계약할 때 공인중개사가 권리분석을 꼼꼼히 해주고, 문제가 발생하면 모두 책임을 지기 때문에 딱딱하고 어려운 권리분석을 굳이 공부할 필요가 없다고 생각하는 분이 혹시 계신가요? 공인중개사에게 소개를 받아 계약을 하는 경우에도 중개사가 권리상의 문제를 발견하지 못한 채 추후 문제가 발생하면 여기에 대해 중개사나 보증보험에서 모두 책임져주는 경우도 물론 있습니다. 하지만 보통은 매수자도 무지로 인한 책임을 같이 지는 것이 더 일반적입니다. 거래의 최종 책임은 언제나 본인에게 있기 때문입니다._1장 권리분석 첫걸음 떼기 01. 부동산 권리가 도대체 뭐예요?

부동산경매에서 가장 중요한 문서인 매각물건명세서는 법원에서 경매 물건의 각종 권리를 확인하고 설명해주는 서류입니다. 일반 매매 시 중개업소에서 중개대상물 확인설명서를 제공하듯, 법원에서도 투자자에게 매각물건명세서를 제공합니다. 일종의 간략한 투자설명서라고 볼 수 있겠네요. 이 밖에도 감정평가서, 현황조사서 등의 서류도 제공하지만, 만일 현황조자서와 매각물건명세서가 다르면 일단 매각물건명세서를 기준으로 권리분석을 하는 것이 좋습니다. 즉, 경매절차에서 가장 믿을 수 있고 중요한 서류는 매각물건명세서입니다._2장 권리분석 기초 다지기 03. 매각물건명세서는 어떻게 보는 건가요?

말소기준권리는 경매로 매각되는 사건에서 등기된 권리 및 등기되지 않은 권리를 깨끗이 지워주는 기준을 의미합니다. 즉, 경매 부동산을 권리분석 한다는 것은 1)말소기준권리를 찾고 2)그 말소기준권리보다 앞서는 권리가 있는지 없는지를 찾아보는 과정에 불과합니다.
그렇기 때문에 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리는 매각과 함께 모두 말소(소멸)되고, 반대로 더 먼저 설정된 권리는 낙찰자에게 인수됩니다. 이 원칙이 전부입니다. 무척 간결하죠?_2장 권리분석 기초 다지기 06. 말소기준권리에는 어떤 권리들이 있나요?

건물은 소유권이 나눠진 형태에 따라 단독건물과 집합건물로 구분되는데, 단독건물은 토지 소유권과 건물 소유권을 따로 갖습니다. 대신 단독건물은 건물 내에 여러 호수가 있더라도 그 소유권이 나뉘지 않고 통틀어 한 개의 건물 소유권만 존재합니다. 반대로 집합건물은 토지 소유권(대지권)과 건물 소유권이 합쳐져서 집합건물에 대한 소유권을 갖습니다. 그리고 건물 내 개별 호수에 대해 소유권이 모두 분리되어 있습니다._2장 권리분석 기초 다지기 10. 낙찰 후에도 말소되지 않는 권리가 있다고요?

유치권은 등기사항전부증명서에 등기되지 않고도 성립할 수 있기 때문에 투자자 입장에서 굉장히 무시무시한 권리지만, 실제로는 경매진행 중인 신축건물이나 공장, 상가 등에서 경매를 지연시키려는 목적이나 싼 가격에 낙찰을 받을 목적으로 허위로 법원에 신고하는 경우가 많습니다. 또한 경매법원은 유치권의 진위 여부를 가리지 않고 접수를 받기 때문에 이를 악용하는 사례가 무척 많습니다._3장 권리분석 중수되기 01. 등기사항전부증명서가 다가 아니라고요?

경매 물건을 권리분석 할 때, 일반적으로 현재 상황에서 말소기준권리를 찾고 인수-소멸 여부를 판단합니다. 그런데 간혹 모두 소멸되는 경우임에도 후순위 권리자가 당당히 부활하여 낙찰자에게 자신의 권리를 인수하라고 주장하는 경우가 있습니다.
권리분석은 본래 입찰 전 모든 상황이 확정되는 정적인 학문인데, 이렇게 차후에 변동사항이 생기는 경우도 드물게 있습니다. 대표적인 케이스가 바로 ‘대위변제’입니다. 이는 후순위 권리자(보통 임차인 또는 가등기권자)가 채무자(보통 소유자)의 빚을 대신 갚는 것입니다._4장 권리분석 고수되기 03. 임차인이 빚을 대신 갚는 경우가 있다고요?

