불황 속에서도 높은 수익률을 올리며 안전하게 살아남을 수 있는 부동산의 창의적인 투자법을 종목별로(빌라, 오피스텔, 아파트, 상가 및 공장, 단독 및 다가구주택 등) 분류하여 그 노하우를 정리해보았습니다. 덧붙여 부록으로 임대 및 매매수요가 우수한 서울의 대표적인 지역에 대한 소개도 담았습니다. 위기는 기회입니다. 요즘 같이 불황기(위기)는 일반 매매(부동산 중개업소)에서도 부동산을 가장 싸게 매입할 수 있는 시기이며, 그보다도 훨씬 저렴하게 매입할 수 있는 법원 경매를 활용한다면 전세가격도 안 되게 공짜로 집을 마련할 수 있는 좋은 기회입니다. 이 책을 통해 불황도 이겨내는 경매투자를 저와 함께 해보시지 않겠습니까? 저처럼 공짜 집을 만드는 분들이 많아지길 간절히 소망해봅니다. --- p.26

이 책을 보는 많은 독자 분들이 어렵게 여기는 것 중 하나가 명도일 것입니다. 종종 세면기, 좌변기, 싱크대 등과 같은 내부 시설물을 파손하겠다는 분도 계시고 또 어떤 분은 문신을 보여주며 낙찰인을 협박하고 겁을 주는 분도 계십니다. 저는 방문도 뜯어 가려고 하는 분을 만난 적도 있습니다. 제가 알려드리고자 하는 ‘명도 잘하는 특별한 노하우’는 별 게 아닙니다. 바로 상대방 입장에서 생각하는 역지사지 마음, 그것이지요. 말은 쉽지만 실제로 행동하기는 쉽지 않습니다. 점유자를 방문할 때 ‘빨리 이사를 내보내야겠다’는 마음보다는 그들이 상처받은 마음을 위로해주려는 마음이 우선되어야 합니다. 그분들도 누군가 낙찰을 받으면 이사를 가야 한다는 것쯤은 다 알고 있습니다. 또한 이사를 가지 않고 버티면 강제집행이 기다리고 있다는 것도 알고 있습니다. 그러니 첫 방문 때 그 사람들의 고충과 상처를 많이 들어주시길 권합니다. --- p.56

부동산경매는 절차상 감정평가를 진행한 시점과 매각하는 시점이 약 4~6개월 정도 차이가 발생합니다. 또한 경매가 진행되는 중이더라도 ‘채무자가 돈을 갚을 것이니 조금만 시간을 달라’고 채권자에게 요청하는 경우, 경매절차상의 문제가 발생할 경우, 이해관계인들의 경매에 대한 이의 제기가 있는 경우 등 다양한 이유로 경매가 수개월 지연될 수도 있습니다. 특히 최근에 서울, 수도권의 오피스텔 가격이 큰 폭으로 상승하였으므로 지난해 말이나 금년 초에 감정한 오피스텔은 매매시세보다 저렴하죠. 이런 경우는 신건(100%) 매입 전략으로 입찰하는 것이 수익률을 높일 수 있습니다. 여담으로, 신건 매입 전략으로 경매물건을 낙찰 받으면 입찰 법정은 여기저기 술렁거립니다. 혹자는 우리 보고 잘못 낙찰 받았다고 하는 사람도 있고, 어떤 성격이 급하신 분들은 우리 보고 미쳤다고 말씀 하시는 분들도 있었습니다. 그럴 때 저는 그냥 묘연한 미소를 띠고 경매법정을 서둘러 빠져 나오곤 합니다. --- p.152

대부분의 사람들이 1층 아파트를 선호하지 않는 이유는 외부에서 내부가 쉽게 보여 프라이버시를 침해당할 수 있고, 도둑이 침입하기도 쉬우며, 햇빛도 잘 안 들어 채광에 영향을 받는데다 일반적으로 베란다 전면으로 주차장이 가깝게 있기 때문에 한밤중 주차하는 자동차 소음에 방해받는 불편함 등 때문입니다. 장점보다 단점을 더 많이 가지고 있기 때문에 사람들이 기피하는 것이죠. 하지만 이런 1층 아파트라도 언덕지형에 있어 2~3층 높이에 위치하고 있으면 프라이버시 침해나 보안, 일조권 및 2층 높이의 1층 아파트 소음 피해 등에서 해방될 수 있어서 비교적 높은 가치를 인정받을 수 있고 매매가 잘됩니다. --- p.205

나홀로 아파트는 빌라형 아파트라고도 불리며 일반주택가에 혼자 우뚝 솟아 있거나 여러 규모가 있는 아파트 단지들 사이에 작은 규모의 단지로 통상 100가구 미만 2~3개동으로 구성된 아파트를 말합니다. 이런 나홀로 아파트는 진입로가 좁거나 편의시설이 부족하고 관리비가 비싼 편이라 수요자들로부터 주목을 받지 못하는 경우가 대부분이나, 법원 경매를 통해 지혜롭게 투자를 한다면 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 실제로 제가 보유한 물건들 중 지속되는 불황 속에서도 가장 빠르게 매매가 이루어지고 있는 물건은 나홀로 아파트입니다. 아래와 같은 점들만 명심한다면 빠른 매도로 예상보다 쉽게 투자금을 회수할 수 있습니다. --- p.224

