어떻게 월세 부자가 될 것인가

누군가 부동산 투자를 잘하는 사람에게 물어봐서 좋은 투자를 한 건 하게 되었다고 하자. 그다음 투자는 어떻게 할 것인가? 그다음에도 물어보겠는가? 그 사람이 또 소개해줄 수도 있지만, 그때부터는 사례를 해야 하지 않을까? 처음 소개받을 때는 인정에 끌려 조언을 하고 매물을 소개해줄지도 모른다. 하지만 계속 좋은 매물을 소개받으려면 돈이 든다. 그때부터는 인간관계를 떠나 비즈니스가 되기 때문이다. 그 전문가는 득이 될 것도 없는데 왜 당신에게만 계속 공짜로 좋은 매물을 소개해주겠는가? 공짜 좋아하다가 엉터리 매물을 소개받아서 나락으로 빠질 수도 있다. 의도적으로 그러지는 않겠지만 돈도 받지 않고 소개해주는 매물이니 전문가도 최선을 다하기는 어려울 것이다. 그러다 보면 대충 괜찮아 보이는 것을 던져주게 되고, 나머지 고생은 모두 당신 몫이 된다. 돈 주고 소개받은 매물도 그런 경우가 있는데 공짜로 받은 매물이야 오죽하겠는가? --- p.44~45

단순히 지금 즐기는 취미생활을 포기하지 못해서 인생을 살면서 가장 하고 싶다는 일을 하지 못하고 고민만 하는 사람이 그 후배만은 아닐 것이다. 어찌 보면 상당수가 그럴지도 모른다. 돈을 버는 목적이 행복하게 살기 위함인데 돈을 벌기 위해 지금의 행복을 포기해야 한다는 것은 아이러니가 아닐 수 없다. 그럼에도 불구하고 좀더 만족스러운 삶, 자유로운 인생은 기존의 것을 포기하고 자신을 불편하게 만들어야 얻을 수 있다. 반드시 그래야 하는 것은 아니나 새로운 것에 좀더 열정적으로, 꾸준히 몰두하기 위해서는 이를 위한 시간을 확보하고 노력해야 한다. 기존의 것을 아무것도 포기할 수 없다면 성공은 영원히 남의 것일 뿐 내 것이 되지 않는다. 불편하게 살아야 성공한다. 지금의 불편함은 성공으로 가기 위한 뒷받침이다. 지금 내가 누리는 것을 포기해야 나중에 더 크게 얻을 수 있다는 점을 명심하자. --- p.67

가진 돈이 없으니 돈을 벌려면 부동산 투자를 해야 한다. 본업에서 벌어들이는 돈이 많으면 굳이 부동산 투자를 할 생각을 하지도 않을 것이다. 그런 사람도 꽤 많으니까. 하지만 지금 이 글을 읽고 있는 사람이라면 당신은 본업 외에 제대로 된 부동산 투자를 해본 적이 없는 사람일 가능성이 높다. 앞으로도 부동산으로 제2의 월급통장을 만들 확률도 그리 높지 않다. 그렇게 앞으로도 돈이 없어서 부동산 투자를 못 하고, 그저 그런 상태로 살 가능성이 높은 사람이 부동산 투자를 하고, 그것을 기반으로 제2의 월급통장을 만들려면 어떻게 해야 할까? 비결은 단순하다. 돈을 벌어서 투자하겠다고 하지 말고, 현재 가지고 있는 돈을 가지고 투자하면 된다. 얼마가 있어야 부동산 투자를 할 수 있는지 묻지도 따지지도 마라. 부동산이 상대적으로 비싼 자산인 것은 맞지만 그래도 찾아보면 내가 가진 돈으로 살 수 있는 부동산은 있다. --- p.105

가진 돈이 없으니 돈을 벌려면 부동산 투자를 해야 한다. 본업에서 벌어들이는 돈이 많으면 굳이 부동산 투자를 할 생각을 하지도 않을 것이다. 그런 사람도 꽤 많으니까. 하지만 지금 이 글을 읽고 있는 사람이라면 당신은 본업 외에 제대로 된 부동산 투자를 해본 적이 없는 사람일 가능성이 높다. 앞으로도 부동산으로 제2의 월급통장을 만들 확률도 그리 높지 않다. 그렇게 앞으로도 돈이 없어서 부동산 투자를 못 하고, 그저 그런 상태로 살 가능성이 높은 사람이 부동산 투자를 하고, 그것을 기반으로 제2의 월급통장을 만들려면 어떻게 해야 할까? 비결은 단순하다. 돈을 벌어서 투자하겠다고 하지 말고, 현재 가지고 있는 돈을 가지고 투자하면 된다. 얼마가 있어야 부동산 투자를 할 수 있는지 묻지도 따지지도 마라. 부동산이 상대적으로 비싼 자산인 것은 맞지만 그래도 찾아보면 내가 가진 돈으로 살 수 있는 부동산은 있다. --- p.123

