현재 글로벌 경제의 화두는 단연 ‘인플레이션’이다. 물가를 잡기 위한 미국 연준(연방준비제도이사회)의 금리 인상 의지는 강경하고, 그에 따라 우리나라 부동산 시장도 긴장 상태다. 지속적인 금리 인상에 대출을 많이 써 집을 산 사람들은 비명을 지르고 있고 일부에서는 급매물이 나오고 있다. 부동산 시장이 2008년 금융위기 때보다도 못한 거래량을 보이며 그야말로 얼어붙었다. 당분간은 이런 흐름이 지속될 것으로 보인다. 하지만 버블이 꺼지고 나면 분명 ‘기회’가 올 것이다. 부동산은 상승과 하락의 사이클을 반복한다. 지금은 공포에 빠질 때가 아니라 다가올 거대한 기회를 잡기 위해 준비를 단단히 해야 할 시기다. 부동산 기본기를 다지며 적극적으로 시장을 살펴 다음 기회를 놓치지 않길 바란다.
---「프롤로그 혼돈의 2023년, 위기에 가려진 기회를 잡아라」중에서
필자는 2021년 11월 출간한 책 『부동산 트렌드 2022』에서 금리 변화에 따른 미래 매매가격 시나리오를 제시한 바 있다. 분석 당시 가장 중요한 변수로 인플레이션과 기준금리(이자율)를 꼽았었고, 미래의 기준금리 변화가 각각 서울 전체, 강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 노도성(노원구, 도봉구, 성북구) 지역 아파트 가격에 어떠한 영향을 줄지(얼마나 하락할지)를 예측했다. 2022년 7월 현재, 기준금리는 2%대이며 실제 가격 하락 폭은 전부 작년 『부동산 트렌드 2022』를 통해 예측한 범위에 있다.
---「Part 1. 2022년 부동산 시장 다시 보기」중에서
도곡렉슬이 주는 인사이트는 이렇다. 첫째, 2010년 1월부터 2012년 12월까지 3년간의 하락기를 잊어서는 안 된다. 당시 3년은 매물이 소화되지 못하고 지속적으로 쌓였던 시기다. 그리고 강남권 아파트 가격은 3년이라는 장기간 횡보했다. 둘째, 2006년 도곡렉슬 33평형이 15억 원에 거래된 사례가 있다. 2006~2007년 14억 원 이상 거래가 무려 8건 존재한다. 그렇다면 가격이 다시 14억 원 혹은 15억 원으로 회복되는 데 몇 년이 걸렸을까? 2006년 15억 원 거래 후 15억 원 거래가 다시 나타난 시점은 2017년 7월(15억 200만 원)로 거의 11년이 걸렸다. 가격 버블의 정점에 물린 경우 10년 이상을 견뎌야 할 수도 있는 것이다. 이는 강남도 예외가 아니다. 여기에 도곡렉슬이 주는 가장 큰 인사이트가 있다. “강남불패는 없다!”
---「Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트」중에서
2020년 4분기에 6억 원 이하 주택을 고정금리 상품으로 구매한 경우의 ‘영끌’은 생각보다 큰 문제가 안 될 것이다. 하지만 6억 원에서 15억 원 사이의 주택을 무리해서 구매한 3인가구는 도저히 상상조차 하기 싫은 미래와 직면할 것이다. 이번에는 8억 원 아파트를 산 3인가구의 경우를 가정해보겠다. 이 경우 2020년 4분기 월 납입 금액은 150만 원(=100+50)이다. 6억 원 아파트 고정금리 상품보다도 월 비용이 26만 원 낮다. 그러나 기준금리가 오르는 순간 이들은 전혀 다른 상황에 직면하게 된다. 신용대출 이자율뿐 아니라 변동금리 주택담보대출 이자율이 같이 인상하게 되며, 모든 대출금액의 이자가 상승하는 악몽 같은 상황을 마주하기 때문이다. 현재 신용대출 이자율은 이미 5%대에 돌입했으며, (신규가 아닌) 기존 주택담보대출 이자율은 3.1%(2022년 6월 말 기준)를 넘어 3%대 중반으로 2022년 말에 당도할 것이다. 그리고 기준금리 인상으로 신용대출 이자는 더욱 가파르게 증가할 수 있다.
