수명을 다해가는 아파트를 되살리는 문제에 대한 사회적 의사결정을 해야 할 시기가 다가오고 있다. 획일적인 아파트에 대해 피로감을 느끼는 사람들은 아파트 중심 주거문화의 붕괴를 점치는 경우가 많다. 전원주택을 찾는 사람들이 있는가 하면, 요새는 은퇴를 앞둔 직장인들이 여유로운 귀농생활을 하는 것을 환상처럼 받아들이고 있기 때문이다. 주택 비중에서 아파트가 차지하는 비중이 60~70%에 이르는 현실을 감안할 때, 앞으로 아파트에 대한 피로감은 더욱 높아질 가능성도 있다. 그러나 아파트로 대표되는 한국의 주거문화는 편리함의 상징이므로 쉽게 바뀌기는 힘들다. 아파트가 너무 많이 지어진 것도 문제다. 아파트 가격이 오르지 않아서 재건축 사업성이 없어지고, 그렇다고 노후화된 아파트를 방치하기에는 사회적?경제적 손실이 너무 크기 때문이다. 다가올 미래의 인구 감소 문제는 지방자치구 간의 인구 쟁탈전으로 연결될 것이다. 다시 말해 인구가 감소하기 때문에 주택수요가 감소하는 것이 아니라 인구를 유치해서 지방자치단체의 세수를 확보하고 경쟁력 있는 도시를 만들기 위해 도심 재개발을 유도할 가능성이 크다. _ p.19-20
강남에 투자수요가 몰린 데는 가족 구성원의 주거욕구를 모두 충족시킨 곳이었기 때문이다. 경제 활동을 하는 가장의 관점에서 강남이 인식된 것은 강남 테헤란밸리가 개발되면서부터다. 1990년대 말부터 시작된 ‘한국판 실리콘밸리’ 육성 정책은 강남을 벤처기업의 요람으로 만들고자 하는 정부의 의지가 담겨 있었다. 수많은 IT?T소프트웨어 벤처기업과 개발업체들이 강남으로 이전하면서 서울 강남은 가족 구성원의 주거욕구를 모두 만족시키는 한국 주거생활의 중심지로 부상하게 되었다. 그러나 부작용도 많았다. 강남 재건축 아파트로 투자수요가 몰리면서 아파트가격이 폭등했다. 이에 따라 사회적 박탈감에 시달리는 서민들이 늘었고, 아파트가 투자처로 인식되는 것에 대한 강한 거부감을 가지는 정치인도 늘었다. 그러나 분명한 사실은 주거생활의 편의성, 자녀 교육적 측면, 직주(職住)라는 3가지 요소가 강남의 주거 가치를 이끄는 근간이었다는 것이다. 이런 요건을 염두에 두지 않는 규제 위주의 정책은 불법 전매와 같은 지하시장의 거래 규모를 키우고 결국 최종 소비자에게 높은 비용을 지불하게 하는 결과를 낳았다. _ p.28
앞으로의 주택시장의 상황은 월세의 확대, 전세의 감소, 그리고 주거 수준의 양극화로 요약될 것이다. 건축 연도에 따라 슬럼화되는 지역이 늘어날 것이다. 노후한 건물 지역은 소득이 상대적으로 낮은 계층이 주거하는 공간의 형태를 갖출 것이며, 대도시는 월세와 자가 중심의 시장으로 발전할 가능성이 높다. 앞으로 집값이 오르지 않아도 주택 구매수요는 늘어날 수 있다. 집값이 떨어진다고 하더라도 ‘월세’ 말고 다른 대안이 없다면 집을 사는 수요는 증가할 것이다. 일본의 경우도 주택시장의 장기 침체현상을 겪었지만 새 아파트에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 다만 기존 주택에 대한 거래는 감소하는 현상이 나타나고 있는데, 2014년 기준 수도권 주택시장과 비슷한 모습이다. 명목상 주택 보급률은 높아질 수 있어 ‘주택이 넘치는 것이 아닌가?’ 하는 우려를 낳을 수도 있다. 그러나 양적인 주택 공급보다는 생활의 편리성이 강조된 주택수요가 계속 늘어날 수 있다. 고령화 시대를 맞아 주거형태는 빠르게 변화할 것이며 이에 맞춘 주택 수요는 지속적으로 증가할 것이다. _ p.48
