다시 그때로 돌아간다면 월급에서 생활비를 제외한 나머지 금액을 저축하고, 이렇게 1~2년 정도 저축한 종잣돈만으로 부동산 경매 재테크를 할 것이다. 안정적인 수입도 얻고, 부동산 경매가 내 적성에 맞는지 확인도 하고, 종잣돈을 키워 가면서 자신감도 얻고, 회사생활을 하면서 다양한 인맥도 구축할 수 있다.
월급은 가족의 생계를 영위하기 위해서만 사용하고 내 집 마련을 위한 이자는 생활비가 아니라 별도의 자금으로 관리를 해야 한다. 그렇지 않으면 혹시라도 문제가 생겼을 때 이자를 내느라 가족의 생계까지 위협을 받을 수 있다. (중략) 100만 원을 저축한다면 1년 뒤에는 1,200만 원의 종잣돈이 모일 것이고 이를 재테크 자금으로 쓸 수 있다. 재테크 자금은 철저하게 생활비와는 별개로 관리해야 하며, 내 집 마련을 포함한 모든 재테크는 이 자금만으로 융통되어야 한다.
부동산 시장은 끝이라고 역설하는 이도 있다. 그러나 짚고 넘어가야 할 몇 가지 쟁점사항이 있다. (중략) 첫째, 언론에서 말하는 반값아파트, 하우스 푸어 등은 재건축 대상 아파트와 수도권 신도시 대형아파트나 중대형아파트의 문제이지 중소형이나 소형아파트, 특히 지방은 해당되지 않는다. (중략) 둘째, 주택보급률이 100퍼센트를 넘는다고 해서 매매가격이 상승하지 않는 것은 아니다. 수요자 10명 중 7명이 중소형이나 소형아파트를 선호하는 상황이라면 6채 중 3채는 미분양으로 남거나 매매가 성사되지 못하는 반면 중소형 및 소형아파트인 4채의 매매가격은 당연히 상승할 것이다.
그럼 실질적으로 투자에 영향을 줄 수 있고 투자방향을 결정지을 수 있는 정보는 어디에서 얻을 수 있을까? 정답은 경매정보지이다. 경매정보지에는 과거 낙찰된 물건에 대한 정보도 있다. (중략) 특히 내가 주목하는 부분은 낙찰가율이다. 관심 있는 물건을 클릭하면 그 물건의 주변에서 진행된 과거사례까지 확인할 수 있는 곳이 많다. 최근 1년 동안의 낙찰가율도 표시되는데 그 낙찰가율이 1년 전에 비해 하락하고 있는지 상승하고 있는지 확인하자.
초보자에게 임대목적 물건을 추천하는 또 다른 이유는 낙찰 후 임대를 놓으면 바로 월세수익을 받을 수 있고 이것으로 대출이자를 충당할 수 있기 때문이다. 게다가 매달 들어오는 월세를 보고 있노라면 시간과 노력을 투자한 결과가 매달 통장에 찍히는 것을 볼 때마다 힘이 나고 동기부여가 된다. (중략) 매도목적 투자는 임대목적 투자에 비해 분명 리스크가 있다. 따라서 리스크 관리 차원에서 임대목적을 10채 정도 낙찰받아 기반을 잡고 나서 매도목적 물건에 접근해 수익을 극대화하는 전략이 좀 더 안전한 투자방법이 될 수 있다.
불행하게도 소액투자자는 타인의 자본을 이용하지 않고 자기자본만으로는 투자할 수 있는 부동산이 한정되어 있다. 이런 점에서 소액투자자에게 지렛대의 이용은 선택사항이 아닌 필수불가결 요소인 것이다. (중략) 타인자본을 잘 이용하는 것도 중요하지만 이를 잘 관리하는 것이 더 중요하다. (중략) 세계에서 유일하게 한국에만 있는 전세 제도 덕분에 우리는 집을 매입할 때 타인자본(=전세금)을 이용해 실투자금을 줄일 수 있다. 전세금은 소유자 입장에서는 이자를 지출할 필요가 없기 때문에 은행대출보다 선호도가 크다.
효율적으로 관리하기 위해 나는 ‘1부동산 1통장’의 방법을 적극 추천한다. 경매물건을 낙찰받을 때마다 그 부동산을 통해 발생하는 수입과 지출을 다른 통장과 섞지 말고 하나의 통장으로 관리하는 것이다. 이렇게 하면 나중에 매도 시 세금을 제하고 순매도수익이 얼마였는지, 순월세수익이 얼마였는지 쉽게 확인이 가능하다. 또한 임차인과 법적인 문제가 발생했을 때 증거서류의 기능을 하기도 하고, 통장이 하나씩 늘어날 때마다 성취감도 생겨 여러 가지 긍정적인 효과가 크다.
움직이지 않는 부동산의 가치는 사람에 의해 형성된다. 부동산 경매 재테크를 곧 인맥 재테크라고 하는 이유도 여기에 있다. 공인중개사, 법무사, 변호사, 세무사, 건축사, 경매계장, 대출 중개인, 은행 지점장, 사무장, 관리사무소장, 소유자, 임차인, 채권자, 구청 및 동사무소 직원 등등 많은 사람들과 관계를 맺을수록 알차고 중요한 정보를 다양하게 얻을 수 있다.
상호 간의 불신이 심할 경우에는 제삼자를 이용하는 것도 좋다. 그 중 가장 추천하는 사람은 공인중개사이다. 공인중개사는 기존의 점유자를 내보내고 한시라도 빨리 새로운 임차인과 임대차중개계약을 성사시켜야 수수료를 받을 수 있기 때문에 최선을 다할 것이다. (중략) 반면 절대 추천하지 않는 사람은 관리사무소장이다. 관리비에 대해 이미 원만하게 해결된 후라면 모를까, 일을 처리해주는 대가로 줄 필요가 없는 관리비까지 정산해달라고 요구할 수 있다.
실무에서는 시세보다 높은 가격에 낙찰되었을 때 주로 고가낙찰이라고 한다. (중략) 어느 지역이 감정평가가격보다 높게 낙찰되기 시작한다는 것은 그 지역의 매매가격이 단기간에 상승하고 있다는 반증이다. 상승 원인이 무엇인지 임장을 통해 확인한 다음 상승 기간이 길어질 것으로 판단된다면 그 지역에 있는 경매 물건을 집중적으로 입찰해 낙찰받는 것도 고려해 볼 만하다.
임장을 할 때는 무조건 대중교통(지하철, 버스, 택시 등)을 이용해라. 대중교통을 이용하면 이동시간 동안 임장 계획을 세우고 정리할 수 있다. 또한 교통 여건도 체크할 수 있고, 이동 중에 택시기사나 주민들로부터 유익한 정보를 얻을 수도 있다. 자가용의 편안함에 익숙해질수록 임장의 질이 떨어진다는 사실을 꼭 명심하기 바란다.
내 대답은 확고하다. 경매 재테크를 통해 얻은 수익이 현재 다니는 직장 연봉의 3분의 2정도 되었을 때 다시 한 번 고민해 보고, 그때도 확신이 들면 전업으로 전향하라는 것이다. 직장을 다닐 때에는 매달 월급이 나오기 때문에 생활에 대한 걱정은 별로 하지 않는다. 그렇지만 전업투자자는 다르다. 매달 월세를 한 달 생활이 가능한 수준 이상으로 받지 못하면 기본생활이 되지 않고 일도 집중되지 않는다.
---본문 중에서