정말로 청년들이 사회적 어려움을 극복하려는 노력을 하지 않는 것일까? 포기할 수밖에 없는 현실이 희망으로 가득 차야 할 청년들을 그렇게 만든 것은 아닐까? 치열한 경쟁 속에서 힘들게 취업해도 현실은 또다시 절망을 줄 뿐이다. 적은 월급과 비싼 집값 때문이다. 취업만 하면 다 가능할 것이라고 생각했던 연애, 결혼, 출산, 내집 마련이 더 큰 벽으로 앞을 가로막을 것이라고는 생각도 하지 못했을 것이다. 나 또한 마찬가지였다. 원하는 직장에 들어가서 원하는 일을 하고 연애를 해서 사랑하는 사람과 결혼해 행복하고 단란한 가정을 꾸리기를 꿈꾸었다. 하지만 현실은 냉정했다. 꿈을 이루기 위해 하루 2시간씩 잠을 자며 공부했고 매일 아침 꿈을 이룬 내 모습을 상상하며 하루하루 버텼으며 마침내 원하는 것을 얻었지만 행복은 잠시뿐이었다. 취업하고 나면 모든 것이 잘 풀릴 줄 알았지만 착각이었다. 월급은 박봉이고, 집값은 월급을 10년 동안 모아도 20년 된 아파트 전세 보증금도 되지 않는 게 현실이었다. --- pp.40-41

그렇게 서울, 경기, 인천, 대구, 대전, 청주, 천안 등 여기저기를 돌아다니며 공부하고 아파트를 1채, 2채 늘려가다가 2018년 4월에 10번째 집을 소유하게 되었다. 아직 내가 걸어온 길보다 앞으로 걸어갈 길이 훨씬 멀 것이라는 걸 안다. 하지만 지난 3년간 하고 싶고 좋아하는 분야를 공부하며 즐겁게 투자해온 것 같다. 물론 하기 싫을 때도 있었다. 하지만 한 걸음 한 걸음 조금씩 걷다보니 성과도 약간 있었고, 특히 세상 보는 눈이 많이 달라졌다. 사람마다 세상을 바라보는 관점이 다르다. 자기가 접하는 분야 위주로 세상을 바라보게 된다. 그래서 환경설정이 매우 중요하다. 나는 부동산을 접하면서 경제, 정책, 도시, 사람, 통계에 관심을 가지게 되었다. 모두 다 부동산 공부를 하는 데 필요한 항목들이다. 또 경제 위주의 항목들이지만 세상 전반에 관한 사항이기도 하다. 다시 말해 부동산 공부를 하면서 세상이 어떻게 돌아가는지 사회 변화에 조금씩 관심을 가지게 되었고, 그러면서 세상사는 법을 배우게 된 것 같다. --- p.52

재테크나 투자는 개인 성향에 따라 달라질 수 있기 때문에 단순히 펀드나 주식을 비판할 수는 없다. 다만 내 투자 성향과 맞지 않을 뿐이다. 힘들 게 모은 돈을 남에게 맡기거나 고위험 고수익인
주식에 투자하기보다 상대적으로 저위험 고수익 상품이면서 삶의 필수재인 아파트에 투자해보자. 우리나라 사람들의 주거 형태 선호도는 단독주택, 연립주택, 빌라 등 다른 형태보다 단연 아파트가 높다. 그만큼 아파트에는 돈이 많이 몰린다. 그리고 가장 중요한 가격 측면에서 특정 계층의 고급 빌라와 오피스텔을 제외하면 아파트 가격 상승률이 빌라 등에 비해 월등히 빠르고 높다. 요즘은 아파트와 관련된 각종 통계가 많이 대중화되었고, 누구나 인터넷으로 확인할 수 있도록 공개되어 있어 조금만 관심을 가지고 노력하면 쉽게 접근이 가능하다. 주식과 펀드는 수익률을 특정할 수 없다. 따라서 은행마다 수익률 차이가 크지 않아 비교하기 쉬운 적금과 실제 아파트 평균 가격 상승률 통계를 보면서 왜 아파트에 투자해야 하는지 살펴보자. --- pp.60-61