현재의 용적률이 낮으면 재건축 이후 지을 수 있는 아파트 면적이 늘어나 사업성이 좋아진다. 그렇다면 용적률이 한계치에 도달했기 때문에 앞으로 재건축은 투자가치가 없는 것일까? 이에 대한 해답은 앞서 설명한 콤팩트시티, 스마트시티, 그리고 젠트리피케이션으로 설명할 수 있다. 콤팩트시티의 개념은 도시의 기능을 압축시켜 공해를 줄이고 생활 편의성을 높이는 도시 기능의 재배치로 해석할 수 있다. 앞으로의 도시 개발의 방향은 압축 도시가 될 것이다. 도시 개발을 막는 지역?지구나 용적률 제한은 앞으로 완화될 수 있어 보인다. 도시의 공공적 기능을 더할 때 용적률 인센티브(법정 한도보다 더 높은 용적률을 적용할 수 있도록 하는 것)가 적용되는 방식으로 만들어질 가능성이 있다. 서울?부산?대구 등 대도시가 우선적으로 재건축이 활성화될 것으로 보인다. 정부가 신도시 개발보다는 도심 재개발에 관심을 기울이고 있으므로 재건축 사업은 앞으로 10년간은 유효한 시장이 될 것이다. 도심을 재생하는 방법은 고밀도 재건축 사업 말고는 다른 대안이 없기 때문이다. _ p.81-82
재건축 아파트를 구입하는 것은 미래의 아파트를 미리 구입하는 것으로 주식시장으로 치면 선물을 구입하는 것과 비슷하다. 앞서 예시한 반포 자이와 은마아파트 간의 수익률 차이가 벌어지는 이유는 재건축 전 용적률과 대지지분, 그리고 매입 시기의 차이 때문이다. 재건축 수익률은 다음에 소개하는 4가지 요소에 의해서 결정되는 경우가 많다. 재건축 대상 아파트의 현재 매매가, 추가 부담금, 금융비용 등의 총 투자금액과 입주할 아파트의 예상 시세(인근 지역의 예상 시세)를 비교?유추함으로써 계산해낼 수 있다. 요소 ① 대지지분과 용적률이 큰 곳, 요소 ② 입지보다는 매입 시기요소, 요소 ③ 초기 투자금액과 시세가 낮은 곳, 요소 ④ 단지 규모가 크고 기반시설이 좋은 곳이다. 그러나 여기서 한 가지 더 확인해야 할 사항은 앞서 설명한 사업 추진 여부이다. 대단지의 경우 상대적으로 시공사의 관심이 높아 단가는 내려갈 수 있으나 내부적인 분쟁 등으로 사업 추진이 늦어질 경우 물가 상승률과 소송비용이라는 측면에서 볼 때 역효과가 발생할 수도 있다. _ p.93
건폐율은 쉽게 말해 사이즈다. 숫자가 작을수록 날씬한 것을 나타내며 커질수록 통통해진다. 건폐율은 본래 건축물의 여유 공간을 확보하기 위해 만들어졌다. 건축물에 비어 있는 공간이 많아진다면 채광과 통풍 등이 유리하고, 그만큼 쾌적한 주거공간을 만드는 것이 가능하기 때문이다. 건폐율은 지방자치단체의 조례에 용도지역에 따라 20~90% 이하로 규정하고 있다. 어떤 아파트에 가면 단지에 아파트가 꽉 들어서 있어서 답답함을 느끼는 반면, 어떤 단지는 건물 간의 간격이 넓고 시야가 탁 트여 있는 경우가 있다. 이는 아파트마다 건폐율을 다르게 적용했기 때문이다. 건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율로 건축의 밀도를 나타내는 대표적인 지표 중 하나다. 건폐율이 ‘40%’나 ‘50%’라고 하는 것은 전체 땅에서 건물 면적이 40~50%를 차지하게 아파트를 지을 수 있다는 의미다. 건폐율이 너무 높으면 도시 미관을 해치고, 너무 낮으면 재건축 수익성이 떨어지게 된다. 국토의 계획적인 발전을 정의하고 있는 법률인 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 건폐율의 최고 한계를 정의하고 있고, 지방자치단체의 조례를 통해 제한한다. _ p.104
