하지만 우리는 물가 상승률을 고려해야 한다. 금융상품은 물가 상승에 따른 금액 변동 없이 처음 정해진 금액을 계속 받는 것이다. 그런데 과연 이다음 10년 후, 20년 후, 30년 후에 돈의 가치가 그대로일까? 그렇지 않다는 건 누구나 다 아는 사실이다. 더군다나 일할 수 없게 된 시점에 물가 상승이 일어난다면 생활은 더욱 궁핍해질 것이다. 안정적인 노후를 위해서는 매월 받는 금액이 물가 상승만큼 높아져야 한다. 이런 위험성은 금융상품에만 있는 것이 아니다. 은퇴자들이 노후대비로 쉽게 선택하는 치킨집, 커피전문점 등의 사업은 더 위험할 뿐이다. 반면 수익형 부동산은 물가 상승률에 따라 그 가치가 달라진다. 가치가 업그레이드된다는 말이다. 땅의 가치가 높아지면 당연히 건물의 시세도 높아지고, 월세 역시 물가 상승률에 따라 높아진다. 그렇기 때문에 안정적인 노후생활을 위해 수익형 부동산의 월세를 주목하라는 것이다. 이제부터 왜 수익형 부동산의 월세가 답인지, 우리는 왜 수익형 부동산을 준비해야만 하는지 자세히 알아보도록 하자. --- p.19~20

은퇴는 일정 나이가 되어 회사에서 물러나거나 사회활동에서 손을 떼고 한가히 지내는 생활을 의미한다. 달리 표현하면 사회적 역할을 가지지 않는 여유로운 삶이다. 격동의 시기를 지내왔고, 노후준비가 잘 되어 있는 사람들은 노동과 책임에서 벗어난 은퇴가 반갑고 여유로울 수 있다. 반면 은퇴 후 생계비가 준비되어 있지 않은 사람들에게 은퇴는 곧 힘겨운 삶의 시작이 될 수 있다. 사정이 이렇다 보니 은퇴 이후에도 경제활동을 지속적으로 희망하는 사람들이 늘고 있다. 하지만 오히려 조기 은퇴자가 증가하고 있는 게 현실이다. 이에 따라 생활고에 시달리며 노후를 보내는 사람들이 늘고 있다. 특히 결혼 시기가 늦어지면서 자녀가 분가하기 전에 은퇴를 맞는 경우가 많아 노후 부담은 더욱 커지고 있다. 결혼과 함께 출산이 늦어지면서 자녀가 대학을 졸업하기 전에 정년퇴직을 하는 사람도 많다. --- p.22

국민연금 급여 종류 가운데 대표적이라 할 수 있는 ‘노령연금(흔히 말하는 국민연금)’은 연금 보험료를 10년 이상 내면 만 61살부터 평생 매달 받을 수 있는 연금이다. 하지만 지난 2014년 10월말을 기준으로 노령연금 평균 수급액은3 3만 원 선에 그쳤다. 노후 소득보장 장치로 국민연금 제도가 국민의 불신을 받는 주요한 이유 중 하나가 기금 고갈로 파산해 노후 소득보장은 고사하고 그간 납입해온 보험료마저 돌려받지 못하는 게 아니냐는 우려다. 실제로 국민연금이 사회적 이슈로 떠오를 때마다 많은 국민이 그런 불안 심리를 드러내고, 일부는 국민연금 폐지나 탈퇴를 주장하고는 한다. 게다가 국민연금 기금 소진론이 마냥 근거가 없는 것도 아니다. 제3차 국민연금 장기재정 추계 결과를 보면 국민연금 적립금은 2043년에 2,561조 원(2010년 불변가격 1,084조 원)으로 정점에 이른다. 그러나 고령화 등으로 2044년부터 연금급여 지출이 보험료 수입과 기금투자 수익의 합을 초과하면서 적자로 돌아서고, 2060년에는 적립기금이 바닥을 드러낼 것으로 전망된다. --- p.25~26

