머리말

최근 몇 년 사이 집값에 대한 논쟁이 대한민국을 뜨겁게 달구고 있다. 집은 우리의 삶을 담는 소중한 공간인 국민의 보금자리다. 집값이 출렁거리면 우리의 삶이 힘들어지며 국민의 일상이 곤궁해진다.

집값 폭등이 20~30대 젊은이들에게는 불안감을 넘어 공포를 자아낸다. 오죽하면 영혼을 끌어서라도 주택가격이 오르기 전에 아파트를 사야겠다고 올인하는 모습이 안타깝다. 이번 기회에 있는 재산을 모두 털어 모으고 최고 한도까지 은행 대출을 받아, 그래도 부족하면 부모, 친척에게 돈을 빌려서라도 아파트를 사야 하나? 그러다가 나중에 아파트 가격이 떨어지면 어떻게 하지? 좀 더 기다려 볼까? 정부에서도 3기 신도시를 비롯한 주택공급 정책을 대대적으로 펼치고 있으니, 몇 년 만 더 기다리면 좋은 주택을 지금보다는 훨씬 싸게 살 수 있지 않을까? 몇 달 며칠을 고민해 보지만 결정하기 쉽지 않다. 젊은이들이 취직하여 월급 받아 한 푼도 안 쓰고 20년 이상을 모아야 서울에 있는 아파트 한 채를 사들일 수가 있다고 하니, 내 생애 집 사는 것은 포기해야 하는 것은 아닌가?
그동안 전세를 살며 악착같이 돈을 모아 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있었던 서민들은 하늘에 날벼락이 떨어진 것이다. 이제는 집주인 눈치에 이사 걱정 안 하고 내 집에서 당당하게 아이들을 키워보겠다는 희망은 물거품이 된 것인가? 설상가상으로 전·월세 값마저 올라서 그간 모아놨던 목돈은 전·월세 상승분 메우기도 벅차다. 규모를 줄여서 전·월세 집을 찾아야 하니 하늘에 날벼락도 유분수다.
내 집이 있는 사람도 불안하다. 애들이 자라면서 조금이라도 더 큰 집으로 이사 가야 하는데, 집값이 너무 올라 그동안 저축한 금액으로는 턱없이 부족하다. 이제는 덩치가 커버린 애들을 데리고 이 작은 집이라도 감지덕지하며 계속 살아야 하는가?
집값이 많이 오른 강남의 집주인들도 불만이다. 공시가격을 올려서 재산세를 올리고 종합부동산세를 더 많이 걷는다고 한다. 나는 아무 잘못도 없는데 정부가 주택정책을 잘못해서 집값을 올려놓고 인제 와서 집값 잡는다고 세금만 올린다. 고정적인 소득이 없는 은퇴자들은 평생을 이곳에서 살아왔는데 세금을 올려 쫓아내려고 하느냐?

강남사람들은 세금이 올라 불만, 강북사람들은 상대적으로 집값이 덜 올라 불만, 지방에 사는 사람들은 터무니없는 서울 집값 상승에 상대적 박탈감. 그마저 집이 없는 사람은 내 생애 내 집에서 사는 것은 포기하고 평생 남의 집에서 세를 살아야 하는가? 최근 몇 년 동안 가파르게 상승한 집값 때문에 대한민국 국민 모두가 불만이다. 서민들은 이사 갈 전셋집을 찾을 수 없고, 간신히 찾은 전셋집은 턱없이 비싸거나 월세로 전환되었다. 전셋집 한 채 나왔다 하면 순번 타서 기다려야 하는 세상이 된 것이다. 종전 전세금으로 이사 갈 집이 없다고 아우성친다. 사회초년생들과 신혼부부들은 내 집 마련은 꿈만 같아 출산을 미루거나 포기할 지경이다. 작은 집 한 채 가지고 살던 사람들도 아이들이 중고등학교 진학하면서 덩치들이 커지고, 살림살이가 늘어나면서 좀 더 큰 집으로 이사 가고 싶은데 집값이 너무나 폭등하여 엄두를 내지 못한다. 강남에 집 가지고 있는 사람들도 내가 한 것이라고는 한 집에서 수십 년간 산 죄밖에 없는데 세금이 너무 올라 자신의 수입으로는 감당하기 곤란하여 오랫동안 살던 곳에서 쫓겨날 판이라고 불만을 토로한다. 최근 집값 폭등으로 인해 국민 아무도 이익이나 혜택을 받은 것이 없고 모두가 손해를 보거나 불이익을 당했다고 한다.


