나도 월세 부자가 되고 싶다

궁리 끝에 박기수 씨는 대학생과 젊은 직장인이 많아서 임대수요가 풍부한 서울대입구역 안쪽 주택가에 있는 6층짜리 상가주택을 매수했다. 전체 매매대금 19억 원 중 기존 소유주가 상가주택을 담보로 받았던 은행 대출 9억 원을 그대로 인수하는 것으로 계약을 맺고 보니, 보증금 5억 원을 제외하고 박기수 씨가 지출한 금액은 5억 원이었다. 즉 자기 자본 5억 원만으로 19억 원짜리 상가 주택을 산 것이다. 그는 이 한 번의 투자로 은행에서 퇴직한 지 1년만에 은행이자를 제하고 한 달에 500만 원이 조금 넘는 수입을 얻게 되었다. 처음 계약을 했을 때는 얼떨떨했지만, 그것도 잠시뿐이었다. 박기수 씨는 건물의 원룸에 세들어 사는 학생과 직장인들이 한두 명씩 계 약만료로 나가면서 정신이 번쩍 들었다. 주위에 있는 부동산을 다니며 새로운 임차인 소개를 부탁하는 게 귀찮기도 했지만, 한 달 에 한두 번 수고하고 월 500만 원이 넘는 돈을 받는다고 생각하니 그마저도 기쁘게 할 수 있었다. --- p.32~33

지금은 오피스텔에 투자하기를 정말 잘했다고 생각하지만, 오피스텔을 계약한 초기에는 괜히 쓸데없는 일을 벌인 게 아닌가 싶어 후회하기도 했다. 아직 완공도 되지 않은 건물을 미리 산다는 것이 부동산 투자를 해보지 않은 입장에서는 미덥지 않았던 것이다. 하지만 경기가 어려워지면서 국밥 집 운영도 점점 더 힘들어졌기 때문에 신경순 씨에게는 무언가 특별한 돌파구가 필요했다. 게다가 계속된 저금리에 만기된 적금을 어떻게 굴려야 할지 고민하고 있던 터라 그녀의 오피스텔 투자는 선택의 여지가 없는 것이기도 했다. 그렇게 눈 딱 감고 용기를 내어 오피스텔을 분양받은 그녀는 처음 임대계약을 하러 간 날을 잊을 수가 없다. 평생 아줌마 소리를 들으면서 조그만 식당을 운영해왔는데, 오피스텔 1층 고객센터에서 알선해준 세입자와의 계약 자리에서는 꼬박꼬박 사모님 소리를 들은 것이다. 너무나 감격스러웠다. 돈을 받으면서도 대우받는 느낌을 느껴본 것이 처음이었다. --- p.46~47

나중에 돈을 많이 벌어서 부동산을 살 수 있는 능력이 생겼을 때 근사한 부동산을 사겠다고 생각하지 말고 지금부터라도 자신의 수준에 맞는 부동산에 투자하고 월세를 받아서 점차 더 좋은 부동산, 더 많은 월세를 받을 수 있는 부동산을 가지겠다고 생각해야 한다. 돈을 많이 벌게 되었을 때 월세 나오는 부동산을 사겠다는 것은 그저 꿈일 뿐이다. 지금 당장 월세 나오는 부동산에 투자를 하지 않으면 나중에도 부동산 투자를 할 수 없게 된다. 지금의 결심과 행동이 가장 중요한 것이다. 월세받는 부동산을 가지기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 돈을 모으는 것이 아니라 구체적인 목표를 세우는 것이다. 매달 월세로 500만 원을 벌고 싶다면 생각만 하지 말고, 그 목표를 달성하기 위해 어떻게 해야 할지 구체적인 계획을 세워야 한다. 즉 자신이 현재 가지고 있는 여유자금으로 투자할 수 있는 부동산이 있는지, 자금이 부족하다면 앞으로 얼마를 더 저축해야 하고 시간은 얼마나 걸리는지를 계산해봐야 한다. --- p.66~67