깡통전세는 앞으로 더 증가할 가능성이 크다. 금리가 워낙 낮아진 탓에 집주인들이 보증금을 은행에 넣어두지 않고 사업 등 다른 곳에 투자하는 경우가 빈번해지고 있기 때문이다. 그러다 보니 자칫 투자에 실패해 손실이 날 경우 보증금을 돌려주는 데 큰 어려움이 따를 수밖에 없다. 최근 한국은행은 경기 부진과 메르스 여파 등으로 기준금리를 사상 최저 수준인 1.5%로 내렸고, 예금금리 역시 연 1.0%대로 낮아졌다. 실질금리는 사실상 마이너스로 떨어졌다. 전세금을 은행에 맡겨 둔 전세 임대인으로서는 전셋값을 더 올려야 기존 수입을 유지할 수 있다. 가뜩이나 전세 물량이 부족한데 가격 변수까지 더해진 것이다. 현재의 금리 수준이 물가 상승률을 따라가지 못하고 있어, 임대인은 전세금을 은행에 넣어두면 오히려 손해일 수 있다. 그러니 전세를 반전세나 월세로 전환하려는 심리가 강해질 수밖에 없다. --- p.36

일본은 1990년대 초반 부동산 버블 붕괴가 시작되면서 극심한 경제 침체를 경험했다. 이는 여전히 우리나라 부동산시장에 반면 교사가 되고 있다. 우리나라 부동산시장은 일본의 사례를 그대로 따라가고 있다고 해도 과언이 아니다. 이런 점에서 현재 일본 부동산시장에서 나타나고 있는 임대주택 활성화 및 도심 집값 상승 현상이 우리나라에서도 일반화될 것이라는 분석이다. 현 일본 부동산시장은 역세권을 중심으로 한 민간임대가 활성화되어 있다. 지난 1980년대 말의 버블기와는 전혀 다른 모습이다. 버블기에는 땅과 건물을 매매하는 데 초점이 맞추어져 있었다. 하지만 최근 일본 부동산은 투자펀드를 포함한 여러 회사가 컨소시엄 형태로 주상복합단지 개발 프로젝트에 참여해 사무실과 상점, 아파트를 빌려주고 임대수익을 올리는 방식으로 바뀌었다. 즉 일본은 현재 민간임대가 활성화되는 과정에 있는 것이다. --- p.42

수익형 부동산이 인기를 끌면서 투자 실패사례도 속출하고 있다. 수익형 부동산에서 실패하는 대부분의 원인은 바로 수익률을 잘 챙기지 못했기 때문이다. 먼저 수익형 부동산 투자에서 핵심은 시세차익이 아닌 임대수익률이다. 다시 말해 수익형 부동산 투자는 불명확한 시세차익을 기대하기보다는 확실하고 안정적인 임대소득을 올릴 목적으로 접근해야 한다. 수익형 부동산이 인기를 끌면서 시세차익까지 고려하는 투자자들도 늘고 있는데 2마리 토끼를 다 잡으려다 한 마리도 못 잡는 사태가 발생할 수 있다. 임대수익률이 높은 곳을 찾기 위해서는 임대수요가 풍부한 핵심 지역에 들어선 수익형 부동산으로 투자처를 제한할 필요가 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택이라면 사무실 근무자가 밀집한 지역과의 지하철 접근성이 뛰어난 곳, 상가라면 배후수요가 탄탄하거나 머무는 수요가 많은 곳을 노려야 한다. 임대수요가 풍부한 곳을 찾았다면 정확한 수익률을 계산해야 한다. 수익률 계산에서 범하는 오류도 투자 실패의 큰 원인이다. --- p.53

수명은 연장되고 반대로 은퇴는 점점 빨라지고 있다. 20년 벌어 40~50년을 살아야 하는 시대가 다가오고 있다. 게다가 한국은 세계에서 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 빠르게 노령화가 진행되고 있다. 하지만 현대를 살아가는 직장인들은 은퇴 후 삶에 대한 구체적인 준비와 계획은 엄두도 내지 못한 채 현재의 삶에 허덕인다. 신문에 간혹 나오는 연금보험 등에 눈길이 가고는 하지만 대출금 상환, 자녀교육비 등 현실의 팍팍함에 밀려 은퇴 후 준비는 후순위로 미루어둔 사람들이 대부분이다. 시간은 빠르게 흘러간다. 대학을 졸업하고 취직하는 데도 많은 시간이 투자된다. 어렵게 취직을 하면 일을 배우느라 정신없다. 그렇게 시간이 흐르고 어영부영 하다 보면 30대 중반, 늦게는 30대 후반이 되어서야 결혼을 생각한다. 하지만 결혼을 했다고 해서 계획대로 짜임새 있게 생활을 꾸릴 수 있을까? 그렇지도 않다. 자녀를 출산하면 수입보다 지출이 더 늘어난다. 그러다 보면 저축과 투자는커녕 하루하루 생활하기에도 빠듯하다. --- p.56~57

