p. 218-『NPL+경매 투자』로 맛보는 15가지 달콤함
1. 투자의 높은 안정성
일부 오해와는 다르게 담보부 부실채권 투자는 안전하다. 투자원금 및 채권확보가 다른 투자에 비해 확실하다. 수익성분석을 위해 재평가 실사를 행한 다음 매입을 하기 때문에 회수금액을 예측할 수 있다. 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높다. 은행이 1순위 저당권자인 담보부 NPL은 권리분석이 따로 필요 없다고 해도 과언이 아니다. 이유는 당초 은행이 융자를 실행하면서 하자 점검을 모두 마친 후에 대출을 실시하기 때문이다. NPL이 『고위험』이라고 할 때는 후순위 저당권이나, 개인 저당권 또는 무담보부 부실채권을 말하는 경우다. (...)
15. 합법적인 『UP-계약서』 작성 효과
부동산 투자(경매로 소유권을 취득한 다음 매각하는 경우)에서 투자자가 가장 신경을 써야 하는 부분이 바로 『양도소득세』 부분이다. 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이라면 저지르는 불법적인 행위가 『다운 계약서』작성이다. 매입가격에서 매각가격의 차이를 줄여보려고 매각 가격을 고의로 낮춰서 매매계약서를 작성·신고하여 『양도소득세』를 낮게 하려는 범죄행위의 유혹을 받게 된다. 현명하지 못한 처사다. 사후에 세무당국에 발각되면 불성실가산금과 함께 허위신고에 따른 행정처분과 함께 형사고소를 당할 수도 있다.


p.351- 배당표 작성도 잘 해야 한다
“부실채권은 배당관계의 파악이 경매 투자보다 중요합니다.”
“경매와 약간 다른 점이라는 말씀이시죠!”
“경매는 투자목적이 ‘부동산’이어서, 채권자들끼리 받아가는 배당에 대해서 중요도가 떨어집니다.”
“그렇다고 하더라고요?”
“배당을 목적으로 하는 부실채권 투자는 ‘투자자가 배당 받는다는 것’이어서 ‘내게 얼마가 배당되는가’가 중요한 문제여서, 배당표는 정확하게 쓸 수 있어야 합니다.”
“선순위 임차인이 있으면 인수해야 하는 부분도 중요하지 않나요?”
“소액임차인이나 선순위 임차인이 참여하는 순위배당 여부에 따라 부실채권 투자자에게 돌아오는 배당금액이 달라지기 때문입니다.” “어려운 것 같아요?”
“수고에 대한 보상이 높은 수익으로 돌아온다고 보면 정확합니다.” “그렇기는 하죠!”
“『부실채권을 얼마에 인수해서, 얼마에 낙찰되고, 낙찰대금이 누구에게 얼마가 어떻게 배당되는가』 하는 것이 전부라고 할 수 있잖아요!”
“부실채권을 매입하는 단계에서 투자자는 얼마를 배당받을 수 있는가를 예상할 수 있어야 한다는 말씀이시죠!”
“다시 말씀드리지만 바로 그 부분이 부실채권 투자의 핵심사항이죠, 그리고 이를 가능하게 하는 것이 배당표 작성이라는 말입니다.”
“쭉 듣고 보니 결국 경매 투자의 구조하고 비슷합니다.”
“비슷한 게 아니라 동일하다고 보면 됩니다.”
“다른 점이 뭐가 있어요?”
“경매 투자는 경매 그 자체로 끝이지만, 부실채권은 여러 면에서 복잡하죠!”
경매 투자와 부실채권 투자의 기본으로, 본인의 노력으로 달성할 수 있는 부분이다. 그러나 더 중요한 부분이 따로 있다. 경매와 부실채권 투자를 통해 성공을 이루기 위해서 부동산 자체에 대한 가치를 파악하는 것이다.