유념해야 할 부동산 가격의 7가지 원칙

부동산에 투자하기 위해서는 부동산시장의 변화 특히 부동산 가격에 대한 올바른 이해가 있을 때 당황하지 않고 침착하게 대처할 수 있다.
부동산 가격에서 다음과 같은 원칙이 있음을 이해해야 한다.

첫째, 부동산 가격은 끊임없이 변화한다.
부동산은 좀처럼 스스로 가격을 올리거나 내릴 수는 없다. 하지만 부동산도 다른 상품과 마찬가지로 부동산 스스로 또는 부동산을 둘러싸고 있는 인근 부동산의 가격 변동 원인 그리고 외부 요인들에 의해 가격 변동이 생긴다.
부동산이 스스로 가격을 올리는 것은 주로 유용성을 획득하는 데에서 발생한다. 예를 들어 건물을 지을 수 있도록 만들면 그 부동산의 가격은 상승한다. 요즘 유행하는 리노베이션이나 규모가 큰 토지를 형질 변경을 한 뒤에 분할 매각하여 수익을 올리는 것이 부동산 스스로 수익을 올리는 예라고 할 수 있다.
정부나 지방자치단체에 의해서 형질이 변경되어도 부동산 가격은 변화한다. 예를 들어 개발제한구역이 개방가능지역으로 고시되어 증·개축이 자유롭게 허용된다면 그만큼 부동산 가격이 상승한다. 이처럼 부동산 스스로 가격이 상승하거나 하락하는 것을 ?개별적 요인?이라고 한다.
토지의 개별적 요인으로는 택지의 위치나 면적, 지세, 지반, 도로변에 접한 넓이와 기피, 형상, 고저 등이 있다.
건물의 개별적 요인으로는 건물의 면적과 높이, 구조, 자재, 설계와 설비의 양부, 시공의 질과 양, 각종 규제, 환경과의 적합성 등을 꼽을 수 있다.
인근지역의 부동산이나 기타 부동산 가격을 변하게 하는 외부 요인으로는 일반적 요인과 지역적 요인이 있다.
일반적 요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 요인을 뜻한다. 다시 이것을 세밀하게 구분하면 사회적 요인과 경제적 요인, 행정적 요인으로 나눌 수 있다.
사회적 요인은 인구나 가구, 공공시설, 교육·사회복지, 거래 관행, 건축 양식 등의 변화를 일컫는다.
경제적 요인은 소득수준이나 재정상태, 금융, 물가, 임금, 고용, 조세, 기술혁신, 산업구조, 교통 등의 변화를 말한다.
행정적 요인은 부동산에 대한 이용제한, 건축규제, 부동산정책, 세제, 가격통제정책, 기타 규제 등의 변화를 말한다.
지역적 요인은 일장한 지역적인 범위를 가지고 부동산 가격에 변화를 일으키는 요인을 뜻한다. 지역적 요인은 일반적인 요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있다.
자연 조건이란 일조량이나 온도·습도 등과 같은 자연환경이나 건축자재, 광물과 같은 자연자원을 포한한다. 여기서 중요한 것은 자연 조건의 변화는 일반적 요인에 의해 발생할 수도 있다는 점이다. 실제로 요즘은 자연 조건 자체가 변화하기보다는 주로 일반적 요인에 의해서 지역적 요인도 변화한다는 사실이다.

둘째, 부동산 가격은 지역에 따라 천차만별이다
부동산 가격은 대체로 지역에 따라 심한 부침을 보인다. 어느 지역은 부동산 가격이 상승하는데, 반대로 어느 지역은 심한 가격 하락 현상을 겪을 수도 있는 것이 바로 부동산의 특성이다.
일반적으로 국가 경제가 발전하면 부동산 가격도 동반 상승하게 되어 있다. 그러나 대부분의 개발은 지역적인 편차를 갖고 시행할 수밖에 없다. 어느 지역의 부동산 가격이 상승한다고 해서 전국적으로 똑같이 부동산 가격이 상승하는 것은 아니라는 얘기이다. 하물며 같은 행정권역 안의 똑같은 주택용지라도 부동산 가격 상승은 특정 지역을 중심으로 이뤄진다.

셋째, 가격 상승은 주도하는 종목을 중심으로 이뤄진다
부동산 가격 상승은 대부분 주도하는 종목에 따르는 것이 원칙처럼 굳어져 있다. 이를테면 2011년부터는 전, 월세가 상승하면서 원룸이나 단독주택이 부동산 가격을 주도하고 있다.

넷째, 부동산 가격은 인접 지역으로 파급되는 도미노 현상의 특징을 가지고 있다
부동산 가격 변동은 지역이나 종류에 따라 변한다. 일정 지역에서 인접 지역의 부동산 가격에도 변화가 일어난다. 보다 광범위한 지역의 부동산 가격이 변화한다는 뜻이다. 이와 같은 현상이 일어나는 것은 특정 지역에서 한 가지 종류의 부동산 가격이 상승할 경우, 실수요자들이 대체 부동산을 찾기 때문이다. 강남 지역의 아파트 가격이 상승되면 강남에 아파트를 구입하지 못한 실수요자들이 인근의 서초나 송파 지역으로 몰려 아파트 가격이 덩달아 상승하는 것은 이런 이유이다.