부동산 투자 계획은 여행 계획을 세우는 것과 같다. 여행을 떠나기 전 우리는 목적지와 일정에서 시작해, 어떤 음식이 맛있는지, 어느 숙소가 좋을지 등을 찾아보고 계획을 세운다. 여행 계획이 없다고 해서 여행을 못 가는 것은 아니지만, 더 멋지고 만족스러운 여행을 위해 여행 계획을 세우는 것이다. 아무래도 준비를 많이 해서 가면 같은 시간 내에 더 많은 곳을 둘러보고, 더 맛있는 음식을 먹는 등 더 나은 경험을 할 수 있기 때문이다. 20~30대 사회초년생들은 사실상 급여관리가 잘 안 된다. 그렇다고 월급받는 족족 다 쓸 수도 없다. 결혼자금도 모아야 하고, 신혼집 전세자금도 마련해야 한다. 올바른 재무설계는 삶의 목표를 안정적으로 이루기 위한, 잘 만들어진 지도와 나침반을 가진 것과 같다. 향후 수익형 부동산 투자를 위해서는 우선 무엇부터 어떻게 준비해야 하는지 지도와 나침반을 가지고 철저한 재테크 플랜을 마련해야 한다. 그리고 그 시작은 종잣돈 마련이다. 종잣돈 마련은 수익형 부동산 투자의 시작이자 반이라 할 수 있다. --- p.60

오피스텔이든 상가든 모든 수익형 부동산에 투자를 고려할 때 가장 중요한 것은 수익률이다. 말 그대로 수익형 부동산이기 때문에 임대수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 하지만 단순히 수익률만 보고 투자했다가는 낭패 보기 십상이다. 컨설팅업체나 중개업소에서 제시하는 연간 임대수익률은 부동산 매입자금 대비 현재 임대료만 고려하는 경우가 많다. 하지만 1년 중 절반가량의 기간 동안 세입자를 구하지 못하는 상황이라면 수익률은 어떨까? 효자 노릇을 하라고 산 수익형 부동산은 골칫덩어리가 될 수밖에 없다. 수익률을 계산할 때는 매입자금과 임대료뿐만 아니라 공실률을 꼭 체크해야 한다. 그 외에도 수익형 부동산 투자에 들어가는 자금이 많다. 먼저 재산세 등의 세금과 보수비용이다. 임차인 교체시 드는 중개수수료도 만만치 않다. 또 임차인이 바뀔 때마다 발생하는 주택관리 비용은 물론 수익형 부동산의 관리?보수비용이 수시로 발생한다는 점도 감안해야 한다. 남이 제시하는 수익률만 보아서는 안 되는 이유다. --- p.75

종잣돈의 액수가 클수록 높은 수익률을 얻을 수 있는 기회가 많은 것은 사실이다. 그렇다 보니 부동산 투자자들은 항상 큰돈에 목말라 있고, 마음이 조급하다. 그래서 일부 투자자들은 무리하게 대출을 받아 자신의 능력에서 벗어난 투자금액으로 투자를 시작하기도 한다. 그러나 과유불급이라 해 욕심이 과하면 화를 부르기 마련이다. 더 높은 수익률에 대한 욕심에 감당도 안되는 투자금액으로 시작했다가 수익은커녕 빚을 더 떠안는 경우도 허다하다. 임대사업 성공의 실마리는 ‘적은 종잣돈으로 할 수 있는 수익형 부동산 투자는 없을까?’ 하는 고민에서 비롯된다. 실제로 수익형 부동산 투자에는 큰돈이 필요하기도 하지만 큰돈이 없다면 1천만 원으로도 가능하다. 임대사업의 성공은 적은 종잣돈이라도 어떻게 활용하느냐에 달려 있다. 특히나 종잣돈을 모으는 동안은 부동산 가격이 멈추어 있다면 좋겠지만 종잣돈을 모으는 동안에도 부동산 가격은 계속해서 상승한다. 즉 종잣돈을 다 모은 후면 투자하려고 했던 목표 부동산의 가격도 이미 오른 상태이기 때문에 또다시 종잣돈을 모아야 하는 상황이 반복된다. --- p.86