재개발과 달리 재건축 아파트의 추가 부담금 계산방법은 무상지분율을 알면 간단히 계산할 수 있다. 무상지분율은 아파트를 재건축시 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도의 면적을 추가 부담금 없이 조합원에게 줄 수 있는지를 나타내는 비율을 말한다. 무상지분율이 높을수록 조합원이 무상으로 분양받는 아파트 면적은 넓어진다. 때문에 무상지분율은 재건축의 수익률을 나타내는 지표로 자주 사용된다. 예를 들어 33㎡의 지분 크기를 가진 재건축 대상 아파트의 무상지분률이 100%라고 가정하면, 대지지분과 똑같은 33㎡ 크기의 아파트를 나중에 무상으로 배정받게 된다. 만약 무상으로 받을 수 있는 배정 면적보다 더 큰 면적에 들어가길 희망한다면 늘어나는 면적만큼 추가 부담금을 내야 하고, 반대로 적은 면적이 좋다고 하면 돈을 돌려받는다. 이때 늘어나는 비용이나 돌려받은 환급금은 조합원 분양가와 면적에 비례해 결정된다. 또한 종전 면적은 대지지분을 기준으로 계산하는 반면 재건축 이후 면적은 대지지분이 아닌 공급받을 아파트 면적을 기준으로 계산을 한다는 점을 유의해야 한다. _ p.112
노무현 정부의 부동산 정책 특징은 5가지로 요약할 수 있다. 첫째, 국가균형발전 목적으로 행정 중심 복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 지역개발에 치중했으며, 수도권에서는 서울 외곽 신도시 개발 중심의 주택공급을 추진했다. 둘째, 보유세 및 양도소득세 등 주택 관련 세금을 강화했고, LTV 및 DTI를 통해 주택자금대출 규제를 도입해 강력한 주택수요 억제 정책을 추진했다. 셋째, 외환위기 직후 폐지되었던 분양가격에 대한 규제가 분양가 원가공개나 분양가 상한제 등의 형식으로 다시 도입되었다. 넷째, 국민 임대주택, 매입 임대주택 등 다양한 공공 임대주택 공급을 확대하면서 주택 공급에 있어 공공의 역할을 강화했다. 다섯째, 실거래가격 신고제를 도입해 등기부에 실거래가의 기재를 시행해 실거래가 검증 시스템을 구축했다. 또한 각종 부동산 정보를 통합하는 부동산 정보망 구축을 통해 부동산시장의 투명성 제고와 건전한 거래 질서 확립에 노력했다. _ p.161-162
이명박 정부는 초기에 지방의 미분양 주택 문제를 해소하고 건설 부문의 유동성을 지원하는 방안을 마련했으며, 취?등록세 감면과 종합부동산세 완화, 전매제한 기간 축소, 재건축 용적률 완화, 투기지역 및 투기과열지구를 해제하는 등 규제를 완화하는 방향으로 부동산 정책을 시행했다. 그 밖에도 노무현 정부 때 강화했던 부동산 관련 규제들을 대폭 완화하거나 일시적으로 폐지하는 정책을 시행했다. 그러나 2009년 하반기 이후부터 전세매물의 품귀현상이 지속적으로 심해지고 전월세가격이 급등하는 등 임대차시장의 불균형 이 장기화될 조짐이 보이면서 정부는 전월세시장 안정화에 정책 초점을 맞추게 되었다. 특히 보금자리주택 공급과 도시형 생활주택과 같은 대체 주택의 건설, 전세 자금 지원 확대 등을 실시해 서민의 주거 안정을 꾀했다. 주택 거래 활성화를 위해 재건축 규제를 대폭 완화해 신속한 사업 추진과 사업 타당성을 높이는 방향으로 정책을 펼쳤다. 그러나 이러한 부동산 규제 완화 정책에도 불구하고 부동산시장의 고전은 면치 못했다. _ p.174-175