연평균 가격이 5% 상승할 경우 3억 원짜리 아파트가 1년 뒤 3억 1,500만 원, 2년 뒤에는 3억 3천만 원 정도가 된다는 말이다. 일반적으로 임대차 계약이 2년이기 때문에 투자 기간을 2년으로 가정하면 3천만 원을 투자한 3억 원짜리 아파트가 2년 뒤 3억 3천만 원이 된다는 것이다. 세금은 별도로 하고 3천만 원 투자해서 3천만 원 상승이면 대략 2년에 100% 정도의 수익이 발생하는 것이다. 각종 금융 상품들에 비하면 엄청난 수익률이다. 전 재산 3억 원을 투자해서 3천만 원을 버는 것이 아니라 3천만 원을 투자해서 2년 만에 2배가 되어 6천만 원이 되는 것이다. 아파트를 재형저축 같이 금리가 3% 후반에서 4% 정도로 다소 높은 금융상품과 단순 비교하면 연평균 5% 정도인 아파트 가격 상승률과 별 차이도 없으니 ‘신경 쓸 것 많은 부동산보다 맘 편한 금융상품에 투자해야 겠다’는 생각은 그저 편하게 돈을 벌고 싶어 하는 사람들의 어리석은 판단이다. 아파트에 투자하면 목돈이 더 큰 목돈을 만들고 이를 반복하다보면 어느 순간 자산가가 되어 있을 것이다. 이는 시간이 지날수록 점점 더 큰 차이를 보일 것이다. --- pp.64-65

정부에서는 계속해서 다주택자들에 대한 규제를 강화하고 있고, 지방 아파트 가격이 곤두박질치며 곳곳에서 “이제 아파트투자는 끝났다”는 부정적인 이야기가 나돌기도 한다. 특히 지방에 거주하는 분들 중 많은 사람이 아파트투자에 거부감을 가지고 있다. 과연 아파트투자는 정말 끝났을까? “역사를 잊은 민족에게 미래는 없다”라는 말이 있다. 과거를 보면 미래를 어느 정도 알 수 있다는 뜻이다. 부동산 규제는 부동산이 호황일 때면 어김없이 나오는 것이고, 부동산이 침체되면 언제 그랬냐는 듯 부동산 부양책이 나오는 것이 당연한 흐름이고 역사다. 정부에서는 계속해서 다주택자들에 대한 규제를 강화하고 있고, 지방 아파트 가격이 곤두박질치며 곳곳에서 “이제 아파트투자는 끝났다”는 부정적인 이야기가 나돌기도 한다. 특히 지방에 거주하는 분들 중 많은 사람이 아파트투자에 거부감을 가지고 있다. 과연 아파트투자는 정말 끝났을까? “역사를 잊은 민족에게 미래는 없다”라는 말이 있다. 과거를 보면 미래를 어느 정도 알 수 있다는 뜻이다. --- pp.66-67

현재 서울에 있는 아파트는 그동안 매매 가격이 많이 상승했기 때문에 새로 투자 진입을 하기에는 투자금이 많이 필요하고 다소 부담이 있다. 지방은 아직까지 침체기에 있기 때문에 섣불리 투자할 필요는 없다. 모든 투자는 공부와 분석을 바탕으로 근거를 가지고 해야 한다. 만약 지금이 지방 아파트 상승기였다면 이제 막 공부를 시작하려는 초보 투자자들에게는 오히려 악영향을 줄 수 있었을 것이다. 공부가 되지 않은 상태에서 시장 분위기가 좋아 가격이 계속 올라가는 것을 보면 마음이 급해진다. 그래서 의욕이 앞서 자칫 ‘카더라 통신’에 따른 ‘묻지 마’ 투자를 하게 될 수도 있다. 하지만 지금이 오히려 다음 상승기를 대비하며 공부할 수 있는 기회다. 물론 지금 이 순간에도 기회를 찾아 아파트에 투자하는 사람들이 있다. 나 또한 지속적으로 투자처를 찾고 공부를 하지만 앞으로 더 좋은 기회가 있을 것이라고 생각하며 지금은 섣불리 투자하지 않는다. --- p.71

