소중한 상가가 비어 있는 동안 나와 여동생, 그리고 어머니 셋이서 돌아가며 매장을 지키며 임시 현수막을 달고, 행거 몇 개 갖다놓고, 저렴하게 매입한 만큼 저렴하게 판매해서 월세만이라도 나오면 좋겠다는 생각으로 저지른 일이었는데, 수입은 꽤 짭짤했다. 월세도 안 나가는 상가에서 하루에도 옷이 수백 장씩 팔려 나갔으니 주말에는 현금으로 주머니가 터질 지경이었고, 돈 세기가 귀찮아 어머니에게 그냥 드리고 은행 입금을 부탁하기도 했다. 생각지도 않게 장사가 잘되었던 이 상가는 몇 달 동안 쏠쏠하다 못해 꽤 큰 소득을 안겨주었다. 장사가 잘되다 보니 임대 또한 옆에 있는 상가보다 더 높은 금액으로 맞춰졌다. 현재는 월세 계약이 주로 선불로 이루어지지만 당시는 후불이 대부분이었다. 나는 주위 사람들 중 최연소 상가건물주가 되었다. 나는 월세 계약서를 쓸 때의 그 쾌감을 아직 잊지 못한다. 나도 월세 받는 사람이 되었구나, 나도 상가를 가질 수 있는 사람이었구나, 생각하니 가슴이 벅차고 눈물이 흘렀다.
--- pp.48~49

소득이 증가하면 쾌적한 주거에 대한 수요도 커진다. 정원 있는 단독주택이나 운동장 같은 주상복합에 살 수 없는 사람들은 인프라가 부족한 빌라나 다가구주택은 꺼리고 부동산 중 중위권 가격대에 속하는 아파트에 살고 싶어 한다. 당연히 아파트에 대한 수요는 커질 수밖에 없다. 빌라나 불편한 단독주택에 살고 있는 약 46%의 사람들도 소득이 높아지면 아파트로 옮겨 갈 기회를 노리고 있을 것이다. 빌라나 다세대주택은 자금이 부족해 잠깐 스쳐 가는 거처일 뿐이지 평생 그곳에서 살고 싶어 하는 사람은 거의 없다. 집값은 인구 증가보다는 가구 수 증가에 더 큰 영향을 받는다. 현재 가구 수 증가분의 대부분을 1~2인 가구가 차지하고 있고, 2035년이 되면 1~2인 가구의 비율이 약 70%를 차지할 예정이다([표 3] 참고). 늘어나는 가구 수 대부분이 소형 평형에 대한 수요지만 실제로 우리 주변에는 작은 아파트가 그리 많지 않음을 알 수 있다. 발품과 손품을 다 동원해서 조사해보면 1천 세대 중 300가구, 3천 세대 중 400~500가구 정도다.
--- pp.62~63

집이 가난해서 부자가 될 수 없다고? 예전에 나의 전 재산은 고작 전세금 4천만 원이었고, 물려받은 재산은 단 한 푼도 없었다. 학벌이 좋지 않아 좋은 회사에 취직하기 어렵다고? 나이가 어리면 죽도록 공부해서 회사가 나를 원하도록 만들거나, 노력으로 돈을 벌 수 있는 영업을 해라. 모든 영업은 자본 없이 성공할 수 있는 유일한 방법이다. 여자라서 안 된다고? 나도 여성이다. 나도 부동산시장에서 인정받고 있고 지금도 밤잠 줄여가며 열심히 공부하며, 많은 사람들 앞에서 부동산 강의도 하고 책도 쓰고 있지 않은가? 여성이어서 얻는 기회가 많을 뿐더러 남자들과의 경쟁에서 오히려 유리한 면도 많다. 투자할 돈이 없다고? 버스 정거장 몇 곳 정도는 걸어 다니고, 먹는 것도 아끼고, 휴지도 칸 나눠서 아껴 쓰고, 커피나 술, 담배를 끊으면 된다. 월급을 200만 원씩 받더라도 지독하게 아끼면 한 해에 아파트 한 채는 살 수 있다. 나는 종잣돈을 모으는 8년 동안 100원짜리 하나도 맞추며 가계부를 썼고, 돈을 어디에 썼는지 모르면 잠을 못 잘 정도였다. 종잣돈을 모으기 전까지는 소비를 철저히 통제하라.
--- p.70