2008년 미국발 금융위기 이후 한동안 떨어지기만 했던 집값이 2014년을 기점으로 하락을 멈추더니 2015년부터 상승하기 시작한다. 2017년 초까지만 해도 국민은 주택가격 상승을 체감하지 못했다. 가격상승 초기일뿐만 아니라 박근혜 정부의 국정농단이 국가적인 주요 이슈였고, 온 국민의 관심 대상이었다. 광화문 일대에서만 연인원 1,600만 명이 참여하는 촛불 문화행사가 연일 개최되었다. 촛불 문화행사는 전국적으로 번져나가면서 “대통령 물러나라! 이것이 나라이냐! 국민이 국가의 주인이다!”라는 외침이 대한민국 전역에 울려 퍼졌다.
그러나 그러한 외침 속에서도 주택가격은 6~7년 동안 하락했던 저점을 찍고 상승하기 시작한 것이다. 그러다가 2017년 문재인 정부의 출범과 함께 국민은 주택가격의 상승을 체감하기 시작했으며 정부에서도 부동산 시장의 이상 조짐에 대한 대책에 들어갔다. 정부 관계부서와 협의가 진행되고 주택가격 상승을 막기 위해 수도권의 지방자치단체와도 긴밀한 협의가 이루어진다.
그러나 초기에는 정부나 전문가들조차도 부동산이 이렇게까지 급격하게 상승하리라 예상하지 못했다. 일부 전문가는 미국발 금융위기가 어느 정도 해소되었으나, 그간 10년 주기의 부동산 상승과 하강을 반복했던 우리의 경험으로 보면 2016년쯤 상승기를 찍고 2018년부터는 다시 하강하리라 예상했다. 일부 외국의 선진도시들도 금융위기의 충격에서 아직 벗어나지 못하고 있었고, 이미 일본을 비롯한 일부 도시들은 인구 감소와 노인인구 증가에 따른 빈집 걱정을 해야 하는 시기였다.
그렇기에 정부 초기 대책은 다주택자들이 저금리 상황에서 전세 끼고 갭 투자하는 것을 막으려는 조치로 금융 대출 규제에 정책을 집중했다. 그러나 예상과 달리 주택가격이 계속해서 상승하자 3기 신도시 개발과 도심 주택공급 정책을 발표했다. 그런데도 집값이 폭등 수준으로까지 오르자 종합부동산세를 포함한 재산세, 양도소득세, 취득세 등 세율을 올리는 세제 강화정책을 펼치기 시작한다. 그러나 강남발 집값 상승 추세는 강북지역을 거쳐 수도권으로 번지다가 이제는 지방 광역도시를 휩쓸고 다시 서울의 집값을 부추기고 있다. 한편에서는 주택가격 상승의 견인효과로 전세금이 오르고 일부 전세시장이 월세시장으로 바뀌는 현상이 나타났다. 정부에서는 임대시장 안정화를 위해 임대차 3법을 개정해서 월세 신고제, 임대 계약갱신청구권, 임대료 상한제를 도입했다. 가뜩이나 불안한 임대시장에 임대 기간을 2년에서 4년으로 늘리는 것은 기존의 임차인에게는 유리하나 새롭게 임대주택을 구하는 사람들은 어려움을 겪을 수밖에 없었다.


지난 몇 년간 부동산 시장에 대한 논쟁은 백가쟁명을 방불케 했다.
첫째, 정부의 역할에 관한 것이다. 정부가 정책을 잘못해서 주택가격을 오히려 폭등시켰으니 정부가 책임져라. 시장경제 논리로 작동하는 부동산 시장에 어설프게 정부가 끼어들어서 주택가격 상승을 초래한 것이라는 것이다. 그러면 부동산 시장은 시장경제에 그냥 맡겨야 하는가?