부동산은 고가이고, 한 번 사면 쉽게 바꿀 수 없다는 특유의 특성상 반드시 꼼꼼하게 검토하고 매수해야 한다. 하지만 직접 보지 않거나 성의 없이 대충 보고, 자신이 가지고 있던 부정적인 생각대로 판단을 내리는 건 정말 잘못된 것이다. 자신이 가질지도 모를 좋은 투자 기회를 부정적인 생각으로 날려버리는 것이니, 그 누구보다 자신에게 미안해할 일이다. 투자하기 전에는 막연하게 좋은 부동산, 완벽한 부동산에 대한 환상을 품고 그 부동산과 사랑에 빠지게 된다. 하지만 아직 보지도 못한 부동산과 사랑에 빠져버리면 부동산 투자가 정말 어려워진다. 더구나 우리가 사랑에 빠진 부동산은 세상에 존재하지 않을 수도 있다. 그 부동산은 투자하려는 사람의 모든 욕구를 충족시킬 수 있는 정말 좋은 부동산이기 때문이다. 다른 사람이 가진 부동산은 다 좋아보이지만, 막상 자신이 가지려면 마음에 드는 부동산이 없는 이유가 바로 이 때문이다. 우리가 투자할 부동산은 적어도 다른 사람들이 가진 부동산 이상으로 좋은 부동산이어야 하고, 그 때문에 부동산 투자는 어렵다고 느끼는 것이다. --- p.86~87

부동산 투자를 해서 월세를 받으려는 사람은 자신이 일하지 않아도 부동산이 대신 돈을 벌어주는 시스템을 생각하고 오기에 공부를 하라는 말을 이해하지 못하는 사람도 꽤 많다. 하지만 필자가 공부를 하라고 말하는 이유는 실무적인 부동산 관리와 운영에 관해 알아야 하기 때문이다. 이를 사전에 알지 못하면 시행착오를 많이 겪을 수밖에 없다. 대부분은 ‘부동산을 사두면 알아서 월세가 들어오겠지.’라는 막연한 생각에 그저 좋은 부동산이 있으면 바로 투자하겠다고 생각만 하는 편이다. 그리고 그런 생각으로 투자하는 사람들은 이후에 생각보다 챙길 게 많고, 신경을 많이 써야 한다는 것에 짜증을 내기도 한다. 이럴 줄 몰랐다는 것이다. 그래서 투자하기 전에 미리 월세 부동산을 구입하게 되면 여러 가지로 신경 써야 하는 일이 있으니 자신이 투자하려는 부동산의 특성과 보유하는 동안 관리를 해야 하는 부분에 대해 공부가 필요하다고 말했는데, 투자한 이후 후회하는 사람들을 보면 사전에 공부를 하지 않은 사람들이 대부분이다. --- p.107~108

후배는 처음 부동산 투자에 관심을 가지게 되었을 때 수중에는 3천만 원 정도밖에 없었다고 한다. 그런데 분양전환 임대아파트에 대해 알아볼수록 매력을 느끼게 되어 투자하고 싶은 욕구가 커지 다 보니 없던 돈도 마련할 수 있게 되더라는 말을 했다. 즉 먼저 임대아파트에 대해 공부를 하면 할수록 가능한 투자라는 확신이 생겨 투자를 해야겠다는 생각이 확고해졌다는 것이다. 그리고 확신이 들자마자 여러 통장에 넣어두었던 돈을 한 곳으로 모으고, 불필요해보이는 적금과 보험을 해지했다. 부동산에 대해 공부하던 6개월간 돈을 모으니 3천만 원이었던 종잣돈이 4천만 원을 넘어섰고, 여기에 아내가 가지고 있던 돈 2천만 원과 동생에게 빌린 돈 1천만 원을 합쳐 총 7천만 원을 마련하게 된 것이다. 한마디로 투자를 결심하고 돈을 확보하다 보니 3천만 원이 7천만 원으로 되는 건 금방이었다는 것이다. 후배는 투자에 대한 결심이 확고해진다면 돈은 어디서든 생기더라는 말을 덧붙였다. --- p.126

부동산 투자에서 중요한 것은 해보지 않은 상태에서 하는 많은 고민들이 투자라는 첫 장벽을 넘고 나면 별것 아니라는 점이다. 일하지 않아도 돈이 통장에 쌓이는 시스템을 구축하기 위해서는 돈이 쉴 틈이 없도록 꾸준히 투자를 실행해야 한다는 것이 가장 중요하다. 물론 처음에는 잘 모르니 잘못된 투자에 대한 걱정을 할 수도 있다. 하지만 그런 고민 없이 월세받는 시스템을 구축한 사람은 없다. 그런 고민이 앞선다면 아직은 부동산 투자를 하기에는 준비가 덜 된 것이니, 투자를 위한 마음가짐을 좀더 굳건히 할 시간이 필요하다. 부동산 투자와 일하지 않아도 돈이 들어오는 시스템은 중독성이 강하다. 그래서 한 번 맛보면 헤어나오기가 힘들다. 일하지 않는데도 자신이 투자한 돈과 부동산이 스스로 움직여 수익을 안겨주니, 어느 누가 그런 구조를 싫어할 수 있을까? 경험해보지 않은 사람은 걱정거리도 많고 따져볼 것도 많겠지만, 경험해본 사람은 그 순간부터 더 나은 부동산을 찾고 더 효율적인 투자를 하는 데 집중하게 된다. --- p.143