한때 리모델링을 집수리와 비교하는 경우가 많았다. 하지만 집수리는 개인이 자기 자본을 들여 하는 것이며, 리모델링은 입주민들의 의견을 모아 이익을 실현하는 사업이라는 점이 다르다. 요즘은 동네 지물포에도 ‘리모델링 상담 환영’이라는 광고를 흔하게 볼 수 있다. 그만큼 리모델링이 집의 가치를 올려주는 작업의 대명사로 사용된다. 하지만 노무현 정부가 들어설 때까지도 리모델링이라는 말은 흔하지 않았다. 그 대신 ‘집수리’라는 광고가 있는 정도였다. 일본에서는 ‘리폼(reform)’이라 해서 오래된 단독주택 전체를 수리하는 사업이 소규모로 이루어져 왔지만, 한국처럼 대규모로 아파트 단지 전체가 리모델링을 하는 사례는 흔하지 않았다. 집수리와 리모델링은 크게 다르지 않지만 노무현 정부에서 ‘리모델링’이라는 단어를 법적 용어로 넣으면서 리모델링이 정부나 건설업 등의 관계자와 일반인들이 사용하게 된 것이다. ‘집수리’는 비교적 작은 규모로 집안의 욕실을 수리한다든지, 벽지나 마루 장판을 새로 한다는 의미인데 반해 리모델링은 한 세대가 아닌 아파트 단지 전체를 새로 한다는 것을 말한다. _ p.221-222
소형 아파트 리모델링은 정책이 바뀌어도 사업이 순탄하기란 어렵다. 여기에 유일한 대안은 재건축밖에 없다. 200만 호 건설 붐에 편승해 정부가 벽식 구조 건립을 부추겨놓고 이제 와서 방치한다는 것은 무책임한 일이다. 따라서 소형 아파트가 밀집해 주거환경 개선이 어려운 아파트는 과감히 재건축으로 돌파구를 찾아야 할 것이다. 지금까지는 이런 상황에 대한 불만의 목소리가 작기 때문에 정부가 듣지 못하고 있지만 향후 10년 안에 상황은 달라질 것이다. 소형 아파트가 밀집한 단지는 주거환경을 개선할 방안이 없어 그저 벽면에 페인트칠하고 일부를 유지?보수하는 수밖에 없다. 그러나 좀더 시간이 지나 전기시설과 상하수도 배관의 노후화가 급속도로 진행되면, 그때는 이때는 정부도 방치할 수 없다. 반드시 개선방안을 내놓아야 한다. 그 방안이 지금은 재건축밖에는 없다는 것이다. 이미 아파트로 유입되는 상수도 배관은 뻘건 녹물이 나올 정도로 노후화가 진행되었다. 서울시가 아무리 수돗물이 깨끗하다고 외쳐도 들어오는 배관이 낡아 녹물이 나오는 데는 방법이 없다. _ p.238-239
한강 이북 지역에서 재건축이나 리모델링 사업성이 좋은 지역은 얼마 안 된다. 근본적인 이유는 해당 지역의 주변 시세가 낮기 때문이다. 시세가 낮아도 현재 용적률 대비 계획 용적률이 높으면 재건축이나 리모델링이 가능하다. 재건축이나 리모델링 제도가 크게 바뀌지 않는 한, 향후 서울의 개발 진행 방향은 서울 강동권과 강남권, 목동 일대의 강서권, 그리고 한강 이북 지역으로 한강과 인접한 용산?마포?성동지역에 한정되어 있음을 확인할 수 있다. 강북지역도 재건축 사업성이 전혀 없는 것은 아니다. 노원구 일대의 1980년대에 지어진 택지 개발지구에 위치한 아파트 중에서 3~4개 단지는 재건축 사업성이 매우 높게 나타났다. 다른 지역에 비해 가격이 낮은 노원구 상황을 감안할 때 투자수익은 노원구와 도봉구 일대의 재건축 대상 아파트가 될 수도 있다. 일반인에게 많이 알려진 재건축 대상 단지들은 사업성이 전혀 없는 것으로 나오는 경우가 많다. 많은 사람들의 관심을 받으면서 시세가 떨어지면, 다시 수요가 늘어 가격이 곧바로 회복되는 경향이 있기 때문이다. 이는 ‘소문난 잔치에 먹을 것 없다.’라는 말을 떠올리게 한다. _ p.256-257