둘째, 공급만이 답이다. 주택가격 상승은 수요보다 공급이 턱없이 부족한 것에 기인하므로 그린벨트를 풀어서라도 주택공급을 하여야 한다.

셋째, 아파트 재건축 시행 여부에 대해서도 의견이 갈린다. 강남 여의도 등 폭발적으로 주택수요가 많은 곳의 아파트 재건축은 빨리 허가를 내어 주어야 주택가격을 잡을 수 있다. 그러나 한편에서는 아파트 재건축 인허가를 내어 주면 오히려 조합원 아파트 지분값이 오르기 때문에 인근의 아파트 가격을 부추길 수 있다.

넷째, 세제에 대해서도 의견이 상반된다. 주택가격이 오른 만큼 보유세와 양도세를 올려서 불로소득을 환수해야 한다. 강남을 비롯한 부동산이 우리 사회 양극화의 주범이다. 다른 한편에서는, 세금 인상은 오히려 주택가격으로 전가되거나 양도세 등 세금부담으로 매물 가뭄 현상을 초래하여 오히려 가격상승을 부채질할 것이다.

다섯째, 금융 대출 규제는 다주택자들의 갭투자를 막는 데 필요하다. 아니다, 금융 대출을 막다 보니 현금이 없는 사회초년생들이 주택을 매입하거나 분양을 받을 수 없고, 현금 동원 능력 있는 사람만이 주택을 매입할 수 있어서 오히려 부작용을 초래한다.

여섯째, 임대주택 시장안정을 위해서는 임대차 3법이 필요하다. 그렇지 않다, 임대계약갱신청구권은 임대주기를 배로 늘리는 효과를 가져와 임대 물건 가뭄 현상을 초래하여 전월세가 상승으로 이어지는 역효과를 낳았다.
이렇게 최근 집값 상승에 관한 주요 쟁점에 대해 다양한 의견들이 분출하고, 여기에 정치적 논쟁이 기름을 부으면서 일반 국민은 어찌할지 갈팡질팡하고 있다. 지금 주택을 사지 못하면 영원히 자기 집에 사는 꿈을 버려야 하는 것은 아닌지. 우려를 넘어 공포가 엄습한다. 젊은이들은 영혼을 끌어와서라도 내 집 마련을 반드시 해야 할 것 같은 분위기가 형성되어 버린 것이다.
2010년에는 집은 있으나 가난한 ‘하우스푸어’라는 용어가 유행했다. 금융기관으로부터 무리하게 대출받아 집을 샀는데, 금리가 오르면서 직장인 월급으로 원금과 이자를 충당하기에 벅찬 샐러리맨들의 자조적인 얘기다. [김광수 경제연구소]에 따르면, 수도권에서만 95만 가구, 전국적으로 198만 가구에 이른다고 한다. 불과 10년 전이다. ‘집 있는 거지’라는 뜻의 ‘하우스푸어’가 신문 지면에 매일 주요 기사로 등장했던 것이 말이다. 당시 언론들은 무리하게 대출을 해서 집을 샀다가, 집값 하락에 고전하는 직장인 김모, 이모, 박모 씨 얘기를 비중 있게 다뤘다. 번듯한 대기업에 다니지만, 주택 대출금 이자를 갚느라 외식도 못 하고 아이들 학원도 못 보낸다는 당시 세태가 사회 문제로 주목받았다. 하지만 10년이 지난 지금 하우스푸어는 ‘영끌이’와 ‘벼락거지’ 등에 밀려 지면에서 자취를 감춰버렸다.