초기에는 자신이 사는 지역을 중심으로 괜찮은 투자처가 있는지 알아보았지만, 당시 가진 돈 1억 5천만 원으로는 괜찮은 물건을 찾기가 어려웠다. 이후 투자할 만한 물건을 찾지 못해 슬슬 지쳐갈 때쯤 방문한 고향에서 그녀는 분양전환 임대아파트를 홍보하는 전단지를 보게 되었다. 별다른 기대 없이 현장을 방문했던 김희정 씨는 분양전환 임대아파트가 괜찮은 투자처가 될 수 있음을 직감했다. 홍보가 많이 되지 않은 탓에 방문객이 적어 한산했지만, 의외로 자신과 같은 생각으로 현장을 찾은 사람들이 꽤 있었다. 방문한 사람들은 모두 현장을 보고 마음에 들어하는 듯이 보였다. 그녀는 현장 방문을 했던 당시, 한꺼번에 3채를 계약하고 있는 사람을 보았다. 호기심이 생긴 그녀는 일부러 기다렸다가 어떻게 한꺼번에 그렇게 많이 투자를 할 수 있느냐고 물었다. 그러자 그 사람은 주변에 임대수요가 풍부해서 향후에도 계속 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있을 것이라 판단했다고 말했다. --- p.163

우리에게 주어지는 시간은 영원하지 않다. 그리고 그 시간의 대부분을 직장에서 보내고, 그 대가로 급여를 받는다. 직장생활을 하는 모든 사람은 자신의 시간을 급여와 교환하는 것이다. 받는 급여 정도의 차이는 있겠지만, 한 명도 예외는 없다. 이렇게 생활하는 많은 사람들이 돈을 벌기 위해 소비하는 자신의 시간을 아까워하고, 그 대열에서 벗어나고 싶어한다. 그렇게 되기 위해 중요한 것은 돈으로부터 자유로워져야 한다는 점이고, 이를 이루기 위한 수단으로 부동산에 투자하는 것을 고려하기 시작한다. 돈이 자신을 대신해서 일을 하고, 돈을 벌기 시작하면 그때부터 우리는 자신이 투입하는 시간에 비례해 급여를 받는 생활을 멈출 수 있다. 간단한 이치다. 그게 가능해지면 더이상 돈을 벌기 위해 한정되어 있는 시간을 쓸 필요가 없다. 그것이 바로 경제적 자유다. --- p.179

경매를 이용하면 부동산을 저렴하게 살 수 있다는 사실은 알지만, 정작 경매로 부동산을 사는 사람은 아직 많지 않다. 돈이 없어서 부동산 투자를 못한다고 말하면서 저렴하게 부동산을 살 수 있는 유통시장인 부동산 경매에는 참여하지 않는 것이다. 많이 대중화되었다고는 하지만 아직 부동산 경매가 위험하다고 생각하는 사람들이 많다. 일반 부동산 투자보다는 상대적으로 더 많이 공부하고, 알아두어야 할 게 많지만 돈이 없는 사람에게는 오히려 이런 부분이 장점이 될 수 있다. 경매 나오는 부동산에 있는 흠은 부동산을 매수(낙찰)하고 소유권 이전을 하는 순간 말소되는 것들이 대부분이다. 물론 이렇게 분석하기 위해서는 어느 정도 경매 공부를 해야 하지만, 크게 어렵지는 않으니 돈이 부족하다면 경매를 적극 활용할 필요가 있다. 경매는 법 규정에 따라 진행되므로 정확한 규칙을 가지고 있다. 규칙만 제대로 익히면 누구나 경매로 부동산을 저렴하게 살 수 있다. --- p.198~199

