공유자는 자기의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다(민법 제263조). 지분처분금지(持分處分禁止)의 특약(特約)을 하더라도 당사자 간에만 유효한 채권적 효력을 가질 뿐이며, 그러한 특약을 등기할 방법도 없다. 다만, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의한 구분건물의 공용부분에 대한 지분, 대지사용권에 대한 지분은 전유부분과 분리해 처분할수 없다.

복수의 권리자가 소유권이전청구권을 보존하기 위해 가등기를 마쳐둔 경우 자신의 지분에 관하여 단독으로 그 가등기에 기한 본등기를 청구할수 있으며, 그 가등기 원인을 매매예약으로 했다는 이유만으로 가등기 권리자 전원이 동시에 본등기 절차의 이행을 청구하여야 한다고 볼 수 없다(대법원 2002. 7. 9. 선고 2001다43922, 43939판결).

지분을 양도하거나 지분에 담보권을 설정하는 것과 달리 지분에 지상권, 전세권 등의 용익물권을 설정하는 것은 일물일권주의에 반하고 공유물 전체에 영향을 미치므로 공유자 전원의 동의를 필요로 한다. 용익물권의 설정은 그 효과가 공유물 전체에 미쳐 실질적으로 공유물 전체를 처분하는 결과가 되기 때문이다.
⇒ 지분을 양도하거나 저당권설정을 하는 데는 동의가 필요 없다.
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1. 등기부 분석
1) 김○ 3/7, 김○휘 2/7, 김○경 2/7 상속(2011. 3. 4)
2) 아들 지분 2/7 경매 진행(2015. 9. 9)
3) 채권자가 뒤늦게 아들의 사망을 알고 김○씨를 상속인으로 대위등기(2015. 11. 9)
4) 김○이 공유자우선매수로 낙찰이 되었지만 법원에서 뒤늦게 자격이 안 되는 것을 알고 불허가 결정(2016. 5. 16)
5) 채권자가 상속인을 김○에서 시어머니인 김○희로 신청착오를 이유로 정정 신청(김○과 채권자 교감)
6) 김○은 떳떳하게 공유자의 자격으로 공유자우선매수 신청을 하고 매각허가 결정
⇒ 최고가 낙찰자는 등기부 분석과 공유자우선매수 제한 사유만 잘 알았다면 입찰법정에서 집행관에게 이의제기를 해서 낙찰받을 수 있는 사건이었다. 즉, 아는 만큼 보인다.
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1. 협의 성립
1) 공유자가 낙찰자의 지분 인수
2) 낙찰자가 공유자 지분 인수
3) 공유자들이 합의해서 제3자에게 처분 후 수익청산
4) 낙찰자의 지분에 상응하는 공유물에 대한 사용료를 청구
2. 협의 불성립
※ 부당이득반환청구 소송
1) 타인 지분의 가압류를 신청한다.
2) 공유물을 사용·수익하는 공유자를 상대로 임료 청구소송을 제기한다.
3) 임료에 관한 판결 후 다른 지분소유자를 상대로 강제 경매를 신청한다.
4) 만일 물건이 좋다면 매수인은 공유자우선매수권을 행사해 나머지 지분을 취득할 수 있다.
※ 공유물 분할 청구소송
1) 타인 지분에 대한 처분금지가처분을 신청한다.
2) 공유물 분할 청구소송 후 경매를 통해 투자 금액을 회수하거나 아니면 경매에 직접 참여해 낙찰받을 수 있다.
기본적인 주의사항
① 공유물 분할에 의한 형식적 경매로 진행 시 공유자우선매수권이 인정되지 않는다.
② 공유물 분할 경매는 형식적 경매의 절차를 밟기 때문에 등기상의 근저당권이나 가압류 등 제한사항이 말소되지 않고 인수된다.
따라서 관할 법원에 말소 여부를 확인하고 참여해야 낭패를 보지 않는다.
대다수 법원은 형식적 경매임에도 등기상의 부담을 말소해주기도 한다.
③ 저렴하게 낙찰받아야 하며, 경우에 따라 오랜 시간이 소요될 수 있다는 점을 인지해야 한다.

<B>지분 경매 노하우와 실전 사례 분석으로<br/>고정 수익의 창출을 돕는 책</b><br/><br/>특수 경매에서 공유지분 이론이나 판례 등을 공부하다 보면 법적으로 생소하고 어려운 부분에 부딪힐 때가 많다. 지은이는 이 책 한 권만 잘 이해하면 학습이 가능하도록 이론과 실전 사례를 적절히 넣어 총 10장으로 구성했다. 1장 ‘공유지분의 개념’에서는 공유지분의 기본 개념과 지분의 처분 및 제한 등을 알아본다. 2장 ‘공유자 간의 법률관계’에서는 공유물의 관리 및 보존, 처분과 변경 등에 대해 알아보고, 관련 판결도 살펴본다. 3장 ‘공유의 주장’에서는 지분의 대외적 주장과 공유자의 우선매수청구권 등을 알아본다. 4장 ‘공유물의 분할’에서는 분할의 구체적인 방법, 법령상의 토지 분할 최소면적 규정, 대금 분할, 현물 분할 판결에 대한 항소 이후 대금 분할, 분할의 효과 등을 담았다. 5장 ‘공유지분 물건의 권리분석’에서는 물건의 변동과 등기, 형식적 경매, 특별한정승인의 기간, 상속 포기 등을 살펴보고, 6장 ‘공유지분의 낙찰 후 인도’에서는 공유자, 임차인 등에 대해 알아본다. 7장 ‘공유지분의 배당문제’에서는 지분 경매 시 임차보증금의 배당, 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우의 배당 요구 등을 공부해본다. 8장 ‘공유지분의 해법’에서는 공유지분의 처리순서와 민사소송, 비송사건에 대한 개념을 파악해보고, 9장 ‘구분소유적 공유관계’에서는 구분소유의 개념, 구분소유적 공유관계의 약정 효력과 법정지상권, 해소 사례 등을 살펴본다. 마지막 10장의 ‘적용 사례’에서는 다양한 실제 사례를 통해 지금까지 배운 내용을 적용해보고, 완벽히 이해할 수 있는 코너를 마련했다. 공유지분과 특수 경매에 가까워지는 기회가 될 것이다.