<STRONG>누구보다도 열심이지만 2% 부족한 경매,<br> 도대체 뭐가 문제일까?</STRONG><br> 2000년대 들어 부동산경매가 재테크나 노후준비의 키워드로 떠오르면서 수많은 일반인들이 경매시장에 뛰어들었다. 하지만 부동산경매의 기초지식도 없이 뛰어든 많은 초보 경매투자자들이 권리분석이라는 커다란 암초를 만나 낭패를 겪게 되고, 심한 경우 많은 것을 잃고 경매시장을 떠나는 경우도 종종 발생했다.<br> 권리분석은 경매고수들이 항상 강조하는 부동산경매의 핵심이다. 하지만 살펴봐야 할 서류도 많고, 어려운 용어도 많이 등장하기 때문에 대부분의 초보 투자자들이 시작부터 애를 먹고 있다. 경매 분야 초베스트셀러 《저는 부동산경매가 처음인데요》로 10만 초보들을 경매투자자의 길로 이끈 저자는 후속작 《저는 부동산경매가 처음인데요2》 ‘권리분석 완전정복’을 통해 부동산경매 고수로 거듭나기 위한 권리분석의 원칙을 소개한다.<br> <br> <STRONG>초보는 권리분석으로 문제를 찾아내고<br> 고수는 권리분석으로 문제를 해결한다</STRONG><br> 권리분석의 핵심은 쉽게 말해 내가 마음에 드는 부동산에 입찰을 하고자 할 때 안전한지 또는 위험한지를 판단하는 것이다. 여기서 ‘안전’이란 내가 낙찰을 받았을 때 제출한 낙찰가격 이외에 추가로 부담하는 금액이나 권리가 전혀 없다는 것을 의미한다. 즉, 권리분석이란 경매를 통해 완전한 소유권을 확보하는 데 걸림돌이 되는 권리들의 유무를 확인하는 작업이고, 이를 통해 권리상 안전한 물건을 찾는 일련의 과정이라 할 수 있다.<br> 누군가는 공인중개사나 전문가들이 권리분석을 꼼꼼히 해주고, 문제가 발생하면 모두 책임을 지기 때문에 어려운 권리분석을 굳이 공부할 필요가 없다고 말하지만, 이는 큰 오산이다. 공인중개사가 권리상의 문제를 발견하지 못한 채 추후 문제가 발생하면 이를 모두 책임져주는 경우도 물론 있다. 하지만 보통은 매수자도 무지로 인한 책임을 같이 지는 것이 더 일반적이다. 거래의 최종 책임은 언제나 본인에게 있다는 사실을 기억해야 할 것이다.<br> 위험해 보이는 부동산을 고수들처럼 꼼꼼하게 권리분석을 할 수 있다면 위험을 크게 줄일 수 있다. 이를 위해서는 등기사항전부증명서뿐만 아니라 매각물건명세서 등을 통해 각종 인수되는 권리관계나 임차인의 대항력 여부 등과 같은 다양한 문제를 검토하고, 철저하게 현장조사를 해야 한다. 이러한 것들이 모두 뒷받침되어야만 낙찰 후에도 문제가 생기지 않는다는 사실을 반드시 명심해야 한다.<br> <br> <STRONG>‘안전’과 ‘초과수익’, 두 마리 토끼를 잡는<br> 부동산경매 고수의 필살기 ‘권리분석’</STRONG><br> 시장에 나온 경매 물건이 100건이라면 80건은 기초적인 서류 작업만으로도 초보자들도 쉽게 권리분석이 가능할 정도로 대부분은 안전하다. 그만큼 쉽게 접근할 수 있기 때문에 경쟁이 치열해지고, 낙찰도 쉽지 않다. 하지만 고수들은 치밀한 권리분석을 통해 나머지 20건의 물건에 숨어 있는 문제들의 해결책을 찾아냄으로써 초과수익이라는 달콤한 결실을 얻는다.<br> 투자의 궁극적인 목적은 적극적인 수익을 얻기 위함이다. 권리분석이 까다롭거나 복잡하면 그만큼 경쟁자가 줄어들고, 일반적인 물건에 비해 수익이 늘어나게 된다. 예를 들어 서류상 인수되는 선순위 임차인이 있는데 현장답사를 통해 그 임차인이 아무런 권리가 없으며 인수할 필요가 없다고 확인되는 순간, 또는 법원에 유치권 신고가 된 부동산이 현장답사를 통해 가짜라는 것을 파악하는 순간이 바로 권리분석을 통해 보다 높은 초과수익을 거둘 수 있는 기회인 것이다.<br> 《저는 부동산경매가 처음인데요2》는 이처럼 ‘안전’과 ‘초과수익’을 담보하는 고수들의 치밀한 권리분석 노하우를 다양한 현장 사례를 통해 차근차근 단계별로 알려준다. 또한 독자들이 배운 지식을 당장 적용해볼 수 있도록 실전문제를 통해 복습하고, 고수들의 Q&A를 통해 경매의 숨은 디테일까지 놓치지 않고 있다.<br> 저자는 권리분석 이론에 대한 단순한 이해를 넘어, 그 권리분석 내용이 실제 투자와 어떻게 연결되는지, 그리고 어떻게 응용하여 수익을 낼 수 있을지에 대해 고민해야 한다고 말한다. 단계별로 이어진 권리분석 고수의 길을 한 걸음씩 걸어가다 보면, 부동산경매의 궁극적인 목적인 안전한 초과수익창출에 조금 더 가까워질 수 있을 것이다.<br>