빌라는 시세가 잘 오르지 않기에 시세차익을 목적으로 투자하는 상품은 아니다. 이는 우리나라 사람들 대부분이 아파트에 거주하는 것을 선호하기 때문이다. 하지만 같은 지역에 있는 같은 면 적의 부동산이라도 아파트와 빌라는 가격 차이가 크기 때문에 상대적으로 자금이 부족한 사람들은 빌라에 거주하는 것을 선택하게 된다. 그럼에도 불구하고 사람들은 여전히 아파트를 선호한다. 그렇기 때문에 빌라를 사지 않고 임대로 들어가는 경우가 많다. 언제고 돈이 생기면 아파트를 사서 입주할 생각으로 말이다. 이와 같은 이유로 빌라는 아파트 대용품으로 수요가 풍부하고, 월세를 받을 수 있는 부동산 중 가장 좋은 수익률을 올릴 수 있는 투자 종목이기도 하다. 이처럼 굳이 시세차익이 아닌 월세 수입이 목적이라면 빌라의 풍부한 수요와 상대적으로 높은 월세 수익률에 주목할 필요가 있다. --- p.206~207

신규로 공급되는 부동산은 모든 것이 깔끔하고, 옵션도 최신형으로 구비되어 있기에 세입자도 같은 조건이라면 신축 오피스텔을 선호한다. 그래도 세입자가 내는 임대료의 한계는 존재하기 때문에 새 오피스텔이라고 무조건 높은 임대료를 받을 수 있는 것은 아니다. 그러므로 오피스텔에 처음 투자한다면 분양하는 측이 제시하는 수익이나 수익률에만 초점을 맞추지 말고, 장기적인 운영 관점을 가지고 투자에 임해야 한다. 시간이 지나면 투자했던 오피스텔도 다른 신규 공급된 오피스텔에 밀려나기 마련이기에 항상 이런 부분을 감안해야 한다. 특정 지역에 공급되는 오피스텔을 분양받는 것을 검토한다면 해당 지역에 이미 공급되어 있는 경쟁 상품에 대해서 먼저 파악해야 한다. 경쟁 상품의 분양 당시 가격과 현재의 시세에 대해서도 검토해보면 관심을 둔 오피스텔의 전망도 어느 정도는 알 수 있기 때문이다. 이 과정에서 역발상 투자를 생각해볼 수도 있다. --- p.221~222

무조건 높은 수익률을 얻고 싶은 욕심보다 안정적인 운영과 관리의 편리성에 중점을 둔다면 상대적으로 가격이 조금 비싸도 수도권에 위치한 다가구주택을 매수하는 것이 좋다. 이 경우 다가구 주택의 위층에 거주하며 부동산과 세입자들을 관리할 수 있으니, 가격이 비싼 단점을 상쇄하는 효과가 있다. 반면 좀더 공격적인 재테크를 원하는 사람이라면 굳이 수도권이 아닌 지방에서 수익률이 높은 지역을 찾아볼 필요가 있다. 지방의 경우에도 대학가 주변의 다가구주택은 이미 많이 오른 상태이므로 그보다는 젊은 회사원들이 많이 거주하는 대기업 공장 주변 회사를 배후지로 두고 있는 지역이 좋다. 대학가는 학생 층의 임대수요가 풍부하기는 하지만, 1년에 한 번씩 세입자의 이동이 심하고, 연말이나 연초에 제대로 임대를 채우지 못하면 1년 내내 공실로 남아 어려움을 겪을 수 있는 여지가 있다. 하지만 회사원들을 주 수요층으로 하는 지역은 항상 수요층이 존재하고 있으므로 좀더 탄력적인 임대 운영이 가능한 장점이 있다. --- p.233

투자에 성공해 많은 수익을 얻든 혹은 실패해 손해를 보든 그 책임은 자기 자신에게 있다. 오로지 본인 스스로가 모든 것을 감당해야 하는 것이다. 하지만 많은 사람이 투자에 실패하고, 이로 인해 힘들어한다. 감당 못할 실수를 하지 않기 위해 특히 상가 투자는 정말 꼼꼼하게 따져가며 투자해야 한다. 상권이 활성화된 지역이나 이제 막 상권이 형성되어가는 신도시에 새로 지어지는 상가들은 당연히 비쌀 수밖에 없다. 상가가 완공되었다고 해서 상권이 금세 활성화되지 않는다. 상권이 활성화되기까지는 오랜 시간이 걸린다. 자신이 투자한 상가에 세입자가 전부 들어왔다고 해도 그 상가건물 하나만으로는 지역상권이 발달하지 않는다. 상권이란 상가건물 여럿이 모여 하나의 중심을 이루고, 그 중심이 원활하게 잘 돌아가야 비로소 완성되는 것이다. 그러면 자신이 투자한 상가도 장사가 잘되어 가치가 상승하게 된다. --- p.242