2020년에는 ‘영끌이’란 용어가 사회 키워드다. 영혼이라도 끌어 모아서 집을 사야 한다는 영끌이. 이번 기회에 집을 사지 못하면 내 생에 집은 포기해야 한다는 절실함을 넘어 공포감에 사로잡혀 있다. 대출해서 집을 사기만 하면 몇 달 새 집값이 수억 원씩 오르는 상황에서 당연한 결과다. 10년 만에 하우스푸어는 영끌이의 선망의 대상이 되었다. 그런데 지난 10년을 뒤돌아보자. 2010년에 등장한 하우스푸어는 2017년까지 지속된다. 그러다가 2019년 영끌이가 등장하여, 2년 만에 신조어가 하우스푸어에서 영끌이로 변신하는 대한민국에서 우리는 살고 있다.
부모한테 물려받은 돈이 없어, 또는 금융권 대출 문이 막혀 집을 사지 못한 또 다른 김모, 이모, 박모 씨는 이번엔 ‘벼락거지’로 뉴스 단골 소재가 되었다. ‘벼락거지’는 앞으로도 계속 양산될까. 이 문제를 놓고 전문가들 사이에서도 의견을 달리한다. 각자 나름의 이유와 근거도 명확하다.
집값 상승론을 내세우는 사람들은 주택 공급부족, 저금리로 인한 풍부한 유동성 등을 주요 근거로 들고 있다. 반면 하락론자들은 다주택자에 대한 중과세 등으로 투기 수요가 급감하고 이에 따른 매물이 급증할 것을 그 근거로 활용하고 있다. 어떤 요인에 가중치를 더 놓는지에 따라 결과가 달라질 뿐, 상승론·하락론 다 일리가 있는 얘기다. 지난 몇 년 동안 집값 폭등을 정확히 예견할 수 없었던 것처럼 앞으로 집값이 어떻게 될지는 사실 누구도 정확히 알 수 없다는 뜻이기도 하다. 다만 명확한 것은 한 가지 있다. 주택 등 자산 가격은 경제 및 소득 성장과 더불어 금융위기 등 외부충격을 받아 상승·하락(업-다운) 사이클을 그리며 우상향한다는 것이다.

우리나라에서 부동산은 장기적으로 우상향 추세이기 때문에 업-다운 사이클이 무의미하다고 주장하는 사람도 많다. 장기적으로 우상향한다는 게 진실이라면 당장 오늘이라도 집을 사는 게 이득이기는 하다. 하지만 집값 하락기를 버틸 수 없다면 장기 우상향이라는 조건은 사실 별 의미가 없다. 10년 전 하우스푸어는 바로 그 하락기를 버틸 수 없었던 우리네 이웃들이었다.
집값 하락론을 주장하고 싶은 게 아니다. 코로나19 사태로 인한 경기침체에 대응하기 위해 거의 모든 국가가 재정 완화 정책으로 돈 풀기를 하고, 제로 수준의 저금리와 이로 인한 역대급 풍부한 유동자금이 부동산으로 유입되고 있는 지금의 상황을 불변의 상수로 생각하면 안 된다는 뜻이다. 지금 무리하게 대출받고 있는 돈 다 끌어 모아 집을 사서 월급으로 원리금 갚으며 근근이 살아가고 있는데, 코로나19 사태 종료와 금리 인상이 연이어 이뤄진다면 영끌이는 언제 또 하우스푸어가 될지 모른다.

금리가 당분간 쉽게 오르지 않을 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 코로나 팬데믹을 아무도 예견 못 했듯이, 앞으로 어떤 예상치 못한 변수가 나타날지 알 수 없다는 것도 분명하다. 일부 경제학자들은 코로나19 장기화로 지금과 같은 실물경기와 자산시장의 괴리가 지속되면, 1930년대 미국식 경제 대공황이 재현될 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 당시 부동산, 주식 등의 자산 가격은 대폭락했다. 반대로 경기가 급격히 회복되면 풀린 돈의 위력으로 우리가 감당할 수 없는 초인플레이션이 발생할 것이라는 전망도 나오고 있다.
너무 극단적인 시나리오인가. 2년 전 이맘때만 해도 전 세계 여객기 운항이 90% 이상 줄어들 것이라는 ‘극단’의 상황을 예측한 사람은 아무도 없었다.

