수요와 공급으로 만든 변동성은 부동산 특성 중에서 가장 중요한 부분이다. 이 책에서도 전반적으로 다룰 내용 또한 가격의 변동원리다. 앞서 이야기했듯 수요와 공급의 변화는 늘 시장에 존재한다. 그중 중요한 특성이 적절한 시기에 공급을 완성시키는 것이 공급의 적시성이다. 공급의 적시성을 가지지 못하는 주거 부동산의 특성으로 인해 수급 불일치가 생긴다. 이 수급 불일치로 생겨나는 시차 때문에 공급이 들어오기 전까지 가격이 상승하는 변동성이 생긴다.
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가격의 상승과 하락에 영향을 주는 것들은 수없이 많다. 특히 부동산을 말할 때 대부분의 사람들이 빼놓지 않고 이야기하는 것이 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지다. 결과로 보면 맞는 내용이지만, 입지가 가격 상승의 원인이라고 말할 수는 없다. 그래서 가격 상승이나 하락의 변동성에 대한 원인들을 찾고자 한다면 입지에 큰 의미를 둘 필요가 없다. 입지는 부동산의 중요한 한 부분이지, 가격 상승의 변동성을 만들어내는 근본은 아니기 때문이다.
--- p.54

앞서 이야기했듯 1995년의 미분양 증가시기에는 과공급이 원인이었고, 1998년 경우는 IMF라는 외부적인 경제요인 때문이었다. 2008년은 과공급과 외부요인이 같이 영향을 주었다고 할 수 있다. 그래서 미분양을 투자의 선행 지표로 활용하기에는 좀 어려운 면이 많다. 부동산 침체 시점에는 미분양도 비슷한 시점에 같이 증가하고, 가격 상승의 시점도 미분양 감소가 비슷한 시점에 온다는 것은 이미 상식으로 통한다. 그래서 미분양의 원인이 어디에서부터 시작됐는지를 확인해야 한다.
--- p.112

이러한 다양한 입지 여건 중에서도 선호도가 위치에 따라 다르기 때문에 같은 학군지역 내에서도 아파트 가격이 조금씩 차이가 난다. 강남 안, 그중 대치동 안에서도 위치에 따라 평가가 다르다. 부산은 해운대구 안에서도 또 다르고, 대구는 수성구 안에서도 학군지역인 범어동 안에서의 평가가 다르다. 구를 중심으로 좀 더 크게 보면 강남구 중심으로 다른 구들이 어디에 위치하는지에 따라 구에 대한 평가도 달라진다. 그래서 위치에 대한 평가를 제대로 할 수 있을 때 그 지역에 대한 이해도가 더욱 높아질 것이다. 상승기에는 위치에 대한 차이를 평가하고, 판단할 수 있을 때 더 큰 수익을 낼 수가 있다.

<B>부동산 시장을 객관적으로 바라보는 첫걸음</B><br/><br/> 한 도시의 부동산은 오랜 역사적인 배경이 그 도시 속에 고스란히 담겨 있다. 오래된 도시일수록 도시가 만들어 놓은 환경이 우리의 삶이나 주거에 많은 영향을 주게 된다. 우리는 단 한 번도 같은 환경의 부동산을 접해본 적 없다. 도시가 발전하고 변화하는 가운데, 정부의 정책 또한 끊임없이 바뀌고, 그 속에 거주하는 사람들 또한 달라진다. 우리가 과거를 알고, 부동산을 배우는 것은 사람들을 좀 더 잘 이해하기 위함이다. 그다음에 현재 시대 흐름에 맞춰 시장을 바라볼 필요가 있다. 이 책을 통해 우리는 시장을 바라보는 객관적인 시각을 가지고, 현상을 이해하게 될 것이다. 또한, 그 현상을 통해서 부동산을 바르게 볼 수 있는 계기로 삼자.<br/>