수억 원의 거금을 들여야만 투자성이 있는 부동산을 매입할 수있다는 선입관부터 버리자. 그 선입관이 지레 부동산 투자를 포기하게 하거나 묻지마 투자로 이끌어 투자 실패를 불러올 수 있다. 소액으로도 성공적인 투자는 가능하며, 부동산 소액투자가 가능한 대표적인 곳이 바로 ‘경매시장’이다. 경매시장을 잘 들여다보면 다양한 종목의 값싼 소액 매물들이 풍부하다. 일반 부동산시장에서 볼 수 없는 종잣돈 투자용 알짜 매물들이 널려 있다는 이야기다. 경매 물건의 4건 중 1~2건은 감정가 1억 원 미만의 시민형 부동산이다. 그 중에서는 5천만 원 미만의 매물들도 쉽게 찾을 수 있다. 경매시장에 눈을 돌리면 적은 돈으로 운용할 만한 매물들이 기대 이상으로 많다. 매물 종류도 다양하다. 신혼부부들이 살 만한 소형 아파트뿐만 아니라 오피스텔?다세대주택?농가주택 등 매물의 만물상이라고 해도 과언이 아니다. 소액 투자자라면 경매나 공매 물건에 관심을 가져보자. 알짜 매물을 잡을 수도 있고, 종잣돈을 더 든든하게 키우는 데 도움이 될 것이다. --- p.96

‘미국이 기준금리를 인하했다.’ ‘한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 내렸다.’ ‘역대 최저치의 금리 수준이다.’ 이런 뉴스가 연일 쏟아진다. 쉽게 말해서 돈을 맡길 때 이자가 낮아졌다는 말이다. 기준금리를 내리면 한국은행에서 싼 이자로 돈을 빌린 다른 은행들도 덩달아 금리를 내린다. 이자가 싸지면 당연히 저축이나 재테크 전략을 새로 짜는 게 맞다. 특히 저금리 현상이 앞으로 지속될 가능성이 높다면 더욱이 새로운 전략을 짜야 한다. 1년 만기 정기예금 이자율이 2.5% 내외라고 했을 때, 이는 1억 원 정기예금을 1년간 들었을 경우 세금을 제외한 한 달 이자가 21만 원이라는 뜻이다. 금리가 높을 때는 2~3억 원만 은행에 넣어두어도 노후대비로 충분했다. 하지만 저금리 시대에는 턱도 없다. 그러면 재테크 전략은 어떻게 달라져야 할까? 저금리일 때는 돈을 맡길 때뿐 아니라 대출시 이자도 싸다는 점에 주목하자. 즉 이자가 쌀 때 대출을 받아 부동산에 투자하는 것이 좋다. 특히 정기예금 이자보다 곱절의 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산일 경우에는 더더욱 그러하다. --- p.113

리츠회사가 모두 적정 수익을 내며 양호하게 운영되는 것은 아니다. 그렇기 때문에 리츠회사를 선택할 때 여러 가지 사항들을 꼼꼼히 검토해야 한다. 우선 리츠가 공시한 보고서를 통해 재무 상태는 물론 그간 회사가 수행했던 사업들의 성과와 현재 진행중인 사업들이 잘 이루어지고 있는지 확인해야 한다. 특히 현금 흐름(현금 유입과 유출의 유동성)에 대한 내용을 잘 검토해야 한다. 부동산투자회사의 현금 유입은 임대료 수준과 성장률, 임차인의 질, 임대 기간, 공실률, 자산의 매각에 따라 결정된다. 현금 유출은 관리비, 자산의 매입 등에 따라 결정되기 때문에 이를 잘 검토할 필요가 있다. 부동산투자회사의 수익은 경영진의 전문성과 창의성, 경험과 준법성, 도덕성에 따라 크게 영향을 받는다. 그렇기 때문에 경영진의 자질은 회사의 성장을 결정하고 투자자의 수익을 담보하는 중요한 요인이므로 잘 확인해보아야 한다. 그리고 리츠가 투자한 부동산에 직접 찾아가 임차인이 누구인지, 계약 기간이 자신이 계획했던 투자 기간과 너무 차이가 나지는 않는지 등도 살펴볼 필요가 있다. --- p.122