주택가격 안정화를 위해 정부에서 추진하는 주택정책은 1) 주택건설과 인허가 등 주택공급 정책, 2) 주택담보대출과 분양가 통제 등 금융정책, 3) 재산세 부동산종합소득세 양도세 취득세 등 세금제도, 4) 전월세 지원 주택바우처 등 주거복지, 5) 임대기간과 임대료 규제 등 임대시장 관리의 5가지로 크게 나뉠 수 있다.
한편으로 주택가격에 영향을 미치는 시장경제 요인으로는 1) 경제성장으로 인한 소득증가, 2) 금리와 유동자금, 3) 인구증가와 가구 분화 4) 글로벌 경제변수 등이 있다. 우리나라와 같이 민간주택이 절대다수를 차지하는 나라에서는 주택시장에서 자본주의 원리에 따라 시장경제 논리가 강하게 작용한다. 그렇지만 정부가 주도하는 주택정책도 주택시장에 상당한 영향을 준다. 앞으로 주택가격이 내릴 것인지 오를 것인지는 시장경제 논리와 정부 정책이 씨줄날줄로 서로 얽혀 영향을 주면서 결정될 것이다.
부동산 가격 폭등으로 온 국민이 힘들게 살고 있다. 집이 있는 사람은 있는 대로 없는 사람은 없는 대로 불안하다. 코로나 우울증에 이어 주택 우울증이 우리 사회에 어두운 그림자를 드리우고 있다. 그러나 다른 한편으로 생각하면, 이번 기회에 취약한 부동산 시장을 혁신시킬 절호의 기회일 수 있다. 평상시에는 하기 어려운 혁신은 위기 속에 가능하다. 혁신의 역설이다. 혁신은 고통을 수반하기 때문에 평상시에 시행하기가 어렵다. 별 탈 없이 그럭저럭 사는데 괜히 긁어서 부스럼 만들려고 한다는 비판에 직면하기 때문이다. 부동산 가격 폭등을 경험하고, 이대로는 안 된다는 국민 공감대가 형성되었을 때, 부동산 시장의 체질을 체계적으로 혁신할 기회가 주어지는 것이다.
최근 우리 사회를 가장 뜨겁게 달구었던 이슈는 3가지라 할 수 있다. 코로나19 방역과 권력기관 개혁, 그리고 주택시장 안정화. 현재를 사는 우리 세대에게 너무나 낯선 손님인 코로나19를 지혜롭게 극복하여 편안하고 안전한 일상을 회복하는 일이 당장은 무엇보다 중요하다. 그리고 공동체의 인권과 안녕을 위해 국민이 위임한 권력이 가장 정의롭고 합리적으로 행사되도록 권력기관의 개혁도 중요하다. 주택은 우리의 삶을 담는 소중한 보금자리이면서도 국민 개인의 가장 큰 자산이다. 국민 개인 재산의 80%가 주택 한 채에 들어 있다.

부담 가능한 가격으로 좋은 주택에 사는 것은 우리 국민 모두의 주거기본권이라 할 수 있다. 최근 주택시장의 불안감을 해소하고, 국민 주거기본권을 실현하기 위해 중앙정부, 지방자치단체, 전문가, 공기업, 그리고 부동산 개발회사, 주택건설회사 등 민간 주택산업 관련 기업들이 다 같이 힘을 합쳐야 한다. 부동산 시장의 흐름을 살피고 국민의 목소리를 경청하며 좋은 주택정책을 수립하고 그 실행에 다 같이 참여해야 한다.

대한민국 부동산 트렌드는 무엇인가? 대한민국의 남한 면적은 9만 9천㎢이지만, 부동산 가격을 좌우하는 것은 도시지역이다. 그중에서도 서울을 중심으로 하는 수도권(남한 면적의 11.8%)이다. 서울을 중심으로 한 수도권 주택시장이 대한민국의 부동산 이슈를 선점해왔고 부동산 가격등락의 진원지이다. 따라서 필자는 서울을 중심으로 수도권의 부동산 시장에 대해 논할 것이다. 부동산 시장은 주로 아파트가 집값을 주도하기 때문에 아파트 가격을 중심으로 논할 것이다.
이 책은 부동산을 투자해서 돈 버는 방법을 알려주지 않는 것이다. 필자는 그럴 능력도 없다. 집값이 최근 들어 폭등하면서 국민은 주거 불안정으로 불안감을 떨쳐버릴 수 없다. 집값이 오르는 날이 있으면 내리는 날도 있다. 너무 일희일비할 필요 없다. 일희일비한다고 해결되는 일도 아니다. 정부 말만 믿어서도 안 되지만, 정부 얘기를 전혀 믿지 않아도 안 된다. 국민이 선출한 대통령이 일부러 국민을 불안케 할 이유는 없다. 다만, 주택시장에 대한 정부의 예측이 정확하지 못했거나, 낙관했을 수 있다. 또한 주택은 자본주의 시장 논리로 움직이기 때문에 전적으로 정부에 의해서 좌지우지할 수 없는 영역이 있다.