상가의 매매시세는 딱히 정해져 있지 않고 건물주나 임차인이 얼마나 월세수익을 높이느냐에 따라 달라지기 때문에 투자하려는 상가 건물에 어떤 업종이 적합한지 충분한 시장조사를 한 후 임대를 놓는 것이 매우 중요합니다. 아무나 와서 임대를 원한다고 적합한 업종 분석 없이 임대를 놓는다면 장사가 안 되어 월세가 밀리는 것은 당연할 것이고 2차적으로는 건물 전체의 상권에도 영향을 주게 됩니다. 죽어버린 상권을 다시 살리려면 엄청난 희생을 감내해야 하고요. 게다가 상가는 경매시장에서 경쟁이 제일 낮은 종목이라 발로 뛰는 투자가에게 적합한 종목이기도 합니다. 상가와 상권을 파악하는 것은 그 주변에 살지 않는 이상 조사하는 데 기간도 오래 걸리고 분석 또한 쉽지 않습니다. 예전에 저는 상가 1개를 사기 위해 1주일 동안 죽치고 앉아 요일별?시간대별 유동인구 및 동선을 조사한 후에만 입찰을 했습니다. 그렇게 철저하게 준비하고 조사하고 어떤 업종으로 운영을 할지 입찰하기 전 결정한 후에 매입을 해야만 실수가 없습니다. --- p.250

주택은 건물주가 각자 자기의 개성에 맞게 창의적으로 꾸미느냐가 관건이 될 것입니다. 아파트나 빌라와는 달리 그 집을 마음에 들어 하는 수요층만 제대로 만나면 매우 높은 수익률을 달성할 수 있습니다. 그러므로 여윳돈이 있고 부동산으로
장기적인 관점에서 큰 수익을 내기 원한다면 단독 및 다가구주택을 저는 적극 추천합니다. 서울에 큰 땅을 산다는 마음으로 접근해보세요. 그러면 한결 마음이 편안해질 것입니다. 서울의 땅값은 전쟁이 나지 않는 이상 절대로 떨어지지 않습니다. 그러니 여러분도 한번 눈을 번쩍 뜨고 좋은 단독주택 및 다가구주택 물건을 찾아보시기 바랍니다.