유동인구가 많은 지역 중에서도 사람이 모이는 지역과 흩어지는 지역이 있다. 모이는 지역은 앞으로 커가는 상권이다. 반면 유동인구가 많아도 사람이 흩어지는 지역은 목이 좋지 않은 곳이다. 사람들이 모이는 자리를 찾기 위해서는 우선 상권 내로 소비자를 실어 나를 수 있는 교통시설의 여부를 따져봐야 한다. 지하철과 버스 등의 대중교통시설과 차량을 이용하는 소비자들을 위한 도로 현황과 주차시설 등을 살펴보고 소비자들이 상권 내로 유입되는 데 필요한 시설이 잘 갖추어져 있는지를 고려해봐야 한다. 교통시설이 잘 갖춰져 있지 않은 곳은 접근성이 떨어져 2번 이상은 방문하기 어렵다. 교통이 잘 갖춰져 있더라도 상권 내로 소비자가 유입되어 머무는 자리인지를 확인해야 한다. 교통이 잘 발달되어 있더라도 단순히 출퇴근 등을 목적으로 스쳐 지나가는 자리일 수 있다. 머무는 자리는 우선 접근성이 좋아야 한다. 지하철역과 인접해 있든가, 버스정류장이나 횡단보도 인근 등의 유동인구가 많은 곳이면서 접근성이 좋은 상가여야 한다. --- p.135

남들과 똑같은 생각과 방법으로는 돈 벌기 힘들다. 남들과 다른 새로운 전략의 재테크는 성공 사례가 많지 않아 그만큼 리스크도 있지만, 잘만 하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 전전대 주택임대사업 역시 그러하다. 낡은 건물을 새롭게 바꿔 돈을 버는 ‘온고지신(溫故知新)’ 투자전략을 선택해보는 것은 어떨까? 부동산 경기 침체로 ‘아파트 전성시대’가 막을 내리고 투자 중심이 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 상품으로 옮겨 갔다. 하지만 최근에는 이마저도 공급과잉으로 투자자들에게 외면받고 있다. 공급과잉 등의 우려에도 불구하고 신규, 새것이라는 이유로 분양가 부담은 여전히 높다. 이 때문에 떠오르는 틈새시장으로 각광받고 있는 분야가 바로 노후주택 리모델링이다. 요즘의 부동산 투자는 새로운 물건보다는 오래된 것을 어떻게 바꿔 부가가치를 창출하느냐가 관건이 되는 패러다임으로 전환해가고 있다. 리모델링은 경기 침체일 때 특히 상한가다. 적은 투자금액으로 고수익을 노릴 수 있기 때문이다.