내집을 마련하는 가장 대표적인 방법이라고 할 수 있는 ‘주택청약’에 대해 알아보자. 주택청약은 쉽게 말해 건설사에서 신규 분양(공급)하는 아파트를 분양받기 원하는 사람들이 분양 신청(청약 접수)을 하면, 일정한 기준에 따라 당첨자를 선정해 당첨자에게 아파트에 입주할 수 있는 권한인 ‘분양권’을 부여하는 시스템을 말한다. 청약통장은 새 아파트를 비교적 저렴하게 소유할 수 있는 수단이다. 그러므로 당장 필요하지 않더라도 꼭 만들어놓고 이번 장에서 기본적인 내용을 반드시 숙지하자. 주택청약을 하려면 일정한 조건이 필요한데 먼저 ‘청약통장’을 만들어야 한다. 청약통장은 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남은행에서 가입이 가능하다. 예전에는 청약예금, 청약부금 등 청약통장 종류가 있었으나 지금은 각 통장들의 기능을 통합한 ‘주택청약종합저축’이라는 하나의 상품만 가입할 수 있다. --- pp.118-119

부동산투자를 하기로 마음먹었다면 부동산투자로 얻고 싶은 것이 무엇인지 다시 한 번 생각해볼 필요가 있다. 목돈을 마련하기보다는 매달 안정적으로 월세를 받는 투자를 할지, 아니면 당장 수익이 나오지 않고 짧게는 몇 개월에서 길게는 몇 년이 걸리더라도 한번에 목돈을 마련할 수 있는 투자를 할지 선택해야 한다. 투자하기 전에 투자 목적과 방향을 정해놓지 않으면 투자하면서도 흔들리기 쉽다. 자신이 부동산에 투자하는 궁극적 목적과 그 목적을 이루기 위한 방향을 정하지 않은 채 무작정 돈만 좇는 투자는 수익이 어느 정도 발생하더라도 만족하기보다 끝없는 욕심을 낳게 된다. 자신이 추구하는 행복을 이루기 위해 돈을 버는 것이 아니라 돈 자체가 목적이 되어 돈을 쫓아가는 안타까운 삶이 될 수 있다는 것이다. 이번에는 수익형 부동산과 시세차익형 부동산에 대해 알아보고, 부동산투자에서 얻고자 하는 목표와 그 목표를 이루기 위한 투자 방향을 다시 한 번 고민해보기 바란다. --- pp.133-134

갭투자는 다른 말로 ‘전세 레버리지 투자’라고도 한다. 임차인의 전세 보증금을 레버리지로 활용해 소액의 투자금으로 아파트를 매입할 수 있기 때문이다. 다시 말해 매매 가격과 전세 가격 차액만으로 아파트를 매입할 수 있다는 뜻이다. 따라서 매매 가격과 전세 가격의 차이가 적을수록 투자금이 적게 들어가고, 가격이 조금만 상승해도 수익률이 높아질 수 있다. 매매금액 대비 전세금액의 비율을 ‘전세가율’이라고 하는데, 갭투자의 중요한 조건 중 하나가 ‘전세가율이 높은 아파트’다. 전세가율이 높다고 무조건 투자 대상이 되는 것은 아니지만 일단 전세가율이 높은 아파트는 투자 대상으로 검토해볼 필요가 있다. 전세 보증금을 레버리지로 활용하면, 은행 대출과 달리 이자가 없어 무이자로 돈을 융통하는 효과를 얻을 수 있다. 그렇다고 전세입자가 손해를 보는 것은 아니다. 매매 가격과 전세 가격 차이가 크지 않음에도 전세로 들어가는 것은 개인의 선택일 뿐이다. --- p.141