---「Part 3. 2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP 7」 중에서
우리나라의 트로피 아파트(최고급 주택)는 투자수익률 측면에서는 강북 아파트의 서민 평형대 수준에도 못 미친다. 100억 원이라는 엄청난 액수의 아파트가 거래된 것은 사실이나 이들 아파트가 엄청나게 상승한 아파트는 아니라는 것이다. 이러한 아파트들은 표면의 거래액만 보면 자칫 시장 전체에 잘못된 신호로 오해를 줄 수 있다. 따라서 우리나라 초고가 아파트는 ‘수익률’을 제대로 따져볼 필요가 있다. 실제로 2013년 1월부터 2021년 12월까지 아파트 매매가격 누적 상승률은 서울이 180.5%였는데 서민 아파트 밀집 지역인 노원구는 이를 뛰어넘어 203.8% 상승했다. 이렇듯 트로피 아파트가 정말 좋은 투자처인지는 데이터를 보고 다시 한 번 고민할 필요가 있다. ‘과연 대형 럭셔리 아파트가 똘똘한 한 채인가’에 대한 필자의 답은 ‘아니다’이다.
---「Part 3. 2023년 부동산 투자 빅이슈 TOP 7」 중에서
수십 퍼센트의 폭등이나 폭락보다 더 중요한 것은 ‘어느 시기의 가격’으로 회귀하냐이며, 이를 통해 향후 주택 매수 시점의 준거로 활용해야 한다. 이후 설명하겠으나 최악의 경우 기준금리가 4%까지 상승한다면 가격은 30% 이상 하락할 수 있다. 따라서 2019년 3분기 가격이 우리가 생각해야 할 1차 방어선이며 최악의 방어선은 2018년 상반기 가격이 될 것이다. 이를 역으로 해석한다면 본인의 상황에서 주택을 매수해 10년을 버틸 수 있다면, 2018년 상반기부터 2019년 3분기 사이의 가격은 매수를 고민할 수 있는 가격대다.
---「Part 4.2023년 부동산 가격 大예측」 중에서
송파구 소재 올림픽훼밀리타운은 4,500세대 규모로 가락시장 남쪽에 위치한다. 중구의 남산타운과 마찬가지로 단기 조정 이상의 하락을 경험하고 있으며, 2022년 거래량(1~8월)이 5건에 불과할 만큼 상황이 좋지 않다. 현재 전 고가(21억 원, 2021년 9월) 대비 매도호가는 27% 그리고 전 고가 대비 최저가는 26% 내려가 단기 조정(20% 하락) 이상으로 하락세가 이어지고 있다. 즉 단기 조정이 마무리되고 장기 조정 국면으로 진입한 것이다. 2019년 4분기 당시 상황을 보면 올림픽훼밀리타운 33평형대의 총 거래량은 25건이었고 가격은 최저가가 13억 원, 최고가 15억 3,000만 원, 평균 14억 3,000만 원이었다. 2018년 4분기 가격은 대략 13억 원 후반대였다. 현재 단기 조정을 경험한 올림픽훼밀리타운은 중구의 남산타운과 마찬가지로 2018년 4분기와 2019년 4분기 가격대가 매우 비슷한 수준이다. 2022년 8월에 16억 7,000만 원에 거래된 케이스가 나왔는데 이는 2021년 9월 최고가 21억 원에 비해 상당히 하락한 가격이다. 위기가 시작 단계인 지금도 이 정도 가격에 거래가 된다는 것은 앞으로 올림픽훼밀리타운이 2018년 4분기와 2019년 4분기 가격대인 13억 원대 후반에서 14억 원대 초반으로 자연스럽게 회귀할 가능성을 보여준다.
---「Part 4.2023년 부동산 가격 大예측」 중에서
서울 내 대학가를 모두 아우르는 2호선(연세대, 홍대, 한양대, 서울대)과 6호선(홍대, 서강대, 고려대, 광운대, 과기대)이 교차하는 지점인 신당동은 MZ세대의 이동이 가장 많은 지역 중 하나다. 신당동을 관통하는 지하철 6호선은 버티고개역-약수역-청구역-신당역 등을 거친다. 약수역은 3호선, 청구역은 5호선, 신당역은 2호선과 연결된 더블역세권이다. 따라서 신당은 지하철을 따라 광화문(5호선), 강남(2호선), 용산(6호선 삼각지역) 등 서울 전역과 접근성이 높다. 풍부한 물자와 접근성을 바탕으로 최근에는 오랫동안 자리를 지킨 노포들 사이에 젊은 셰프와 마케터, 예술가들이 앞다퉈 비스트로(작은 식당)와 카페, 와인 바, 이자카야 등을 열고 있다. 신당동은 젊고 기획력 좋은 셰프들이 브랜드를 내기 전 아무도 모르게 실험하는 곳이 되었다. 이국적인 콘텐츠와 미식 자본이 결합한 음식점들이 ‘여기에 이런 곳이 있나’ 싶을 만큼 깊숙한 골목골목에 새로 생겼고, 이를 찾아내며 희열을 느끼는 MZ세대의 니즈와 맞아 방문객의 유입이 빠르게 늘고 있다.
---「Part 5. 불황이 두렵지 않은 ‘핫 플레이스’ TOP 7」 중에서