<b>내 인생의 첫 번째 투자인데요…<br/>어떻게 해야 할지 너무 막막해요! </b><br/><br/><b>생초보 경매투자자도 단숨에 깨우치게 하는 실전 가이드</b><br/><br/>뭐든 처음 시작할 때는 전문가한테서 차근차근, 제대로 배워야 한다. 이 책은 “생초보도 단숨에 깨우치게 하는 실전 가이드”를 모토로 한 ‘저랑 한번 해볼래요? 두근두근’ 시리즈의 첫 책으로, 기초부터 응용까지 경매투자에 대한 실전 노하우들을 알차게 담고 있다. 딱 이런 사람들이라면 꼭 주목해보길 바란다. <br/><br/> ‘이건 아무나 못하는 거’라며 경매투자는 복잡하고 어렵다고만 생각하는 사람<br/> 한번 경매에 도전해보고 싶은 마음은 있는데 종잣돈이 없어 고민만 하고 있는 사람<br/> 경매에 완전 문외한인 월급쟁이지만 최대한 싸게 내 집 마련을 하고 싶은 사람<br/> 경매에 여러 차례 응찰해보긴 했는데 낙찰 받지 못하고 계속 떨어지기만 하는 사람<br/> 소액으로 환금성 높은 부동산을 소유하고 싶은 사람<br/><br/>이 책의 저자는 현재 부동산 투자&컨설팅회사의 대표로, 지난 6년간 진행한 낙찰 및 명도 건수만 1,200건에 달하는 ‘경매고수’다. 그는 10여 년 전 처음 부동산 공부에 뛰어든 이후 매일같이 ‘부동산에 미친 남자’로 살았다. 새벽부터 밤늦게 까지, 비가 오나 눈이 오나 현장 답사를 다녔다. 하루에 30개 이상의 물건을 답사한 적도 많다. 그런 고생과 경험이 ‘공짜 집 만드는 창의적 투자법’이라는 노하우로 차곡차곡 쌓였다. 아직 경매를 잘 모르는 사람들에게 자신이 느꼈던 뿌듯함과 기쁨을 전해주고 또 함께 맛봤으면 하는 마음으로 글을 쓰기 시작했고, 그 결실이 결국 이 책이 되었다. <br/><br/>“책을 읽어보면 아시겠지만, 이 책에는 어려운 민사집행법, 복잡한 권리분석, 난해한 법률용어와 같은 탁상공론식의 내용은 전혀 없습니다. 전부 제가 현장에서 고민하고 연구하여 몸소 얻은 노하우들입니다. 이 물건은 어떻게 해야 돈이 될 수 있는지, 이 물건은 무엇이 문제이고 어떻게 개선하면 좋을지 연구했던 것들을 모두 정리한 것입니다. 누군가는 그렇게 힘들게 고생하며 얻은 노하우를 공개하는 게 아깝지 않느냐고 묻기도 합니다. 물론 그런 점도 없지 않아 있습니다. 그러나 저는 계속해서 또 다른 노하우를 연구해나갈 것입니다. 공부에 끝이 어디 있겠습니까. 방법은 계속 생겨납니다. 무궁무진합니다. 독자분들도 저와 함께 시작해보시죠. 세상이 달라 보일 것입니다!”<br/><br/><br/> 뭐가 중요한지 모르겠다고요? 사례별? 상황별 핵심 포인트들을 생생히 알려드립니다. <br/> 초보자에게 피가 되고 살이 되는 알찬 정보들! 알기 쉽게 콕콕 집어 설명해드립니다. <br/> 경매는 이론보다 실전이 더 중요하죠! 현장에서 얻은 노하우, 제대로 전수해드립니다. <br/> 남들은 모르는 특급 비법도 아낌없이 공개! 누구라도 따라 할 수 있게 도와드립니다. <br/><br/><b>“종잣돈 없어도 ‘공짜 내 집’ 마련할 수 있다”<br/>빌라] 오피스텔] 아파트] 상가 및 공장] 단독 및 다가구주택 = 종목별 공략법</b><br/><br/>“저는 공짜로 마련한 집이 수십 채 있습니다. <br/>제가 공짜로 집을 샀다고 하면 대부분의 사람들이 믿지 않습니다. <br/>아마도 이 책을 들고 계신 분들 중에서도 그게 정말 가능하냐는 의문을 가진 분들이 많을 것입니다. <br/>그러나 저는 분명히 말씀 드릴 수 있습니다. 가능합니다! <br/>종자돈이 없어도, 튼튼한 두 다리만 있으면 할 수 있습니다. <br/>부동산에 대한 열정, 그 열정을 이루려는 노력만 있다면 <br/>저처럼 누구나 공짜로 본인 명의의 부동산을 소유할 수 있습니다.<br/>어떻게 그게 가능하냐고요? 이제부터 그 이야기를 해보려고 합니다.”<br/><br/>저자가 프롤로그에서 이와 같이 밝히고 있는 것처럼, 이 책에는 10년여 동안 쌓아온 저자의 ‘공짜 집 만드는 투자법’이 50가지 종목별로 생생하게 담겨 있다. 여기서 ‘공짜 집’이란, 전세가격 이하로 집을 매입하거나 혹은 매입 시 발생하게 되는 총 대출이자보다 월세가격이 높은 경우를 말한다. <br/>‘공짜 집’은 부동산경매를 통해서만 가능하다. 일반 매매시장에서 집을 시세보다 싸게 사는 건 매우 어렵고 불가능하다. 그러나 부동산경매를 통해서는 일반 매매시세보다 저렴하게 매입이 가능하고, 경매 대출을 이용하면 용이하게 자금 조달도 가능하다(통상 낙찰가격의 80~90%까지 대출이 가능하다). <br/>그러나 부동산경매로 대출을 받아 시세보다 싸게 매입했다고 해서 무조건 돈을 벌 수 있다는 것은 아니다. 부동산 가격이 하락하여 낙찰 받은 가격 이하로 시세가 떨어지는 경우도 부지기수다. 그러므로 미래가치가 큰 부동산을 알아볼 수 있는 안목이 있어야 하고, 남들은 생각하지 못하는 부동산의 잠재적 가치를 끌어낼 줄 알아야 한다. <br/><br/>저자가 알려주는 노하우는 바로 그런 점에서 더욱 빛을 발한다. 내 앞에 있는 부동산을 있는 모습 그대로가 아니라 ‘창의적’으로 볼 수 있도록 노력하라. 세상에 쓸모없는 부동산은 단 하나도 없다. 다만, 제 짝을 찾고 있지 못하고 있을 뿐이다. 많은 사람들이 기피하거나 관심 갖지 않는 반지하층 빌라, 탑층(꼭대기 층) 빌라 등 애물단지 부동산 물건도 선입견을 버리고 깊이 고민하며 제 용도를 찾아주면 높은 수익률을 실현할 수 있다. 이 책에 바로 그 ‘창의적인 투자법’이 담겨 있다. 저자는 말한다. “월가의 투자전문가 헤티 그린의 이 말을 기억하라. ‘부자가 되는 데에는 그 어떤 비결도 없다. 당신이 해야 할 일은 오직 싸게 사고, 비싸게 파는 것이다.’ 부동산의 창의적인 투자법을 알면 누구라도 부자가 될 수 있다.” 당신도 할 수 있다. 바로 지금부터 시작해보라.