신혼부부들은 소형 아파트에서 살까, 아니면 대형 아파트에서 살까? 당연히 소형 아파트에서 사는 신혼부부가 훨씬 많다. 그리고 요즘 신혼부부들은 대부분 맞벌이를 한다. 즉 남자, 여자 모두 아침마다 직장으로 출퇴근해야 한다는 뜻이다. 지하철이 들어와 있는 대도시에서 출퇴근할 때 가장 많이 이용하는 교통수단은 지하철이다. 신혼부부들은 대개 아직 아기가 없기 때문에 아기를 위한 쾌적한 환경보다는 부부가 생활하기 좋은 편의성을 갖춘 지역을 선택하게 된다. 보통 역세권 주변은 비역세권 지역보다 유동인구가 많기 때문에 상권도 잘 발달되어 편의성을 중요시하는 신혼부부에게 더욱 좋은 곳이다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 ‘수요가 탄탄한 역세권 소형 아파트’를 투자 대상1호라고 말한다. 그렇다면 대형 아파트는 어떤 사람들이 선호할까? 당연히 소형 아파트에 거주하는 사람들보다는 경제적으로 여유 있는 사람들이 선호할 것이다. --- pp.159-160

미분양이 발생하는 이유는 크게 3가지다. 미분양이 발생하는 첫 번째 이유는 비싸게 분양하는 경우다. 아파트를 외곽에 짓는데도 시내 중심지에 위치한 아파트보다 저렴하지 않거나 중심지라 하더라도 주변 시세에 비해 지나치게 비싸게 분양한다면 미분양이 발생할 수 있다. 이 경우 해당 지역이 상승기에 있다면 얘기가 달라진다. 지역 아파트 가격이 상승하면서 비싸 보였던 미분양 아파트가 적정 가격이 됨으로써 소화될 수 있기 때문이다. 두 번째 이유는 단기간에 과도하게 많이 분양하는 경우다. 한정되어 있는 청약 접수자(수요자)에 비해 과도하게 분양하면 미분양이 증가할 수 있다. 이 경우도 마찬가지로 해당 지역 사람들의 심리가 살아 있다면 단기간에 과잉 분양되었던 미분양 물량이 시간이 지나면서 점차 소화될 수 있다. 다시 말해 첫 번째와 두 번째 이유로 미분양이 발생하는 경우는 ‘일시적 미분양’이라는 것이다. 우리가 조심해야 할 미분양은 세 번째 이유로 발생하는 경우다. 마지막 세 번째 이유는 침체 지역에 지속적으로 분양하는 경우다. --- pp.216-217

요즘은 정보화 시대다. 특히 이 책을 보는 20대, 30대 사회 초년생들은 대부분 컴퓨터 사용에 익숙할 것이다. 아파트는 모든 부동산 중 우리 삶과 가장 밀접하고, 수요와 거래가 많으며 그만큼 각종 통계, 데이터가 잘 만들어져 있다. 즉 인터넷으로 아파트에 관한 여러 가지 정보를 파악할 수 있다. 아파트 가격은 지역별로 흐름이 다르다고 했다. 상승하는 지역이 있고, 하락하는 지역이 있다. 우리는 상승하는 지역을 찾아서 투자해야 한다. 그렇다면 가격이 오르는 아파트를 찾기 위해 전국 곳곳을 직접 다니면서 확인해야 하는가? “현장에 답이 있다”는 말이 있다. 맞는 말이지만 전국을 다 돌아다니면서 오르는 아파트를 찾다보면 너무 많은 시간이 소요되어 가격이 오르기 시작하던 아파트는 내가 도착했을 때 이미 가격이 다 올랐을 것이다. 그만큼 비효율적이라는 말이다. 따라서 우리는 현장을 가보기 전에 인터넷에서 필요한 정보를 취합하는 ‘손품’ 작업을 함으로써 가볼 만한 지역, 아파트를 좁혀 필요한 지역과 아파트 위주로 가야 한다. 즉 효율적으로 투자하기 위해 발품을 팔기 전에 손품을 파는 작업이 반드시 필요하다. --- pp.222-223