강남 재건축 투자에도 위험요소는 존재한다. 이제 재건축 사업을 위한 첫 단추를 끼운 것뿐이며, 앞으로 재건축 절차를 단계적으로 밟아가야 해 변수는 많다. 2015년 초까지의 계획에 따르면 오는 2016년부터 이주가 시작된다. 이주 시작 후 재건축 공사 기간을 모두 포함하면 통상적으로 약 2년 이상이 소요된다. 만약 재건축 조합의 불화 등으로 인해 순조롭게 절차가 진행되지 않을 경우 일정은 더 늦어질 수 있다. 그렇게 되면 그동안 지불해야 할 기회비용이 훨씬 더 커지게 된다. 또한 강남권에는 여전히 대기수요가 많기 때문에 추가 상승 여력은 남아 있지만 호재들이 이미 가격에 반영된 만큼 당분간 약보합세(弱保合勢)를 유지할 것으로 예상된다. 따라서 강남 재건축 아파트에 투자하려면 단기적 시세 차익보다는 장기적 관점에서 접근할 필요가 있다. 과거에는 짧은 기간에 집값이 급등해서 강남 재건축 아파트를 단기 투자처로 생각하는 경향이 강했지만 요즘은 상황이 다르다. 특히 최근 몇몇 단지가 사업 속도를 내고 있지만 대부분 입주까지 짧게는 2~3년, 길게는 5년 이상 걸리기 때문에 과도한 금융 차입을 통해 매입하는 것은 위험부담이 크다. _ p.281-282
주공아파트 5단지는 잠실의 마지막 남은 재건축 유망 아파트다. 지상 15층 30개동 112~119㎡ 3,930가구로 이루어졌으며 각 면적별 대지지분은 112㎡가 74.51㎡, 115㎡가 80.99㎡, 119㎡가 80.99㎡로 강남권 중층 재건축 단지인 대치동 은마아파트 112㎡(대지지분 53.88㎡)보다 크다. 또 전용 면적은 중대형으로 재건축 후 대형 면적을 받을 수 있다는 것이 장점이다. 하지만 최근 분위기가 급변하고 있다. DTI·LTV 등 금융규제를 완화하는 7·24 대책 발표 이후 재건축 관련 규제도 완화했기 때문이다. 재건축 연한을 40년에서 30년으로 줄였고, 안전진단 기준도 낮춰 안전문제가 작더라도 주거만족도가 낮으면 재건축 시행이 가능해졌다. 또한 재건축 사업지 전용 60㎡ 이하의 의무건축비율을 완화하고, 총면적 기준의 주택규모 제한도 폐지했다. 또 기부채납도 상한선을 제시해 사실상 축소하면서, 재건축 초과이익환수 유예, 분양가 상한제 폐지 등 재개발 사업 수익성에 직접 영향을 미치는 규제들이 대부분 완화되었다. 그동안 잠실 주공 5단지 재건축에 발목을 잡고 있던 규제들이 대부분 완화되거나 폐지되었다. 여기에 지난 2014년 6월 잠실 주공 5단지는 최고 50층으로 짓는 재건축 계획안이 서울시 도시계획위원회 사전 자문에서 긍정적인 답변을 받았다. 이로 인해 금융위기 이후 사실상 중단된 잠실 주공 5단지의 초고층 아파트 사업이 다시 탄력을 받게 되었다. _ p.296-297
입지 여건으로만 보면 주거지로는 장미아파트가 잠실 주공 5단지보다 뛰어나다. 장미아파트 내 지하철 2호선 잠실나루역이 있고 2?8호선 잠실역도 근처에 위치해 대중교통 이용이 편리하다. 또 잠실대교?올림픽대로?강변북로 등의 진입이 쉽고 테헤란로 업무지역과도 인접해 직주 근접성이 뛰어나다. 또 서울시는 잠실 주공 5단지와 장미아파트를 잇는 1.12km 규모의 올림픽대로 미연결구간 전부를 지하도로로 연결하기로 했다. 이 지상 및 지하도로공사 사업이 추진되면, 단지 주변 교통체증도 개선될 것으로 보인다. 장미아파트는 단지 내 서울잠동초등학교·잠실중학교가 있고, 한강시민공원과 연결되어 주거 쾌적성이 뛰어나며 롯데백화점?롯데마트?석촌호수 등이 가까워 편의시설 이용도 쉽다. 그러나 위험요소도 있으므로 장미아파트는 단기 수익을 노린 투자를 자제해야 한다. 개발계획이 아직 정해지지 않은데다 재건축 기간도 짧게는 5년, 길게는 10년까지 내다봐야 하기 때문이다. 최근 들어 재건축 단지들의 가격이 높아졌고 사업 기간도 오래 걸릴 것을 감안한다면 단기 투자수익을 노리기보다는 장기적인 안목으로 접근해야 한다. _ p.302-303
--- 본문 중에서
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