그러니 투자 대상을 아파트로 생각한다면 굳이 서울이나 대도시권을 고집할 필요는 없다. 과거와 같이 시세차익을 목적으로 하는 투자라면 대도시권에 투자하는 것이 좋겠지만, 지금은 시세차익보다 월세를 위한 투자가 활발해지고 있는 추세이므로 수익률이 높은 지역을 찾아 해당 지역에 투자하는 것이 가장 좋다. 대도시권을 벗어나면 세입자 수요가 가장 풍부하게 몰려 있는 실평수 66㎡(20평) 이하의 매물을 7천만~8천만 원 이하 가격으로 얼마든지 매수할 수 있다. 이런 아파트를 대출을 활용해 매수한 뒤 임대하면 수익률 10%는 어렵지 않게 얻을 수 있다. 한 채를 사서 임대하면 수익 규모가 그리 높지 않지만, 자기 자본을 적게 들이는 투자형태로 보유 아파트 개수를 늘려나가면 그리 오래지 않아 월세로 제2의 월급통장을 만드는 것이 그리 어려운 일이 아니라는 것을 알게 될 것이다. --- p.126~127

관리의 효율성이 높은 아파트나 오피스텔에 비해 빌라는 소유주의 손이 상대적으로 많이 갈 수밖에 없다. 하지만 이러한 점을 귀찮다고 생각지 말고 비용을 아끼는 것이라고 생각하자. 아파트나 오피스텔은 관리소 운영을 위해 임대 여부에 상관없이 무조건적으로 기본 관리비를 지출해야 한다. 공짜가 아닌 것이다. 물론 세입자가 있는 경우 관리비는 세입자가 부담한다. 반면 빌라는 이런 관리비가 없고 상대적으로 수익률도 더 높다. 그러니 높은 수익률을 유지하는 대가로 소유주가 적극적인 관리를 하는 것으로 이해하면 된다. 자금에 여유가 있다면 수익성 높고, 관리도 손쉬운 빌딩에 투자하는 것이 가장 좋을 것이다. 하지만 그렇지 못하기에 지금 당장은 수익률에 중점을 두고 투자를 해야 하고, 그렇다 보니 빌라 중심의 투자를 하는 것이다. 처음 한 번이 중요하다. 시도하지 않으면 항상 후회만 남는다. 후회가 남지 않도록 지금 바로 시작하는 것이 좋다. --- p.145~146

오피스텔은 다가구주택이나 빌라에 비해 상대적으로 수익률이 낮아도 공실이나 관리의 어려움이 크지 않아서 노후를 대비한 상품으로 꾸준히 인기를 얻고 있다. 이 같은 오피스텔의 특성은 상대적으로 자금 여유가 있는 노년층이나 본업이 바빠 별도의 시간을 내기 어려운 이들에게 특히 투자상품으로서 인기가 높다. 오피스텔은 전형적인 임대상품으로 한곳에 몰아 투자하는 것이 관리나 임대 측면에서 효율성이 큰 편이다. 이에 따라 투자자 중 일부는 한 번에 2채 이상을 사기도 하는데, 같은 단지에서 이렇게 여러 채를 매입하는 것이 투자자 입장에서는 관리나 운영이 쉬워서 좋다. 실제로 여러 채를 한 단지에서 매수하는 경우 오피스텔 관리실이나 인근 부동산 중개업소에서도 좀더 신경을 써주게 된다. 오피스텔은 연 5~7%의 수익률을 보이는 것이 보통이다. 이 수익률이 낮다고 생각하는 사람도 있을 수 있지만, 관리에 부담이 없고 오랫동안 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 점이 오피스텔의 이점이다. --- p.154~155