내 물건이 다른 물건들보다 경쟁력이 있어야 먼저 계약될 수 있다. 그리고 인테리어를 해서 집을 깨끗하고 살기 좋게 만들어놓는 다면 경쟁력도 생기지만 인테리어가 되지 않은 아파트보다 더 높은 가격으로 전세를 맞출 수 있기 때문에 투자금을 줄일 수 있다. 전셋집을 구하려는 세입자 처지에서 생각해보자. 당연히 가격 대비 좋은 집을 선택할 것이다. 더군다나 전세보증금은 전액 다시 돌려받을 돈이고, 전세자금 대출을 연금리 3.5%로 받았다고 가정했을 때 전세보증금으로 1천만-2천만 원을 더 주더라도 한 달 이자가 3만-6만 원밖에 차이 나지 않는다. 따라서 대출을 조금 더 받거나 돈을 보태 인테리어가 되어 있는 깨끗한 집을 선택하게 된다는 것이다. 투자자는 이런 부분을 이용해야 한다. 인테리어에 들어가는 비용보다 전세금을 더 올려 받을 수 있다면 충분히 이득이 되기 때문이다. 투자금을 줄일 수 있고, 이다음에 다시 전세를 주거나 매도할 때도 내 물건이 우선적으로 거래될 수 있다. 세입자 입장에서도 한 달에 3만-6만 원 정도 부담하는 대신 훨씬 더 쾌적한 환경에서 2년간 거주를 보장받을 수 있기 때문에 더욱 만족감이 높아진다. --- pp.241-242

내가 투자한 사례들은 전부 역세권에 입지도 좋은 지역이고 학군도 좋아서 가격이 상승했을까? 절대 그렇지 않다. 상승 흐름에 있는 지역의 역세권 아파트였고 상승 흐름에 있는 지역의 학군 좋은 아파트였기 때문에 상승한 것이다. 호재가 많은 곳에 투자해도 된다. 단 호재만 보고 투자하면 목표한 수익률을 달성하기 위해서는 1년이 걸릴지 5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 알 수 없다. 수요 대비 공급이 부족해지기 시작하는 지역에서 거래가 늘어나고 심리가 살아나면서 상승 흐름을 맞이하게 되고 이때부터 호재 이야기가 다시 슬금슬금 나온다. 하지만 과잉공급으로 지역이 침체되기 시작하면 언제 그랬냐는 듯 호재 이야기는 어디론가 사라져 다음 상승기가 올 때까지 기다리게 된
다. 아파트투자에서 핵심은 상승 흐름에 있거나 상승 흐름을 맞이할 지역에 투자하는 것이다. --- pp.280-281

‘자수성가’라는 말이 있다. 생소한 단어도 아니고, 특별한 단어도 아니다. 하지만 나에게만큼은 나를 가장 뜨겁게 하고, 모든 열정의 원동력이 되며, 반드시 증명해 보이고 싶은 단어다. 언젠가 “1억으로 10억 만들기보다 처음 1억 모으기가 더 힘들다”는 말을 들은 적이 있다. 처음이 힘들다는 얘기다. 나도 아직 자수성가를 이룬 것은 아니지만 조금씩 이루어 나가는 사람으로서, 처음 시작하려 할 때 두렵고 망설여지지만 막상시작하고 나면 점점 흥미가 생기고, 자신감이 생기고, 무엇보다 삶을 대하는 태도가 달라지면서 미래에 대한 기대감이 생기게 된다는 것을 말해주고 싶다. 우리 사회는 점점 양극화가 심화되고 있다. 내가 사는 부산만 보더라도 양극화가 급속도로 진행되고 있다. 2013년에는 아파트가 3.3㎡당 1천만 원이면 비싸다고 했다. 그런데 그 아파트가 지금은 3.3㎡당 2천만 원을 눈앞에 두고 있다. 불과 5년 사이에 벌어진 일이다. 그렇기 때문에 우리는 조금이라도 빨리 시장에 참여해야 하고, 미래를 대비해야 한다.