지속하다가 결국에는 반복되는 매에 에너지를 소진하고 하락 내지 조정 장세로 돌아서게 된다.