홍원철 씨는 처음 매수 당시부터 리모델링을 통해 임대가격을 높이려는 계획을 가지고 있었기에 현재의 주택 수익률이나 월세 수준은 별로 고려하지 않았다. 2년 전 매수 당시에도 전세 물건이 품귀현상을 보이고 있었기에 깔끔하게 수리만 한다면 임대료는 얼마든지 원하는 수준으로 맞출 수 있다고 본 것이다. 그의 예상대로 깔끔해진 주택은 금세 주택가에서 주목을 받았다. 수리를 완료한 지 한 달이 안 되어 3채 모두 임대가 완료되었지만, 이후에도 임대 문의 전화가 계속 걸려오는 통에 한동안 고생해야 했다. 임대료가 올라가자 시세도 자연스럽게 상승했다. 리모델링을 완료한 지 1년 6개월쯤 지난 2015년 말에 부동산 중개업소에서 5억 원에 팔라는 제안을 받은 것이다. 리모델링에 투자한 비용 5천만 원을 제외하고도 7천만 원 이상의 가격이 올랐다. 하지만 그는 전혀 팔 생각이 없다. 땅이 작기는 하지만 리모델링으로 새 건물과 다름없이 깔끔해졌고, 수익률도 나름대로 괜찮아서 계속 보유하며 상황을 지켜볼 생각이다. --- p.161~163

지은 지 오래되고 낡은 주택이라도 그곳에 맞는 세입자는 있기 마련이다. 그러니 낡았다고 외면하지 말고 수익성이나 향후 전망을 꼼꼼하게 따져보아야 한다. 크기가 작아도 땅을 보유하는 투자가 상대적인 수익성이 높은 만큼 적극적으로 투자를 할 필요가 있다. 누가 보더라도 완벽해 보이는 부동산을 매수하면 좋겠지만, 그런 부동산은 비싸기도 하고 그만큼 좋은 집에 대한 임대수요도 줄어들게 된다. 그러니 상대적으로 싸게 매수할 수 있는 오래된 집을 땅과 함께 산 뒤 리모델링을 통해 좋은 부동산으로 탈바꿈해 임대하는 것이 수익률 측면에서 좋다. 현재의 모습만 보고 투자를 결정하지 말고, 변화된 모습도 깊이 생각해볼 필요가 있다. 당장의 수익성보다는 리모델링을 통해 변화시킨 뒤의 수익성에 주목할 필요가 있다. 또한 보유하는 기간에 지가가 상승해 자본차익을 얻을 수 있는 점도 장점이므로 땅과 건물을 함께 보유할 수 있는 투자 기회를 놓치지 않도록 해야 한다. 같은 값이면 당장의 수익률만을 보고 건물만 매수하는 투자보다는 향후의 가치가 높은 땅과 건물을 같이 보유하는 투자를 하는 것이 좋다. --- p.163~164

이번에는 내가 B라는 5가구로 나뉜 3층짜리 다가구주택을 보유하고 있다고 하자. 월세를 받기 위해 세입자에게 방을 임대해주기는 했지만, 모든 호실은 내가 소유하고 있다. 내가 마음만 먹으면 세입자를 제외한 어느 누구도 내 건물에 들어오지 못하도록 할 수 있고, 누구도 내 허락 없이는 복도나 계단을 사용할 수 없다. 그런데 내가 보유하고 있는 다가구주택은 지은 지 오래되어 여기저기 자꾸 고장이 난다. 건물을 새로 지으면 임대할 수 있는 가구가 5개에서 10개로 늘어난다. 가구당 월세도 최소 20만 원은 더 받을 수 있다. 그런데 돈도 없고 귀찮아서 신경 쓰기 싫으니 그냥 팔고 싶다. 새로 짓든지 말든지 그건 사는 사람이 알아서 할 것이다. 이런 오래된 다가구주택이 전형적으로 확장성 있는 부동산이라고 할 수 있다. 땅과 건물을 모두 한 소유주가 가지고 있으니 그것을 사서 새로 지으면 현재보다 훨씬 더 근사한 건물을 가지고 높은 월세를 받을 수 있다. 만약 적정한 가격으로 살 수 있다면 말이다. --- p.173