미래에 대한 예측은 정부와 전문가를 비롯한 많은 연구기관이 하지만, 정확하고 올바르게 판단하기는 힘들 수 있다. 결국은 국민 본인의 능력을 키워가야 한다. 단기적으로 부동산 시장의 움직임을 예의주시하는 것도 필요하지만, 조바심을 잠시 접어 두고 큰 틀에서 주택가격의 흐름을 파악하는 것이 더욱 중요하다. 이 책은 부동산 시장의 흐름을 전체적으로 조망할 수 있는 큰 그림을 보는 시야를 넓혀 주는 데 도움을 주고자 한다. 최근 부동산 이슈를 분석했지만 한편으로는 노태우 정부에서 문재인 정부까지 지난 30년간 주택시장 흐름과 정부 정책을 살펴보았다. 지난 30년간 부동산의 추세를 알면 앞으로 다가올 미래의 부동산 트렌드를 추정할 수 있을 것이다. 이 책의 초고를 작성하면서 법무법인 변호사들과 부동산 개발업에 종사하시는 분들, 그리고 대학원생들에게 미리 강의했다. 그분들의 반응은 상상외로 좋았다. 대한민국 부동산 시장 전체의 큰 흐름을 조망할 수 있고, 최근 이슈가 되는 부동산 문제가 무엇인지를 알 기회가 돼서 좋았다는 평이었다.
대부분 사람은 부동산 시장의 가격등락을 언론을 통해서 접한다. 강남 어느 아파트가 얼마 금액에 거래돼 결과적으로 최근 들어 집값이 얼마 폭으로 상승하고, 이 여파로 마용성(마포 용산 성동) 아파트도 얼마 폭으로 급등했다는 식이다. 언론을 탓할 수만도 없다. 늘 새로운 뉴스거리를 찾아 기사화해야 하는 언론의 속성을 우리가 이해해야 한다. 언론에 보도되는 내용으로 지난 30년 동안 부동산 시장의 돈 흐름을 조망하고 부동산 가격의 상승과 하락의 원인이 무엇이었는지를 알기는 어렵다. 이 책은 지난 30년동안 부동산 시장의 추세를 분석하여 대한민국 부동산에 대한 큰 그림을 조망할 수 있는데 작은 보탬이 되고자 한다. 아무쪼록 독자들이 이 책을 통해서 부동산에 대한 이해의 폭을 조금이라도 넓혀서, 주거 불안에서 벗어나 행복한 삶을 누렸으면 하는 바람이다.
필자는 32년간 서울시 공직생활을 하면서 직간접적으로 주택정책에 참여했던 경험을 바탕으로 작금의 불안한 주택시장에 있어서 논란이 되는 주요 쟁점들을 정리하여 바람직한 부동산 시장의 미래를 위한 대안을 제시했다. 이러한 시도가 독자들이 주택시장에 대해 올바른 판단을 할 수 있도록 부족하나마 도움이 되었으면 한다.

인간 생존조건인 집이 인간 역사 발전에서 차지하는 중요성 정도를 살펴보고 부동산의 가치는 인간 공동 노력의 축적으로 이루어지는 역사발전의 시대적 산물임을 제시하고, 토지 소유권에 대한 논쟁을 정리했다.


주택가격의 상승 현황을 파악하고, 가격상승 원인인 경제 및 소득 성장, 금리와 유동자금, 주택공급 등을 분석했다.


하우스푸어와 영끌이, 양극화를 심화시키는 부동산, 부동산 관련 세제, 여의도 용산 통개발 등 부동산 관련 주요 쟁점이 되는 이슈들을 정리했다.