<b>노후대비, 수익형 부동산 월세가 답이다!</b><br/><br/>이 책은 수익형 부동산 투자에 따른 ‘월세’로 황금빛 노후생활을 준비하는 데 길잡이가 되어준다. 오늘날 우리 사회는 100세 시대에 접어들었다. ‘늘어난 수명, 빨라지는 은퇴’에 맞춰 노후대비는 또 다른 부담으로 다가온다. 먹고사는 일만 해도 벅찬데 은퇴 후의 삶도 준비해야 한다니 막막할 따름이다. 그렇다고 손 놓고 있다가는 당신의 노후가 악몽처럼 끔찍해질 수도 있다. 도대체 어떻게 해야 할까? 이를 알고 싶다면 노후대비의 답이 ‘수익형 부동산 월세’라고 주장하는 이 책을 펼쳐보라. 노후대비를 해야만 하는 우리의 현실을 직시하고, 저자가 고민 끝에 내린 ‘수익형 부동산 월세’라는 해결책에 귀 기울여보자. 노후대비는 언제부터 해야 하는지, 왜 수익형 부동산인지, 성공적인 임대사업을 위한 노하우는 무엇인지에 대한 저자의 꼼꼼한 설명을 읽다 보면 답답했던 마음과 의문들이 시원하게 풀릴 것이다. <br/><br/>갈수록 고령화는 심화되고 저성장?저금리 기조는 변화의 기미가 보이지 않는다. 따라서 과거 부동산 호황기 때와 같은 부동산 시세차익 효과는 기대하기 어렵다. 그러다 보니 임대수익을 얻을 수 있는 부동산 상품인 수익형 부동산에 대한 관심이 더욱 뜨겁다. 그 중에서도 매달 꼬박꼬박 들어오는 월세 수익이 투자자들에게 각광받고 있다. 하지만 ‘월세 로망’도 철저한 준비가 뒷받침되어야 한다. 수익형 부동산 투자를 위한 종잣돈 마련하기, 부동산 포트폴리오 리모델링하기, 구체적인 투자 목표를 세우고 수익률 및 공실률 꼼꼼히 따져보기 등 살펴봐야 할 것이 한두 가지가 아니다. 그렇다고 미리 겁먹을 필요는 없다. 임대사업 준비 과정부터 임대사업 후 수익률을 높이는 방법, 소액투자 방법까지 이 책에 제시된 비결들을 차근차근 숙지해보자. 이 책과 함께라면 월세 로망이 현실이 될 수 있다. <br/><br/><b> 월천족, 당신도 될 수 있다!</b><br/><br/>이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 1장 ‘왜 치킨집 대신 수익형 부동산이어야 하나’에서는 현재 은퇴를 하거나 하게 될 베이비붐 세대를 조명하며, 노후대비용 창업의 허점을 꼬집는다. 게다가 1%금리시대에는 은행이자를 기대할 수 없기 때문에 노후대비로 은행이자보다 수익률이 높은 수익형 부동산이 답이라고 말한다. 2장 ‘지금부터 준비하면 월천족이 될 수 있다’에서는 월세로 1천만 원 버는 ‘월천족’이 되기 위해서는 본격적인 현금 흐름이 시작되는 30대부터 차근차근 준비해야 한다고 강조하며, 종잣돈 모으기 비결과 임대사업에서 실패하지 않는 방법들을 제시한다. 3장 ‘투자금 1천만 원으로 임대사업 시작하기’에서는 소액투자로 부동산 임대사업을 할 수 있는 방법을 알려준다. 그 방법으로는 경매, 전전대 사업, 대출 이용하기, 환금성이 좋은 리츠 투자하기 등이 있다. 4장 ‘대박 나는 상가 입지를 찾는 특별한 비결’에서는 대박 나는 상가 입지를 살펴보고 고려해야 할 사항과 활용할 만한 노하우를 소개한다. <br/><br/>5장 ‘오피스텔과 원룸으로 임대사업 성공하기’에서는 오피스텔과 도시형 생활주택을 소개하며, 상품별 투자 고려사항들을 제시하고 원룸 임대사업에 대한 성공 노하우를 자세히 알려준다. 6장 ‘수익률 곱절내는 방법, 전전대와 외국인 임대사업’에서는 전전대와 외국인 임대사업의 장점과 관리 방법 등을 자세히 소개한다. 7장 ‘셰어하우스로 더 젊게 살고, 더 많이 벌기’에서는 1~2인 가구 증가와 함께 떠오른 새로운 주거형태인 셰어하우스 임대사업을 소개하며, 투자 성공 확률을 높이는 비결을 알려준다. 마지막으로 8장 ‘임대사업자의 역할과 임대수익률 높이는 법’과 9장 ‘수익형 부동산을 관리하고 건축하는 방법을 알아두자’에서는 투자 전 챙겨야 할 법률 사항에서 임차인 관리, 셀프 인테리어 노하우까지 임대사업에서 전반적으로 확인할 사항을 일목요연하게 정리한다. 노후대비는 먼 미래의 일이 아니다. 지금 당장 시작해야 한다. 그리고 그 답은 수익형 부동산 ‘월세’다. 이 책과 함께라면 당신도 노후가 든든한 월천족이 될 수 있다. <br/>