부동산 투자에 대해 아는 것이 없는데 투자를 잘 할 수 있을지 걱정할 필요가 없다. 지금 이미 월세 부자가 된 사람들 중 어느 누구도 처음부터 잘 알고 투자했던 사람은 없다. 그들도 처음에는 아무것도 몰랐지만, 공부하고 투자하는 과정에서 배우고 익히며 잘하게 된 것이다. 그러니 우리가 해야 할 일은 그들이 처음 했던 일과 같다. 지금 당장 해야 하는 일은 부동산 투자를 공부하는 것이다. 공부를 하면서 하나씩 실제로 투자를 한다면 그들과 같은 월세 부자가 되는 날이 올 것이다. 모르기 때문에 고정관념을 가지지 않고, 좀더 효율적인 투자를 할 수도 있고, 자신이 모르던 스스로의 능력을 잘 끌어낼 수도 있다. 꾸준히 투자를 하려는 굳은 결심과 실제로 행하는 실천력만 갖춘다면 부동산 투자는 두려움과 걱정의 대상이 아니라 든든한 후원자가 되어줄 것이다.

<b>나도 월세 부자가 되고 싶다</b><br/><br/><b>평범한 월급쟁이도 월세 부자가 될 수 있다!</b><br/><br/>이 책은 총 4장으로 이루어져 있다. 1장 ‘평범한 사람에서 월세받는 사람이 되다’에서는 공무원, 아파트 경비원, 청소업체 사장, 국밥 집 아주머니, 보청기 업체 사장 등 평범한 사람이 월세 부자가 된 과정을 보여준다. 특히 퇴직한 후에 퇴직금으로 창업을 하는 것과 부동산 투자 중 어느 것이 더 나은지를 하나의 사례를 통해 이야기한다. 또한 그들이 어떻게 부동산에 투자하게 되었는지부터 투자하는 데 필요한 금액은 얼마인지, 월세는 얼마를 받는지를 알려준다. 이를 통해 평범한 사람이 월세 부자가 되는 비결이 무엇인지도 설명한다. 2장 ‘월세 부자가 되는 8가지 비밀’에서는 월세 부자가 될 수 있는 방법 8가지를 알려준다. 구체적인 목표를 세우고, 로또처럼 한 방을 노리지 말고 꾸준히 부동산을 찾아다녀야 하며, 완벽한 부동산을 꿈꾸지 말고 현실에 있는 물건들을 분석해야 한다. 또한 기회라는 생각이 들면 과감하게 투자하고, 부동산에 대해서 공부를 해야 한다. 의지만 있다면 누구나 부동산 투자를 할 수 있다.<br/><br/>3장 ‘월세 부자는 특별하지 않다’에서는 지금 월세 부자인 사람들도 이전에는 모두 평범한 사람이었으며, 꾸준한 노력으로 월세 부자가 되었다고 말한다. 한시라도 돈이 쉴 틈이 없게 하고, 대출을 활용해 더 많은 수익을 얻을 수 있는 방법을 설명한다. 처음 부동산에 투자했을 때 수익이 아무리 적다고 하더라도 같은 돈을 은행에 넣어두었을 때와는 큰 차이가 있다고 언급한다. 또한 투자를 시작해야 하는 시점은 바로 ‘지금’이라고 설파한다. 4장 ‘나도 월세 부자가 될 수 있다’에서는 여러 가지 투자 방법에 대해 설명한다. 적은 자금으로도 가능한 ‘부동산 경매 투자’를 시작으로 월세 수익률이 높은 ‘빌라 투자’, 안정적인 월세를 받을 수 있는 ‘오피스텔 투자’, 월세뿐만 아니라 시세차익도 얻을 수 있는 ‘아파트 투자’, 입지만 좋다면 가장 효율적인 ‘다가구주택 투자’, 좋은 지역에 투자하면 높은 수익을 거둘 수 있는 ‘상가 투자’까지 살펴본다. 이 책을 잡은 순간부터 우리는 월세 부자의 길에 들어섰다. 꾸준히 노력해 월세 부자가 되어보자!