개미들 나름대로 많은 기업의 정보를 취합하고 분석하더라도 기관에 비해 정확한 정보를 알아내기는 어렵다는 뜻이다. 삼척동자도 아는 워런 버핏이 왜 주식을 한 번 사면 팔지 않는지, 왜 장기적인 가치투자에 중심을 두는지 숙고해보자. 혹여 단기적으로 마이너스 수익이 되더라도 기업이 튼실하다면 언젠가는 회복하고, 마이너스였던 수익을 종국에는 올려주기 때문이다. 워런 버핏도 가치투자, 장기투자를 하는데 개미가 단타로 수익을 내겠다고? 워런 버핏보다 똑똑하고 네트워크가 더 방대하며 완벽한 분석이 가능하다면 단타로 주식투자하기를 권유하겠다. 이는 부동산에도 동일하게 적용된다. 농부가 씨를 뿌리고는 빨리 자라지 않는다고 자꾸 씨앗을 바꿔 심으면 농사가 잘될까? 아이가 스스로 터득할 시간을 주지 않고 잘못한다고 다그치고 야단만 치는 부모 밑에서 아이가 잘 성장할 수 있을까? 아이가 잘할 수 있을 때까지 기다려주지 않고 이것저것 다 해주는 부모는 지식을 망치게 되어 있다. 부동산도 자식 농사와 마찬가지여서 믿고 기다려주는 사람에게 보답한다. 부동산에 투자했다면 강산이 한 번은 변한다는 마음으로 10년은 투자한다는 느긋한 마음으로 기다려라.
--- pp.100~101

재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되었다. 이는 1987~1990년에 준공된 아파트는 과거 연한인 40년으로 적용했을 때보다 2~8년, 1991년 이후에 지은 아파트는 10년의 기간이 단축되었다는 뜻이다. 2013년 이후 수도권을 필두로 부동산 상승이 시작되었고, 이후 투자 세력들이 가세하면서 수도권 시장은 들끓기 시작했다. 재차 강조하지만 정부의 부동산 정책의 최종적인 방향은 ‘완만한 상승’이다. 물가 이상으로 급등하는 부동산은 언제나 하방 리스크를 가지고 경기에 부담으로 작용한다. 이에 정부는 부동산시장을 안정시키겠다고 8·2대책을 발표했고, 재건축 초과이익 환수제는 사라질 뻔한 절대 절명의 위기에서 정부의 의지와 함께 부활할 수 있었다. 재건축 초과이익 환수제는 집값이 급등했던 2006년에 도입되었지만 부동산시장을 위축시킨다는 지적 때문에 2013년부터 2017년까지 한시적으로 유예되었다. 이제 문재인 정부는 들끓는 부동산을 잡겠다고 집값 올리는 주범인 재건축마저 잡겠다고 나선 것이다.
--- p.103

대기업에 다니는 직장인이 아닌 임금 근로자의 월 평균 임금은 현재 300만 원 정도다. 생활하기 빠듯한 금액이다 보니 월급쟁이들은 투자금을 마련하기가 녹록치 않다. 한국노동조합총연맹(한국노총)의 표준생계비 산출 결과에 따르면, 2017년 4인 가족의 한 달 생활비는 509만~641만 원으로 집계되었다. 이는 1년에 해외여행을 1~2회 다녀오고, 일주일에 한 번 외식을 하는 1인당 GDP 3만 달러 시대에 걸맞은 생활을 영위하는 데 드는 생활비고, 근로자의 평균 임금에 비하면 턱없이 높다.
GDP 규모가 1조 4,191억 달러로 세계 12위를 기록하고 있는 선진국 문턱의 우리나라에서는 먹고 사는 것이 문제가 아니라 상대적인 박탈감이 커지는 것이 문제다. 몇 년 전 서초구에 11억 원짜리 집을 가진 한 가장이 회사에서 해고당했다. 그는 가장 체면에 가족에게 생활비는 줘야겠고 회사에서 잘렸다는 얘기는 하기 싫었는지 집을 담보로 5억 원의 대출을 받아 생활비를 줬다고 한다. 고시원으로 출근하며 주식투자를 하다 대출받은 돈을 모두 날리자 가족을 살해하고 자신도 목숨을 끊으려 했다는 안타까운 소식이었다.
--- p.117

