각각의 부동산 투자 방법들이 별개로 움직여서 투자하면 된다고 생각하지만, 결론적으로는 모든 부동산 투자 방법들이 하나의 흐름 속에서 같은 방향으로 움직여서 가격 변화를 보이기 때문에 큰 흐름을 파악하는 능력만 키우면 일차적인 문제는 해결된다. 일차적으로 흐름을 알고 난 후 각각의 부동산 투자 방법론을 배우는 것은 이차적인 문제다. 그렇게 큰 그림에서의 부동산을 볼 수 있으면 가격 흐름을 파악할 수 있고 어떠한 방법으로 어떻게 접근해야 하는지 알 수 있다.
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아파트 가격이 시기에 따라 변하게 되는 이유는 여러 가지가 있다. 공급물량의 변화가 가장 기본이 될 것이며, 정부에서 발표하는 부동산 완화 정책이나 규제 정책도 가격 변화의 원인이 될 수 있다. 그리고 과거에 경험했던 외환위기나 세계금융위기 같은 우리가 미처 대비할 수 없는 세계 경제 상황 또한 부동산 가격에 큰 영향을 미친다. 이처럼 가격에 영향을 미치는 요소가 많지만 가장 중점적으로 살펴봐야 하는 것은 공급물량이다.
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아파트 가격이 변하는 이유는 여러 가지가 있다고 앞에서 설명했다. 그런데 부동산에 입문하는 사람들이 처음부터 짧은 시간에 너무 많은 것을 하려다 보니 빨리 지치기도 하고 혼란스러움을 많이 느끼기도 한다. 공급물량, 부동산 정책, 개발 호재, 입지, 학군, 재개발·재건축 등 부동산에 영향을 미치는 요인들을 다 습득하려고 하는 것은 욕심이다. 그래서 우선 처음에는 공급물량과 가격 변화에만 초점을 맞추고 공부할 것을 추천한다.
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침체되어 있는 시장의 매매가격이 회복되기 전 중요하게 살펴봐야 할 지표는 바로 전세가격 동향이다. 전세는 실거주 수요의 바로미터이기 때문에 전세가격에 따라서 매매가격이 변하는 포인트만 포착하면 투자 타이밍을 잡을 수 있다.
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거래량은 부동산 흐름을 읽을 수 있는 중요한 지표다. 입주물량, 전세가율, 미분양 지표들과 일체가 되어 시장의 흐름 변화에 시그널을 보내는 데 주목해볼 필요가 있다. 거래량은 부동산 가격과 밀접한 관계가 있다. 거래량의 변화에 따라 부동산 가격은 상승하기도 하고 감소하기도 한다.
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시장 상황을 오판하지 않기 위해서는 현장에 자주 가서 직접 조사하고 시장의 분위기를 느껴봐야 한다. 공급물량과 핵심지표들이 시장의 흐름에 긍정적인 신호를 보여주는 지역이 있다면 적어도 일주일에 한 번은 꾸준히 시장 상황을 체크해야 한다. 최근에는 투자 모임도 많고 강의도 많기 때문에 정보 공유가 빨라서 내가 생각한 타이밍보다 더 빠르게 투자자들인 진입하는 일들이 많이 일어나고 있다. 선 진입한 투자자들 때문에 아파트 가격의 호가는 이미 높아져 있고 뒤이어 진입하려고 할 때는 한 템포 늦어버리게 된다. 따라서 관심 지역이 있다면 반드시 시장 상황을 자주 체크해야 한다.
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투자 성공 확률을 높이기 위해서 끊임없이 분석하고 준비해야 한다. 내 집 마련을 위해서 집을 사든, 투자를 위해서 집을 사든 이왕이면 가격 상승을 원하는 것이 사람들의 심리이고, 가격 상승이라는 확률과 싸움을 위해서는 과거와 미래의 가격 흐름을 아는 것이 무엇보다 중요하다. 물론 미래 부동산 가격이 인구 변화와 시장경제 변화로 인해 반드시 과거처럼 된다는 보장은 없다. 그래도 우리가 준비할 수 있는 것은 많지 않기 때문에 과거의 시장 흐름을 분석해야 한다.