역대 부동산 정책을 평가하고, 부동산 시장에서 정부 역할을 정리하며, 부동산 이슈와 늘 함께 얽혀있는 정치, 선거, 그리고 언론 등에 대해 살펴봤다.

지난 30여 년간 주택정책 경험을 바탕으로 대한민국 부동산의 미래. 부동산 시장의 미래를 예측하고, 주택의 다양한 시장의 속성을 분석하며, 바람직한 부동산 시장의 미래를 위해 해야 할 과제들을 제시한다.

이 책이 완성되어 출판되기까지 많은 사람의 도움을 받았다. 대한민국에서 부동산 이슈는 정치 종교 다음으로 민감한 사안으로 각자 처지에 따라 의견이 다양하다. 그런데도 주저 없이 추천사를 써주시며 성원해주신 엠디엠그룹 문주현 회장님, 성균관대 김도년 교수님, 연세대 김갑성 교수님, 서울대 김경민 교수님께 감사를 표한다. 그동안에 부동산 시장에 대해 많은 토론을 나누며 구체적인 자료와 근거를 토대로 시장에서 작동 가능한 정책들을 함께 발굴했던 정종대 박사님께 고마움을 표한다.

책 집필을 응원하며 기꺼이 출판을 도맡아주신 ‘도서출판 행복에너지’ 권선복 대표님과 시안을 꼼꼼히 챙겨 좋은 디자인을 만들어준 박현민 팀장님, 그리고 신경 써서 최종 원고 수정을 마무리해주신 양병무 고문님 감사의 마음을 전한다. 그리고 누구보다도 필자에게 책 제작에 대한 기획, 편집, 디자인에 대해 새로이 눈을 뜨게 해준 신명희 박사님께 진심 어린 마음을 담아 감사한 마음을 전한다. 두 달 전 우연히 신명희 박사님과 안부 전화하는 중에 필자가 최근에 글을 쓰니까, 혹여 시간이 되면 좀 읽어보고 의견을 달라며, 초고를 보내주었다. 그런데 며칠 후에 오탈자 교정과 어색한 문장 수정은 물론이고, 원고 전체를 책 형태로 편집하여 필자에게 보내주었다. 메일을 통해 책 형태의 초고를 본 순간 ‘아기로 태어나기 바로 직전 태아’를 본 것 같은 느낌! 바로 그것이었다. 정말 감동이었다. 끝으로 늘 뒤에서 말없이 남편을 지지해주는 아내 최상주와 아빠 집필에 참신하고 재치 있는 의견을 피력해준 딸 수빈, 수연에게는 사랑을 전한다.

특히 진 교수가 이 책을 통해서 강조하는 것은 다음과 같다.<br/><br/>1. 땅의 가치는 개인의 노력만으로 창출이 불가능하기에 시장경제 자본주의 경제구조하에서도 땅은 공적 소유의 성질을 가지고 있다.<br/><br/>2. 그 어떤 부동산 관련 정책도 단기간에 효과를 보이는 것은 불가능하며, 오랫동안 다양한 요소의 영향을 받되, 일정한 방향성을 가지고 있는 것은 분명하다.<br/><br/>3. 부동산을 자산 증식의 수단으로 사용하는 것을 인정하되, 그 과정에서 일어날 수 있는 부당이득을 환수하고 주거불안에 시달리는 사람들을 위한 대책에 주력해야 한다.<br/><br/>또한 진희선 교수는 토지은행을 통한 안정적인 토지공급체계 확립, 건물·건축 용도의 범용화, 사회주택 및 공동체주택의 시도, 주택 관련 세제의 혁신적 개편, 지방정부의 부동산 정책 관련 권한 분담 등 현재 부동산 정책의 입안 및 집행권자들에게 큰 도움이 될 만한 제안을 들려주며, 다른 한편으로는 집값의 단기적 등락, 정책의 단기적 변화에 일희일비하여 무리한 탐욕으로 스스로를 망치는 일이 없도록 건강한 부동산 투자의 십계명을 제시한다.