04 임대차의 차임 및 보증금★
① 차임·보증금의 증감청구권
(1) 증감청구권
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.(법 제11조 제1항)
(2) 증액의 제한
차임 등의 증액청구는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율(청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5 시행령 제4조)을 초과하지 못하며(법 제11조 제1항 단서), 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액하지 못한다(법 제11조 제2항).
② 월차임 전환시 산정율의 제한
(1) 내 용
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.(법 제12조)
(2) 산정율
현재 대통령령이 정하는 비율은 연 1할 2푼 또는 기준금리의 4.5배수 곱한 비율 중 낮은 비율 초과금지
③ 전대차관계에 대한 적용
차임 등의 증감청구권에 관한 규정(법 제10조) 및 월차임 전환시 산정율의 제한에 관한 규정(법 제11조)은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다.(법 제13조)

05 보증금반환의 확보(보증금의 회수)★★
① 보증금의 우선변제
(1) 요 건
임차인이 우선변제권을 취득하기 위해서는 법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 하며(법 제5조 제2항), 임차인이 우선 변제될 보증금을 수령하기 위해서는 임차건물을 양수인에게 인도하여야한다(법 제5조 제3항).
(2) 효 력
우선변제권의 취득시기, 우선순위의 결정, 우선변제를 받는 대상과 이의신청(법 제5조 제4항) 등은 주택임차인의 우선변제권과 같다고 보면 될 것이다.
② 소액보증금 중 일정액의 우선변제(최우선변제권)
(1) 보증금 중 일정액의 보호
임차인은 보증금 중 일정액에 관하여 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액 포함의 1/2의 범위 안에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다.
(2) 요 건
1) 보증금규모의 제한
법 제14조의 규정에 의하여 최우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임을 보증금으로 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 경우이어야 한다.
① 서울특별시 : 6,500만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외) : 5,500만원
③ 광역시 (군지역과 인천광역시지역을 제외) : 3,800만원
④ 그 밖의 지역 : 3,000만원
2) 대항요건의 구비 및 존속
임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록신청을 마쳐 대항요건을 갖추어야 한다. 이 경우 임대차계약서상에 확정일자인이 있어야만 하는 것은 아니다.
3) 임차권등기명령과의 관계
임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료 된 경우, 이 등기 이후에 임차한 임차인에게는 위와 같은 최우선변제권이 인정되지 않는다(법 제6조 제6항).
(3) 효 력
1) 보증금 중 일정액의 범위
법 제14조의 규정에 의하여 최우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다(시행령 제7조 제1항).
① 서울특별시 : 2,200만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외) : 1,900만원
③ 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) : 1,300만원
④ 그 밖의 지역 : 1,000만원
2) 최우선변제를 받는 대상
① 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.
② 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

③ 보증금 반환지연에 대한 대책
보증금반환지연에 대한 일련의 대책은 주택임대차의 경우와 동일하다.
(1) 경매개시요건의 완화(법 제5조 제1항)
(2) 임차권등기명령제도(법 제6조).
(3) 보증금이 전액 변제되지 않은 경우 대항력의 유지(법 제8조)
(4) 보증금반환청구소송에 관한 소액사건심판법의 준용(법 제18조)
(5) 우선변제권의 승계
① 은행 등 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.(동법 제5조 제7항)
② 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.(동법 제5조 제8항)
a. 임차인이 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
b. 제3조의 3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
c. 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
③ 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지 할 수 없다.(동법 제5조의 제9항)
(6) 환산보증금 초과(3, 권, 대, 표, 요구)제28회
① 월차임 환산 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에는 다음의 내용만 적용된다.
㉠ 대항력
㉡ 계약갱신요구권
㉢ 계약갱신의 특례 : 당사자는 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
㉣ 권리금 보호규정
㉤ 3기 차임연체와 계약해지
㉥ 상가건물임대차 표준계약서 권장
[암기] 3, 권, 대, 표, 요구 !

06 권리금등
① 권리금
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
(1) 권리금 계약의 정의
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
(2) 권리금회수기회보호 등
1) 임대인의 권리금 회수 방해금지
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월(3월X) 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 임대인에게 계약갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
2) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
(3) 임대인의 손해배상의무 제26회, 제27회
1) 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
2) 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
(4) 신규임차인에 대한 정보제공
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
(5) 권리금 적용 제외
① 임대차 목적물인 상가건물이 ??유통산업발전법?? 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
② 임대차 목적물인 상가건물이 ??국유재산법??에 따른 국유재산 또는 ??공유재산 및 물품 관리법??에 따른 공유재산인 경우
③ 전대차(동법 제13호)
(6) 표준권리금계약서의 작성 등
국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
(7) 권리금 평가기준의 고시
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
(8) 표준계약서의 작성 등
법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
(9) 차임연체와 해지
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
(10) 등록사항 등의 열람·제공
건물의 임대차에 이해관계가 있는 자가 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무 서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다(법 제4조)
① 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인 등록번호, 본점·사업장소재지)
② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록 신청일
④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
⑥ 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
⑦ 그 밖에 대통령령이 정하는 사항(건물의 도면)

핵심문제

01 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 경우를 모두 고른 것은? 제29회

ㄱ. 임대차목적물인 상가건물을 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
ㄴ. 임차인이 주선한 신규임차인인 되려는자가 보증금을 지급할 자력이 없는 경우
ㄷ. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
ㄹ. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㄹ ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ

[해설] ㄱ. 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 권리금수수기회를 거절할 수 있다.(제10조 제4호의3) ㄴ. ㄷ. ㄹ.은 ‘상가임대차보호법’ 제10조의 4에 따라 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다.
[정답] ⑤