회사에서 퇴근하고 매일 2시간씩 1년만 할애해 부동산을 공부한다면 당신은 남들보다 91일, 즉 3개월을 더 일한다는 결론이 나온다. 10년이면 912일이니 남들보다 2.5년을 더 사는 셈이다. 임금 근로자의 평균 연봉으로 치면 1억 원 이상을 더 벌어야 본전이고, 대기업 직장인들은 1억 5천만 원을 벌어야 투자 대비 수익률이 나오지만, 10년을 공부하고 투자한 당신은 그 10배, 100배 이상의 자산가가 될 수 있음을 명심하자. 나는 부자가 되고 싶어 부동산을 선택했고, 가난하게 살기 싫어 부동산을 공부했고, 내 맘대로 철없이 살고 싶어 부동산에 집중했다. 선택당하는 입장이 아니라 선택하는 위치에 서고 싶었고, 상처 되는 말들과 행동들이 난무하는 경쟁 사회에서 나를 온전히 지켜내고 싶었고, 인심이라는 곡식이 철철 넘치는 광을 만들고 싶어 아파
트에 올인했다. 부자 되는 법은 알고 보면 오히려 쉬울 수 있다.
--- p.127

법에는 순위가 있다. 가장 상위가 법이고 그다음이 시행령, 시행규칙 순이다. 같은 법 내에서 하위법이 상위법에 위배되면 상위법이 적용되지만, 각각 다른 법끼리 상충되는 경우 해결책은 법원의 판결뿐이다. 각 유관 기관 담당자들도 민간임대주택법과 조세특례제한법에는 전혀 문제가 없다는 입장이다. 이로 인해 정직하게 임대주택으로 등록하고 성실히 납세하며 서민 주거 안정에 기여하는 선량한 임대사업자들이 피해를 볼 수 있다. 이처럼 복잡한 내용까지 아는 임대사업자들이 몇이나 될까? 과거에는 법 개정 발의를 정부와 국회의원만 할 수 있었지만, 현재는 대법원, 중앙선거관리위원회 등도 할 수 있다. 만약 이 책을 관계 기관의 유관 부서 담당자가 본다면 정보에 취약한 소시민들이 피해를 볼 수 있는 법을 개정하도록 부탁드리고 싶다. 이런 일들로 정직하고 순진한 임대사업자들이 피해를 입는다면, 이는 정부에도 책임이 있는 것이다. 임대주택을 활성화하겠다고 여러 정책들을 내놓으며 등록을 유도하면서 유권해석이 다른 법은 개정하지 않고 있다. 법의 해석이 달라 정직하게 세금 내며 임대사업 하는 분들이 피해 입지 않기를 진심으로 바란다.
--- pp.193~194

정보는 곧 돈이다. 부자들은 돈에 밝은 사람들이다. 우리나라는 정서상 돈에 대해 솔직히 얘기하는 사람을 터부시하고 속물 취급한다. 돈이 없어도 명예롭게 살고 싶다고 말하고, 돈보다는 행복이 우선이라고 말하는 사람도 많다. 모두 맞는 얘기지만 실제로 생활이 쪼들리고, 아이가 예체능에 재능이 있는데 돈이 없어 뒷받침하지 못하고, 부모님이 큰 병에 걸려도 돈 때문에 제대로 치료조차 못 해주는 삶이 명예로운 삶이고 행복한 삶인가? 적당히 벌면서 사는 동안 아무 사건도 일어나지 않는다면 행복할 수 있겠지만, 긴 인생에서 아무 일도 일어나지 않는 곳은 죽음뿐이다. 우리는 제도권 학교에서 제대로 된 재테크 교육을 받지 못했지만, 사회에 나왔으니 금융에 관해 제대로 공부하고 돈에 대한 위선을 버리자. 학교에서 배운 것처럼 대출을 받으면 큰일 날 것 같고, 대출이 많으면 내 신용에 문제가 생기고 경제 상황이 나빠질 거라는 착각은
버리자. 실제로 부자들은 대출을 적절히 이용하는 사람들이다.
--- pp.225~226