그렇게 좋은 미래가치를 가진 땅이 있으면 소개해달라는 소리 좀 하지 말자. 그런 땅, 그런 기회는 행동하지 않으면 잡을 수 없다. 우리 스스로 찾아내야 한다. 규모가 크고 그럴싸한 부동산만 찾지 말고, 우리가 지금 살고 있는 지역부터 살펴보자. 의외로 그런 기회는 우리에게 그리 멀지 않은 곳에서 기다리고 있을지도 모른다. 부동산에 투자하겠다고 생각만 했지 공부를 하거나 움직이며 관찰해본 적이 없는 우리에게 보는 눈이 없기에 보지 못할 뿐이다. 시작은 어디든 우리가 살고 있거나 아는 곳에서 비롯된다. 좋은 곳은 비싸다. 이 말은 우리가 가진 돈으로는 좋은 곳을 얻어낼 수 없다는 뜻이다. 그러니 지금 당신이 가장 잘 아는 지역부터 훑어라. 그곳은 가능성이 없고, 발전할 여지가 없다고 하지 마라. 조금 전 사례에서 말하지 않았는가? 모든 것은 자신이 어떻게 하는지에 달렸다. 규모는 상관없다. 작더라도 온전히 자신이 통제할 수 있도록 전체를 매입해야 한다. --- p.180~181

앞서 언급한 마트 사장 김진기 씨도 같은 경우라고 할 수 있다. 운이 따라서 좋은 투자를 하기는 했지만 그 과정에는 문제가 있다. 투자를 결심했어도 바쁘다는 이유로 부동산에 관한 공부, 즉 기술은 제대로 익히지 않은 상태였다. 그래서 중개업소 사장은 마트 사장의 급한 마음과 다르게 천천히 매물을 찾고 천천히 소개한 것이다. 준비되지 않은 고객은 막상 계약할 때가 되면 이것저것 걸리는 것이 많아지게 되어 있다. 아무것도 모르니 당연한 일이다. 그런 일을 많이 경험해본 중개업소 사장은 초보 고객이 준비될 때까지 시간을 보내도록 한 것이다. 당장 매물이 있다고 좋게 포장해서 팔아도 나중에 원망을 살 게 뻔하니 마음의 준비가 되도록 시간적 여유를 둔 것이다. 그 덕분에 김진기 씨는 자신의 마음에 쏙 드는 매물을 보유하게 되었고, 마무리도 깔끔했다. 이는 투자하기에 적절한 타이밍이 될 때까지 기다린 노련한 중개업소 사장 덕분이라고 볼 수 있다. --- p.193

최종적으로 원룸건물은 지하 1층~지상 3층 및 옥탑 원룸 1개로 구성되었다. 지하 1층 및 지상 1~2층에는 원룸이 각 3개씩 배치되었고, 3층은 쓰리룸을 한 가구로 사용하도록 했으며 옥탑 원룸 1개가 추가되었다. 전체적으로는 원룸 10가구에 쓰리룸 1가구로 구성했다. 구창성 씨는 구옥 철거 및 신축공사를 실시해 약 5개월 만에 원룸건물을 준공했고, 이후 약 2개월에 걸쳐 원룸은 각각 보증금 1천만 원에 월세 50만 원, 쓰리룸은 전세 2억 5천만 원에 임대를 끝냈다. 그렇게 원룸건물을 신축해서 임대를 마치고 난 뒤 계산해보니 구창성 씨는 자기 자본은 하나도 들이지 않고, 원룸건물 한 채를 보유하게 되었다. 구옥을 사고 건축하는 과정에서 자기 자본이 중간 중간 들어가기는 했지만, 임대를 마무리하면서 세입자의 보증금으로 자기 자본은 모두 회수한 것이다. 결국 그는 자기 돈을 모두 회수하고도 매달 300만 원이 넘는 월세를 받고 있다. 그는 앞으로도 계속 구옥을 사들여서 원룸건물 등을 지어 임대할 생각이다. 그는 땅을 가지는 것이 최고의 투자라고 믿는다. --- p.229

주거용 상품은 주변 지역이 조용한 주택가일수록 임대가 더 잘 되기 때문에 굳이 큰 대로를 끼고 있는 땅을 사려고 애쓸 필요 없다. 따라서 임대수익을 위한 원룸건물 신축이 주 목적이라면 이면도로에 있는 땅을 사는 것이 훨씬 낫다. 역에서 조금 떨어져 있더라도 세입자가 부담 없이 걸어다닐 수 있는 거리의 땅이라면 수익률 면에서 가장 좋을 수 있다. 다만 이면도로에 위치한 땅이라도 건축법상 이미 어느 정도 규모의 건물을 지을 수 있는지 정해져 있으므로 그 정도는 확인하고 사는 것이 좋다. 예를 들어 제2종 일반주거지역에 있는 땅은 통상 용적률이 200%다. 용적률 200%란 땅이 330㎡(100평)인 경우 건물은 660㎡(200평)까지 지을 수 있다는 의미다. 제3종 일반주거지역은 통상 용적률이 250%다. 이는 330㎡(100평)짜리 땅에 건물은 826㎡(250평)까지 지을 수 있다는 의미다. 즉 제2종 일반주거지역의 땅값이 평당 2천만 원이라면 제3종 일반주거지역의 땅값은 평당 2,500만 원이 된다. --- p.233

