최고의 병법서라 불리는 『손자병법』에 “적국을 온전히 보존하면서 이기는 것을 으뜸으로 치고, 적국을 쳐부수는 건 그다음이다. 적군을 온전히 보존하면서 이기는 것을 으뜸으로 치고, 적군을 전멸시키는 걸 최고라 하지 않는다. 싸우지 않고 굴복시키는 것을 최고라고 한다.” 그러나 살을 비비며 복잡한 이해관계에 따라 움직이는 세상은 매 순간이 전장이나 다름없다. 물불 가리지 않고 싸워도 될까 말까 한데 어찌 싸우지 않고 이기라는 것인가. 피를 묻히든 피를 묻히지 않든 싸움에서 이기려면 우선 싸움터로 나서야 한다.

어느 가난한 사람이 매일 성인聖人 조각상에 빌었다.
“제발, 제발, 제발, 복권에 당첨되게 해주세요.”
참다못한 조각상이 버럭 쏘아붙였다.
“제발, 제발, 제발, 복권부터 사라.”

부동산으로 결과를 내려면 투자하는 것이 먼저다. 투자하려면 준비가 필요하다. 특히 재개발·재건축은 비교적 소액으로도 가능하지만 현재가치가 아닌 미래가치에 대한 투자이므로 어느 정도의 불확실성이 존재하기 마련이다. 따라서 더 철저히 준비해야 한다. 준비 없이 전쟁터에 나서는 건 무모한 일이다.

2017년 5월 ‘뉴스1’에서 내로라 하는 부동산 전문가 35명에게 ‘대선이후 부동산시장 전망 조사’를 실시했다. 먼저 ‘문재인 정부가 들어선 이후 유망한 투자처’를 묻는 질문에 34%인 12명의 전문가들이 재개발·재건축을 꼽아 1위에 올랐다. 물론 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 있지만 시장 침체가 길어지면 언제든 풀릴 수 있다고 보는 동시에 결국 미래가치가 있는 현재가치에 투자를 하게 되므로 30~40년 된 아파트는 여전히 비싼 몸값을 유지할 것으로 예상한 결과다. 그리고 ‘향후 가장 인기가 있을 것으로 보이는 부동산 상품’을 선택하라는 질문에 무려 57.1%인 20명이 재개발·재건축을 꼽아 역시 1위를 차지했다.

2위는 경매로 5명의 전문가들이 선택하여 14.3% 불과했다. 재개발·재건축이 인기 있는 이유는 정권이 바뀌어도 시장이 불안정한 상황에서 미래가치가 담보될 것으로 보기 때문이다. 이처럼 재개발·재건축은 상대적으로 부동산시장 상황이나 정부정책에 크게 영향을 받지 않는다는 반증이다.

재개발·재건축은 [도시 및 주거환경정비법](이하 ‘도시정비법’)상 정비사업 방식의 하나이다. 따라서 재개발·재건축을 이해하기 위해서는 토대가 되는 [도시정비법]의 기본적인 내용을 먼저 파악할 필요가 있다.

‘정비사업’이란 [도시정비법]에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역 내에서 정비기반시설을 정비하고 건축물을 개량·건설하는 것으로, 대상 구역의 기반시설의 정도, 용도지역, 시행 목적 등에 따라 주거환경개선사업, 재개발 및 재건축사업, 가로주택정비사업으로 구분된다. 즉 도시기능을 회복하기 위해 도시 내 주거환경이 불량한 지역의 물리적 환경개선을 위한 계획적인 사업방식을 통칭하는 것이다. 즉 노후화된 불량 건축물이 과다한 지역을 대상으로 도로, 주차장, 공원 등과 같은 정비기반시설을 설치하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 향상시키고자 하는 일련의 절차를 말한다.

재개발·재건축은 [국토의 계획과 이용에 관한 법률]에 의거 도시군관리계획 중 도시정비사업의 일환으로 시행되는 방식이며, 추진 절차는 [도시정비법]이라는 특별법에 따른다.

원숭이마을에 사과나무 한 그루가 있었다. 하지만 사과는 너무 높이 달려 있고 가시덩굴이 있어서 원숭이들에게는 그림의 떡이었다. 하루는 용기 있는 원숭이 한 마리가 근처에 있던 시소를 타고 올라가서 사과를 맛있게 먹었다.<br/><br/>“냠냠”<br/>그런데 시소는 움직이지 않았다. 약간 뻑뻑한 시소여서 삐거덕거리는 소리만 날 정도였다. 그런데 이를 본 다른 원숭이 한 마리가 시소 위에 올라 역시 사과를 먹고 내려왔다. 밑에서 바라만 보던 원숭이들은 먼저 올라간 원숭이를 보다가 우르르 한꺼번에 시소에 올라 사과를 먹으려고 했다. 그러던 찰나 뻑뻑했던 시소는 갑자기 몰려든 원숭이의 무게를 견디지 못하고 곤두박질치게 된다. 한꺼번에 올라갔던 원숭이들은 사과를 먹지도 못하고 추락하는 사태가 발생했다.<br/><br/>투자와 관련한 대중심리를 원숭이에 비유한 것이다. 청약통장, 갭 투자 열풍, 꼬마빌딩, 똘똘한 한 채와 같은 집단적 변화가 일어나면 개미들은 참지 못하고 동참하게 된다. 그러나 부동산시장을 움직이는 큰 물줄기는 지표 너머의 심리다. 매도자와 매수자 간 치열한 심리싸움 결과에 따라 어느 한 방향으로 가격쏠림 현상이 나타난다. 가격이 폭등하거나 폭락하는 것도 사실에 근거한 실체보다는 심리적 요인이 그 이면에 깔려 있는 것이다.<br/><br/>본서는 부산의 재개축(재개발+재건축) 현장에서 부동산중개와 컨설팅을 겸하고 있는 필자가 그간 블로그(blog.daum.net/kjs1906)에 게재했던 내용들을 정리한 것이다. 재개축 관련 입문서이자 투자를 위한 최소한의 학습도구라 생각한다. <br/><br/>재개축은 [도시정비법]이라는 법에 근거하고 있기 때문에 법적 용어도 많고 불확실성도 존재하는 것은 사실이나 기본적인 용어와 절차 정도만 파악하면 투자 시기나 수익률을 어느 정도 예측할 수 있기 때문에 누구나 쉽게 접근할 수 있다. 재개발·재건축으로의 즐거운 여행이 되기를 기대하면서….