명도소송은 일반적으로 경매를 통해 부동산을 낙찰받고 대금을 지급한 후 6개월이 지났음에도 인도명령 대상자 등이 부동산의 인도를 거절할 때 매수인이 관할 법원에 부동산을 명도(건물을 비워 넘겨줌)해달라고 제기하는 소송이다. 승소 판결을 받으면 강제로 점유자를 내보낼 수 있다. 주거용 주택과 오피스텔의 경우 2개월 차임이 밀린 경우 계약 해지 사유에 해당되고 명도소송을 진행할 수 있다. 물론 내 집에 살던 임차인에게 어떤 일이 생길 수도 있고 갑자기 경제적으로 어려워질 수도 있다. 이런 부분은 이야기가 통하는 임차인이라면 보증금에서 제할 수도 있고 경제 상황에 맞추어 집을 얻을 때까지 배려할 수도 있을 것이다. 그러나 연락이 두절되거나 가타부타 말도 없는 임차인이라면 악성 연체자가 될 확률이 높다. 이런 경우 월세를 2~3개월 이상 연체하기 시작하면 임대 보증금이 남아 있을 때 빨리 임차인을 내보내야 한다.
--- p.233

임대사업으로 성공하고 싶다면 수리 비용도 꼭 알고 있어야 한다. 일반적인 경우 일생에 집수리를 하는 경험이 1~2번에 그치기 때문에 임대사업 초보들은 경험이 부족해 저렴하게 할 수 있는 수리도 비싸게 하게 된다. 아파트 인테리어는 그나마 규격화되어 있는 편이지만 주택의 경우는 업체에 따라 수리 비용이 천차만별이다. 직접 도배와 장판을 하고 전등이나 수전을 갈아주고 탄성 칠도 했다는 분들도 있지만, 그런 일은 전문가에게 맡기고 그 시간에 책 한 권 더 읽으라고 말하고 싶다. 수전을 직접 갈아주고 아끼는 금액은 3만 원 수준이다. 탄성 칠을 직접 하고 나면 이틀은 제대로 일을 못 할 것이다. 왔다 갔다 하며 시간을 들이고 몸으로 때우는 노력에 비하면 너무 적은 돈이 절약된다. 임대사업한다고 본인이 모든 수리를 다 하려 노력할 시간에 아이들과 놀아주거나 공부를 더 하고, 부동산 강의 하나를 더 듣고, 책 한 권 더 읽어 부동산에 대한 안목을 쌓아라. 수리로 흘린 땀의 보상은 몇십만 원이지만, 임장으로 흘린 땀은 몇억 원이 될 수 있음을 명심하자.
--- pp.256~257

주택 거래 실무에 도움이 되는 국민주택채권에 관해 알아보고 본인이 매입할 아파트의 채권 가격도 알아보자. 거래를 할 분들이라면, 이 글을 통해 거래 금액을 많이 낮출 수 있으므로 실무에 유용하다. 정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국토교통부 장관의 요청에 따라 주택도시기금의 부담으로 기획재정부 장관이 발행하는 국민주택채권을 운영하고 있다. 세금 성격을 띤 이 채권은 국민의 주거 복지 증진과 도시 재생 활성화를 지원하고 국민의 삶의 질 향상에 이바지한다고 하니 생각지도 못했던 세금이라고 너무 억울해하지는 말자. 채권 매입은 부동산에만 해당되는 것은 아니다. 국민채권의 매입 대상은 아파트 매입시 외에도 무척 다양하다. 건축허가시, 부동산 등기시(소유권 보존 또는 이전/상속 등/저당권 설정 및 이전)와 건설공사 도급 계약 체결시에도 채권을 매입해야 한다.
--- pp.268~269

아파트를 매입할 때 법무사를 통해 등기를 맡길 경우 지불하는 비용은 인·증지대 취득세, 교육세, 국민주택채권 매입, 법무사 수수료 등이 있다. 이 중 법무사 수수료와 국민주택채권 매입 금액이 법무사별로 차이가 날 수 있음에 유의하자. 법무사 사무실에서 준 견적서대로 내지 말고 자신의 아파트의 채권 금액을 직접 확인하고 금액이 다르다면 채권 매입 내역을 요청하고 수정을 요구하자. 주택도시기금 사이트에 들어가면 매입 예정인 아파트의 국민주택채권 매입 금액을 정확하게 확인할 수 있다([그림 18] 참고). 날짜별로 할인율이 달라 금액이 달라질 수 있지만 크게 차이가 나지는 않는다(담당기관: 국토교통부 주택기금). 공시가격알리미 사이트에서 집의 공시지가를 확인하고 매입 대상 금액을 확인한 다음 고객 부담금을 조회하면 채권 매입 금액이 확인된다. 이를 기준으로 금액이 많이 다르면 법무사가 과하게 청구한 것이므로 수정을 요청하자. 컴퓨터가 서툴러 어렵다면 주택도시기금에 직접 전화해 상담원에게 물어보면 당일의 채권 금액을 친절하게 안내해주니 참고하자.
--- p.270