하지만 역으로 생각해야 한다. 바로 이런 오래되고 작은 건물이 투자 가치가 크다. 원래 자신이 가질 수 있는 크기보다 건물 규모가 작다는 것은 반대로 확장성이 크다는 것이므로 미래가치가 높다는 이야기가 된다. 그러므로 당장의 수익률만 보고 투자를 미룰 게 아니라 앞을 내다보고 현재의 부족한 수익률은 감수해야 한다. 한 번의 투자로 수익성과 미래가치 전부를 잡을 수는 없다. 한 번의 투자로는 미래가치를 잡는 데 주력하고, 이후 추가 투자를 통해 처음에 잡지 못한 수익성을 챙기는 것이 좋다. 한꺼번에 모두 잡으려다 정작 제대로 된 투자를 하지 못하고 고생만 하는 사람도 많다는 것을 알아야 한다. 2가지를 한꺼번에 잡고 싶어서 중심부가 아닌 외곽에 투자해서는 안 된다. 중심부에서 벗어난 큰 신축건물은 당장의 수익성은 좋아 보일지 모른다. 하지만 확장성을 미리 써먹었기에 그만큼의 추가 투자가 필요하고, 내가 가져갈 미래가치는 부족해진다. 그러니 욕심 부리지 말고 한 번에 하나씩 챙기는 투자가 지나고 나면 효율적인 투자가 된다.

<b>어떻게 월세 부자가 될 것인가</b><br/><br/><b>월세 부자는 이렇게 완성된다!</b><br/><br/>이 책은 총 3장으로 이루어져 있다. 1장 ‘월세 부자가 되고 싶은 이에게’에서는 월세 부자가 되고 싶은 이들이 가져야 할 마음가짐에 대해 이야기한다. 특히 좋은 부동산 타령만 하고 찾아 나서지 않는 이들을 “부동산 투자를 하지 못하는 이유는 모두 당신 때문이다.”라고 비판하면서, 도전하는 자에게는 어떻게든 기회가 만들어진다는 것을 일깨워준다. 또한 부동산 투자는 인맥 관리의 중요성을 언급하면서 혼자 할 수 있다는 착각을 버리고 부동산 투자를 잘 아는 사람에게 도움을 요청할 것을 강조한다. 2장 ‘월세 부자로 향하는 첫걸음’에서는 한 번에 아파트 2채를 매입하는 트윈 투자법, 지방의 소형 아파트 투자, 수익성 좋은 역세권 빌라 투자, 월세를 높이는 빌라 투자법 등을 사례를 들어 알려준다. 또한 높은 수익률보다 안정적인 임대수익을 얻는 것이 주요 목적인 투자자에게는 빌라나 지방의 소형아파트보다는 서울 및 수도권에 위치한 오피스텔이 더 괜찮은 투자 대상이 될 수 있다고 말하면서 투자자의 목적에 맞는 투자도 추천해준다.<br/><br/>3장 ‘월세 부자는 이렇게 완성된다’에서는 확장성을 가진 부동산의 중요성과 낡은 건물의 가치를 확 높일 수 있는 부동산 투자법을 알려준다. 부동산 투자에 관심 있는 사람 중에는 신축 건물만을 선호하는 이들이 많은데, 저자는 오히려 규모가 크고 그럴싸한 부동산만 찾지 말고, 우리가 지금 살고 있는 지역의 오래된 건물부터 살펴보라고 말한다. 그 이유는 오래된 건물을 저렴하게 매입하고 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있기 때문이다. 여기서 저자는 땅과 건물을 한 번에 소유하는 통건물 투자법을 소개하면서 오래된 건물을 매입할 때 중요하게 체크할 부분을 알려준다. 또한 건물 매입 가격과 리모델링 비용 등 실제 투자 금액과 수익률을 분석해 도표로 보여주기 때문에 그 이익을 한눈에 확인할 수 있다. 저자가 계속 강조했듯이 이 책을 읽는 것에서 그치지 않고 실제로 과감하게 투자한다면 당신도 부자가 될 수 있다. 지금부터 차근차근 월세 부자가 되는 방법을 터득해보자.