양도세는 준공공임대주택과 단기임대주택이 크게 다르다. 단기임대의 경우 양도세 추가공제 혜택이 있긴 하지만 미미한 수준이고, 준공공으로 등록하면 양도세 감면 혜택이 크다. 2018년 3월 31일 이전 등록시 단기임대, 준공공임대 모두 양도세 중과에서 배제를 받지만, 2018년 4월 1일 이후에는 준공공임대만 양도세 중과에서 배제 적용을 받을 수 있다. 세법 개정으로 기존에 2017년까지 매입분에 한해 혜택을 받던 준공공임대주택의 양도세 감면 혜택은 2020년 12월 31일 매입분까지만 받을 수 있게 되었다. 양도세 100% 감면은 매우 좋은 혜택이지만 세금에 있어서 비과세와 감면은 엄연히 다르다. 비과세는 과세 대상에서 제외되어 세금 자체가 발생하지 않지만, 감면은 특정한 정책 목적을 달성하기 위해 과세해야 할 일정한 세액을 경감하거나 면제해주는 것을 뜻한다(예: 세액면제, 세액감면, 세액공제, 소득공제 등).
--- p.286

주택 임대사업자라면 꼭 알아야 할 중요한 팁은 주택 임대 수입과 필요경비를 증빙서류에 따라 장부 기장하고 소득 금액을 산출해 소득세를 신고하면 이자를 필요경비로 인정해주지만, 소득 금액을 장부기장 없이 추계로 하는 경우에는 이자를 필요경비로 인정하지 않는다는 점이다. 이자는 필요경비에서 가장 크게 공제받을 수 있는 부분이므로 임대사업자라면 꼭 숙지해야 할 내용이다. 양도소득세에서는 건물 구조를 바꾸는 발코니 확장, 창틀·보일러 교체 등의 경우만 필요경비로 인정되지만, 소득세에서는 건물을 유지, 관리하는 데 필요한 다양한 경비들을 인정하고 있으니 필요경비를 챙기고 지급 이자를 챙기는 것만으로도 상당한 소득세 절감 효과를 볼 수 있다. 전세임대를 하는 임대사업자들에게 중요한 팁 하나를 설명하자면, 결손금을 이용하면 세금 절감도 가능하다는 점이다.
--- p.305

소액 자본으로 부동산 임대소득을 얻고자 하는 이들에게 나침반 역할을 하는 부동산투자 지침서다. 저
자는 실전 사례를 통해 검증된 내용을 알기 쉽게 설명하면서 부동산 임대에 관한 중요한 정보들을 소개
한다. 노후를 대비하는 장년층뿐만 아니라 제2의 월급으로 임대소득을 얻고자 하는 젊은 세대들에게도
부동산투자의 맥을 잡을 수 있는 유익한 책이다.

서민들에게 집이란 애증의 관계다. 대부분 포기하고 미워만 하고 있을 때, 누군가는 늦었다고 생각하지
않고 실행에 옮겨 많은 것을 이룬다. 저자 역시 그렇게 직접 실천하고 일구어낸 노하우들을 이 책 속에
담았다. 늦었다고 포기하고 싶은 많은 사람에게 이 책이 희망과 용기가 될 것이라고 분명 확신한다.

전형적인 흙수저도 소액으로 인생을 역전할 수 있는 길을 안내해주는 책이다. 장기적으로 가치 있는 소형아파트에 투자해 자산을 증식하고 임대사업자로서 자산을 관리할 수 있는 노하우를 집대성한 책으로, 독자들이 아름다운 노후를 준비할 수 있게 만들어줄 것이라 믿는다.

부동산투자에 대해 이렇게 디테일한 경험과 과정이 기록되어 있는 책은 처음인 것 같다. 단순한 재테크 서적이 아니라, 부동산투자를 시작하는 투자자가 반드시 알고 실천해야 할 투자 지침서다.

돈이 많지 않은 일반인들이 쉽게 선택하기 힘든 주택임대사업에 관해 소액투자가 가능한 방법을 알려
주고, 덧붙여 저자의 투자일대기와 세금 절약방법, 사례로 배우는 실전 거래까지 가르쳐주니 너무 좋다.